土地增值税纳税计算技法

一、土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

二、纳税人

《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人;还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

三、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

(一)征税范围的一般规定

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

(二)征税范围的若干具体规定

1.以房地产进行投资、联营

对于以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税;但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。

2.合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税;但是，如果建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。

3.企业兼并转让房地产

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税;

4.交换房地产

交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。