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土地增值税

土地增值税 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。华律网小编整理了土地增值税是什么、计算方式、征收方式等相关内容,欢迎阅读。

1土地增值税是什么

土地增值税是什么

土地属于不动产,对土地课税是一种古老的税收形式,也是当代各国普遍征收的一种财产税。有些国家和地区将土地单列出来征收,如土地税、地价税、农地税、未开发土地税、荒地税、城市土地税、土地登记税、土地转让税、土地增值税、土地租金税、土地发展税,等等。有些国家和地区鉴于土地与地面的房屋、建筑物及其他附着物的密不可分性,对土地征税往往未予单独列名,而统称为房地产税、不动产税、财产税等。

对土地征税,不论是单列税种,还是未单列税种,也不论其冠以何种名称,依据征税的税基不同,大致可以分为两大类:一类是财产性质的土地税,以土地的数量或价值为税基,或实行从量计税,或采取从价计税,前者如我国封建社会时期的田赋、地亩税等,后者如地价税等。这种土地税的历史悠久,属于原始的直接税或财产税。另一类是收益性质的土地税,它实质上是对土地收益或地租的征税。

1949年中华人民共和国成立以来,我国对土地、房屋等不动产的征税制度比较薄弱,先后开征过的税种如契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等,但这些税种都不属于对土地增值额或土地收益额的征税。1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》),从1994年1月1日起开征土地增值税。1995年1月27日财政部又颁布《土地增值税暂行条例实施细则》,进一步细化了土地增值税征收管理办法。


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2土地增值税计算方法

土地增值税计算方法

应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)减除扣除项目金额后的余额。

2、土地增值税实行四级超率累进税率。

纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。


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3土地增值税如何征收

土地增值税如何征收

第一,核定征收,按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收,这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二,减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的,可减除以下项目金额:

(1)取得房地产时有效发票所载的金额;

(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;

(4)取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法,评定的房屋及建筑物价格评估报告的,扣除项目金额按以下标准确认:

(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;

(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值),需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。


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4土地增值税税率是多少

土地增值税税率是多少

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

土地增值税是按增值额未超过扣除项目金额的比例进行征收的,所以土地增值税税率是比例税率。


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5土地增值税清算条件

土地增值税清算条件

纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。


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6土地增值税清算报告怎么写

土地增值税清算报告范本

业务约定书备案号:

事务所鉴证报告号:

__________:

我们接受委托,于××年×月×日至××年×月×日,对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证,并出具鉴证报告。

贵单位的责任是,及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料,并保证其真实、准确、完整和合法,确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求,并如实纳税申报。

我们的责任是,本着独立、客观、公正的原则,依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定,按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求,对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证,并发表鉴证意见。

在鉴证过程中,我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力,对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们相信,我们获取的鉴证证据是充分的、适当的,为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下:

经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证,我们认为,本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下:

1.收入总额: 元;

2.扣除项目金额: 元;

3.增值额: 元;

其中普通住宅增值额: 元;

其他项目增值额: 元。

4.增值率(增值额与扣除金额之比):

普通住宅增值率: %

其他项目增值率: %。

5.适用税率:

普通住宅适用税率: %;

其他项目适用税率: %。

6.应缴土地增值税税额: 元;

7.已缴土地增值税税额: 元;

8.应补土地增值税税额: 元。

本报告仅供贵单位__________项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用,不作其他用途。因使用不当造成的后果,与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。

注册税务师:(签名、盖章)

项目负责人:(签名、盖章)

所长:(签名、盖章)

税务师事务所(盖章)

电话:××

地址:××

日期:××年××月××日


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7土地增值税清算程序是什么

土地增值税清算程序是什么

1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》,经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续。

2、凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后,在90日内办理清算税款手续。

3、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》。须提交的有关资料如下:

(1)项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

(2)国有土地使用权证书。

(3)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(4)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

(5)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(6)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(7)清算项目的工程竣工验收报告。

(8)清算项目的销售许可证。

(9)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(10)《土地增值税清算鉴证报告》。

(11)《土地增值税纳税申报表(一)》。

(12)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

4、纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

5、主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收,对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。

6、对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人,待清算资料补充完整后,重新办理税款清算手续。

7、主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作,不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。

8、税务机关办理补(退)土地增值税清算手续。


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8土地增值税清算需要哪些资料

土地增值税清算需要哪些资料

清算时,根据《土地增值税暂行条例》及实施细则及有关法规的规定,纳税人清算土地增值税时应提供的资料包括下面几项:

一是房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

二是项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

三是纳税人委托税务中介机构审核身份证签证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款签证报告》。

主管税务机关收到纳税人提供的清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理;对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不完备的,应要求纳税人在规定期限内补报,纳税人在规定期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤销。


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9土地增值税计入什么科目

土地增值税计入什么科目

企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目,专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况,其贷方反映企业计算出的应交土地增值税,其借方反映企业实际缴纳的土地增值税,余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。

土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收,一般应当作为营业税金进行处理,具体可以分为如下三种情况:

(一)对于专门从事房地产经营的企业,应当直接计入营业税金及附加科目,如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目,对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目,股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。

(二)对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税,一般应当作为其他业务支出处理,如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目,如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入,那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”(如旅游饮食服务企业)。

(三)对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等,其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。


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计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项...展开计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。希望我的回答能够帮到你。收起
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