报告编号：NO.20240114*****
【问题分析】您好，您所提出的是关于 ***** 的问题...... ，【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告一、看房过程中
1、基本都是通过房屋中介公司查找房源，由中介人员带着看房。如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场等;另外，还要注重邻里关系，特别是邻里关系极其紧张或者干脆邻居就是精神病患者等情况也时有发生，建议到小区居委会询问一下，居委会基本都会很热心如实告知。因为上述问题都不属于可以单方解除房屋买卖合同的法定事由，因此发生后很难通过法律手段维护权益，还要自己多用心。
2、在前几年楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料起诉看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。
3、房价过低要注意。有的地方，有房屋涉及到高利息的民间借贷，产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。
二、签订合同过程中
看中房屋后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会先签订定金合同，交付定金，通常是在中介直接签订中介公司自行制定的房屋买卖合同(其中包括定金条款)、居间协议及佣金确认书全套，因为天津房价比较高，法律规定定金不应当超过房屋总价的百分之二十即可，为防止卖方反悔，很多买家愿意多支付定金，定金动辄几十万。支付定金时，交易过程有时是交给房主本人的，但是如果房屋有抵押但是房主恶意隐瞒，给了定金找不到人，这事谁都不愿发生。如果是比较大的房地产，可以考虑由房地产公司代为保管。一旦开始掏钱了，就要注意了。
1、确认房屋产权人
去房管去打权属证明，需要房主本人拿身份证和房本办理。由于职业原因我是不相信产权证的，这个可以作假。
确定了登记的产权人后，还建议确认房屋的实际产权人，换句话说，有可能房屋是夫妻的共同财产，但是只登记了其中一个人的名字，那么建议让夫妻的另一方出份说明，知晓并同意该房屋出售(配偶不签字不代表会推翻房屋买卖交易，但让其签字的做法可以避免掉今后不必要的纠纷)。
2、确认房屋查封、抵押情况
第1项中提到的信息材料中会有明确显示，房屋是否存在抵押，是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。
如抵押给个人或法院查封，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押，因为这样的卖方资信比较差，外面可能不只一笔欠款，如果买方先付款给卖方，很可能这笔钱根本就没有用来还款涤除抵押和查封，后面也没有办法过户。
如果是抵押给银行按揭，卖方可能需要用买方交付的定金或首付款去还银行贷款再清除抵押，(这种情况很常见)，建议买方可以陪同卖方去银行还清贷款，确保这笔钱的最终去向。
因此，那些买家陷入到今天的困境，自己也是太疏忽大意了，还是奉劝大家不要过于相信中介说的话，随便想想他们在整个交易中获取的利益，就知道他们说法的导向性了。
3、确认房屋内户口问题
目前关于房屋内的户口问题法院是不予以处理的，因此建议和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任。
4、确认购房者资格及相关税费
因为限购政策，买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋，有些粗心的买房者只是询问中介自己是否具备相关资格，在此建议大家自行参照相关政策逐条对应，来确认自己确实符合购房资格。
另外房屋买进是否满两年、是否满五年、是否为卖家唯一住房会直接影响到营业税和个税的多少，其中差额也比较大。比如，在办理的案件中，就有因为搞错税费，为了凑足年限节省税费，双方协商再拖上几个月办理过户，而在此期间，房屋被卖方的债权人查封，导致至今无法过户。上述情况只需通过产调信息中登记的房屋买入时间，完全可以事先计算清楚，就可以避免掉纠纷。
三、尽量缩短交易时间
合同签订后，大多会涉及到卖方还银行按揭，涤除房屋抵押，买方申请银行贷款，双方进行房屋过户等环节，这期间任何时候，都有可能发生风险，其中包括如果卖方对外有债务，这期间有可能房屋被债权人申请查封，导致后期的无法过户;或是房价上涨过快，卖方反悔等。所以时间拖的越久，产生风险的可能性就越大，尽量把前期能做的工作事先做好，缩短整个房屋交易时间，以最大程度上避免风险的发生。
房屋买卖过程完成后的物业交接，大家也要注意，查看水费、电费、物业费、暖气费.......是否完整，要求提供相关票据，或者亲自去相关收费部门核对。
买房是大事，千万要谨慎，搞清楚再签合同，以免日后有纠纷。
以出让方式取得土地使用权，但不符合房地产法第三十八条规定的条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产。关于二手房转让的法律规定是怎样的的问题，下面由华律网小编为你解答。
订立二手房居间合同的具体注意事项有：中介人是否获得房屋所有人的授权委托；合同的主体是否均具有相应的民事行为能力；表意是否真实合法；以及合同是否不违背公序良俗。关于签二手房居间合同的注意事项具体有哪些的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
二手房买卖居间合同解除双方当事人协商一致即可解除协议。 我国相关法律规定,当事人协商一致,可以解除合同。关于二手房买卖居间合同具体如何解除协议的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
依据《民法典》的规定，购房意向书和居间合同的区别是签订的主体合同，合同内容不同等，购房意向书是表明买方购房意向的协商，而居间合同是委托人和居间人签订，委托居间人报告订立合同的机会的协议。
依据《民法典》的规定，买卖二手房委托房屋中介的，由委托人和房屋中介签订居间合同，而居间合同应当约定委托期限、范围、报酬支付、双方权利和义务等内容。
二手买卖房合同必须注意的陷阱是：１、产权状况陷阱。２、房屋类型陷阱。３、合同签订人陷阱。４、模糊付款方式陷阱。关于二手买卖房合同必须注意的陷阱是如何的问题，下面华律网小编为您详细解答。
二手房买卖过程中的风险是：房屋产权不明确；房屋质量与合同要约定不一致；定金不退的霸王条款；房屋被限制交易或已列入拆迁范围；中介公司存在暗箱操作。关于二手房买卖过程中的风险及其防范是什么的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
二手房房地产买卖契约注意是否存在多个共有人；是否经过承租人同意；房屋手续是否齐全；房屋产权是否明确；合同约定尤其关于违约条款的约定是否明确；房屋质量是否真实；物管费用是否有拖欠；房屋是否被限制交易等。关于二手房房地产买卖契约注意些哪些的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
二手房税费应缴房款1%的个人所得税；房款1.5%的契税；房款0.05%的印花税；差价5.5%（房产证未满5年）的营业税；3元/平的交易费；1.36元/平的测绘费；200元权属登记取证费。关于二手房税费怎么缴的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
二手房办理按揭流程是：首先确定按揭服务公司和贷款方案，签订房屋买卖合同；准备贷款资料、审核贷款资质，签订贷款协议；办理房屋过户和抵押手续，办理房产证和抵押证明；等待银行放款。关于二手房怎么办理按揭流程是什么的问题， 下面由华律网小编为您详细解答。
二手房交易后买方有以下证件：产权证、契税发票，维修基金发票，购房发票等。在交易的过程中，买方需要提供身份证、户口证明、网签协议、完税证明等证明材料和资料。关于二手房交易后买方有哪些证件的问题，下面华律网小编为您进行详细解答。
法拍房二次流拍后可以在六十日内再次降价拍卖，最多进行三次拍卖。二次拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价的，法院可以依法进行第三次拍卖。关于法拍房二次流拍后如何办的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
根据以上内容，华律网律师从法律角度分析如下： 在具有居住权的房屋上，其产权所有者是否可以进行交易 在我国的司法体系中，房屋产权人具备买卖其所拥有房屋的法定权力。 相关的法规和政策规定表明，不动产权属证书乃是不动产权利人依法享有不动产物权的充分证明。 不动产权属证书记载的所有内容必须与不动产登记簿保持高度一致性；若两者之间存在任何记录上的偏差，除非有充足的证据证明不动产登记簿确实存在失误或错误，否则都将以不动产登记簿中的记录为准绳。 【法律依据】请参阅《中华人民共和国民法典》第二百一十七条，其中详细明确地指出了不动产权属证书是权益人享有该不动产物权的有利见证。 不动产权属证书记载的所有信息，均应与不动产登记簿保持一致。 若两者间出现任何记录偏差，除了需要有力的事实证据来推翻不动产登记簿的真实性，否则都不得违背不动产登记簿的权威性。
关于购买商住两用房的问题有哪些的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 购买商住两用房存在的问题如下： 1、产权40年； 2、水电物业费比纯住宅高； 3、上不了户口； 4、投资升值慢； 5、首付比例高，只能商贷，用不了公积金。 法律依据： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。
关于邵阳改造房屋维权流程怎么规定的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 拆迁维权的流程主要包括以下步骤： 了解拆迁政策：在开始维权之前，需要了解当地的拆迁政策和相关法律法规。 这有助于确定自己的权利和维权途径。 提交信息公开申请书：如果被征收人对自己的补偿方案或安置方案有疑问或不满意，可以向相关部门提交信息公开申请书，查看相关文件和资料。 寻求法律援助：如果被征收人的权益受到侵害，可以咨询律师或相关机构，了解自己的权利和维权途径。 提起诉讼或仲裁：如果被征收人的合法权益受到损害，可以向法院提起诉讼或仲裁，通过法律程序维护自己的权益。 参与听证会：如果被征收人认为自己的补偿方案或安置方案存在问题，可以参加听证会，与政府相关部门进行沟通和协商。 监督拆迁过程：在被征收过程中，被征收人可以通过各种方式监督拆迁过程，例如参加现场监督、定期听取汇报等。 遵守法律法规：在维权过程中，被征收人应该遵守法律法规，不得采取过激行为或违法行为。 同时，尽可能保持冷静和理性，避免情绪化行为影响维权效果。
关于广东改造房屋该怎么计算赔偿的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 拆迁赔偿的计算通常涉及多个因素，包括被拆迁房屋的面积、位置、市场价值、当地的拆迁政策以及相关法律法规等。 具体的计算方法可能因地区而异，因此最好咨询当地的拆迁办公室、城市规划部门或相关专业人士，以获取准确的信息和指导。 一般来说，拆迁赔偿的计算可能包括以下方面： 1、 房屋评估：专业评估机构会对被拆迁房屋进行评估，确定其市场价值。 2、 拆迁补偿：根据评估结果，拆迁方会向被拆迁方支付一定的补偿费用，以补偿房屋的价值。 3、 搬迁补偿：如果被拆迁方需要搬迁，他们可能会获得一定的搬迁补偿费用，以帮助他们在新的地方重新安置。 4、 过渡安置费：在搬迁期间，被拆迁方可能需要临时居住在其他地方，他们可能会获得一定的过渡安置费用。 5、 其他补偿：根据当地政策，被拆迁方可能还会获得其他补偿，如装修补偿、附属设施补偿等。
关于能否以借名购房作为理由申请解封房产的问题,根据相关政策法规分析如下： 能否以借名购房作为理由申请解封房产 在法律层面上来讲，通常情况下，我们是无法借助借名买房这一方式进行房产解冻申请的。 所谓的借名买房，即是个人在购房时选择让其父母、兄弟姐们或他人来替代自己的名字购买房产。 虽然购房款均出自购房者本人之手，但基于房地产作为不动产的特性，以及物权登记以记名为依据的基本原则，房屋的产权实际上都归属于名义产权人名下，而实际出资人的此项权益则并不受到相应法律保护，因此他们无法通过提出执行异议来解决这项问题。 具体而言，根据我国的民法典规定，涉及到设立、变更、转让和消灭不动产物权的相关合同条款，除非法律另行规定了条件，或是当事人之间另有约定，否则自合同签订之日起便自然产生法律效应。 而对于那些尚未完成物权登记的事项，依法并不影响合同本身的有效性。
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