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查看完整报告购房合同被判无效,要双倍返还定金吗
为了更好的呈现,具体以一案例为例。
陈某与衡阳某置业公司于2012年11月19日口头达成了房屋买卖协议,约定置业公司将一套建筑面积为16.平方米的房屋以44万元的价格出售给陈某。为了确保房屋买卖合同的订立与履行,王某当即付给置业公司8万元定金,并约定以后双方签订书面购房合同。置业公司没有按照约定签订购房合同,陈某遂向法院起诉,要求置业公司双倍返还定金16万元。
[分歧]
本案在审理中有两种意见:第一种意见,原、被告双方之间只是口头达成了房屋买卖协议,并没有签订书面合同,不具备法律规定的形式要件,所以该合同是无效的。定金合同是从合同,主合同无效则从合同无效,故应驳回原告的诉讼请求。
第二种意见认为,原、被告之间进行房地产转让,依据有关规定,应当签订书面合同,并依法办理相关手续后,才能进行房产交易。但在原告交纳定金后,双方应当按照约定签订正式的书面合同。被告拒绝签订,即构成缔约违约,根据定金罚则,被告应当双倍返还定金,故原告的诉讼请求应得到支持。
[评析]
本案的焦点是,原告预先交付8万元定金的性质。
所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律和合同的规定,由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。我国《民法典》第五百八十七条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这里的“双倍返还定金”即为民法典上所称的“定金罚则”。
注意以下问题:
1、如果合同无效,买方没有过错,卖方有过错,则卖方应返还财产(包括收取的定金)给买方并应当赔偿买方因此所受到的损失。
2、定金不能超过主合同标的的20%;
3、给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
4、如果是卖方欺诈等原因导致合同无效,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
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