【问题分析】您好,您所提出的是关于 ***** 的问题...... ,【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告【案情】张某通过一家中介公司看中了本市广元路上一套二手房的挂牌出售,通过中介联系进行看房并达成购买意向,张某于当天向中介公司支付了意向金1万元。但是,当中介联系到卖方,确认房屋买卖事宜并转付意向金时,卖方反悔,以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈,中介只得通知张某,居间不成功,卖方不肯卖房,请他另换其他房屋,或取回意向金。但张某认为,买卖不成,中介公司应承担违约责任。经多次协商,张某与中介未取得一致。于是,2005年4月,张某把中介公司诉之法院,要求中介按照“定金罚则”承担赔偿责任,及2万元人民币。
【审判】
法院经审理后认为,合同不能实现,中介公司和张某都没有过错。于是,判决中介公司返还张某的意向金1万元。
张某不服上诉至二审法院。二审法院经过审理后,判决维持原判。
【评析】
近年来,许多购买二手房的购房者多是通过中介操作,并曾向中介公司支付了定金或意向金。因此,如果卖家(卖房者)不愿意出售而使买房者购房落空,中介公司是否应当承担法律责任成为争议的焦点。笔者认为,解决这一纠纷应分别不同情况不同对待:
(1)买房者已向中介公司支付了意向金,中介转交给卖房者变成了定金。房地产中介行业中“意向金转定金”是行业惯例,如果中介公司按照居间协议将意向金交由卖房者变成定金,并向买房者出示了卖房者的定金收据,这时由于意向金已转成了定金,如果卖房者不愿出售房屋,中介公司其实并没有违反合同约定。所以,买房者不能以中介机构违反合同为由,要求其支付违约金或赔偿,而是应向卖房者追索。因为屮介公司在房屋买卖中是一个居间撮合的角色,主要是负责通过向卖方或买方提供订立合同的机会或者订立合同的媒介服务而收取一定的居间费用,且我国有关法律也未规定中介公司由于卖房者违约而需要承担连带责任。但是,实践中,很多居间协议中有类似“如果由于卖房者违约,买房者在取得卖房者违约赔偿后,将赔偿所得的20%归中介公司”的格式条款,笔者认为该类条款显然是加重了买房者的责任,排除了房者的主要权利。这种权利义务明显不对称,应该属于无效条款。
买房者巳向中介支付了意向金,中介未及时转交卖房者变成了定金。由于在房屋上涨期间,房东往往不愿意收取中介转来的定金,以希望处于更加有利的优势地位,而中介公司往往为了稳住买房者,谎称卖房者已收取定金,而只是还要进一步磋商等。笔者认为,这种情况下,中介明显违反了作为居间人应该具备的诚实信用的原则以及及时报告原则,属于违约行为,买房者可以据此向中介索赔。但这里要特别提醒买房者的是,应该及时拿到中介公司失职的证据。
中介在居间时有承诺担保的,可追究中介的法律责任。有的中介公司为了促成交易,常常给买房者保证一定能够购到房,并要求买房者支付一定的定金或保证金。在这种情况下,笔者认为,如果中介公司将此类保证落实到居间合同的具体条款中,则视为中介公司为买房者提供了一个担保,这时如果买房者未购到房屋,则可以向中介追究相应的法律责任。
*(4)中介机构代理卖房者与买房者签订的是买卖合同并收取定金,但最后卖房者违约了,视具体情况不同对待。如果中介公司拥有卖房者的代理权,可以与购房人签订房屋买卖合同。此时,只能追溯卖房者的违约责任且应当支付居间费用;但如果中介公司无代理权或代理权有瑕疵而与买房者签订了买卖合同,根据《民法典》五十一条的规定,无处分权的人处分他人财产,若不被卖房者追认,视为可以撤销合同。合同若被卖房者撤销,买房者可以向中介公司或卖房者有过错的一方索赔买房者因此受到的损失。
就本案而言,张先生只能要回意向金,不支付中介费,而不能按照定金罚则主张赔偿。以上就是华律网小编为你总结的相关的信息,如果你还有其他的问题想要咨询,可以在线咨询华律网。
居间合同中居间人的报酬请求权是指:一是居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。关于居间人的报酬请求权包括什么的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
个人收居间收费不犯法,居间是民事法律行为的一种,收居间费是合法的。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬,关于个人收居间费是否犯法的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
中介合同,又称“居间合同”。关于民法典居间合同中介合同有什么不同的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
买卖二手房中介欺诈由房地产主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪机构取消网上签约资格、处3万元罚款,对中介人员处1万元罚款。购房者可以到中介公司所在地的工商局或工商所以及房管部门投诉处理,工商局应当在7个工作日内进行协调并通知结果。关于买卖二手房中介欺诈如何罚的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费,一般中介费为房屋成交价格的3%—5%。
中介合同主体具有相应的行为民事行为能力;中介合同不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗;中介合同能够体现当事人的真实意思表示。关于二手房中介的合同是否有效的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
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房屋中介纠纷的处理可以到中介公司所在地的工商局或工商所以及房管部门投诉处理,工商局应当在7个工作日内进行协调并通知结果;投诉协商未能解决纠纷的,应以房屋合同中指定的仲裁机构作为第三方进行仲裁;对仲裁结果不满意的,双方当事人可以直接向辖区人民法院提起诉讼。关于房屋中介纠纷怎么处理的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
房屋中介常用的几种骗术手段是:利用信息不对称隐瞒真实价格;捏造散布涨价信息;以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务;利用中间方的地位采取假客户看房、出更低价格的方式促进签约。关于房屋中介常用的几种骗术手段是什么的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
租房中介纠纷的处理方法有和解、协商、仲裁、诉讼。首先应按平等互利的原则私下进行和解,和解不成可请第三方加以协商解决。协商不成时,根据中介合同规定或者当事人之间的协议,由指定机构进行仲裁。如仍未解决,可向人民法院提起诉讼,依法保护自己的合法权益。关于租房中介纠纷的处理方法是什么的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
我国房屋中介的行业收费标准一般是:独家代理不超过成交价格的3%协商计收;租赁代理按半月至一月成交租金额一次性计收;买卖代理按成交价格总额的0.5%到2.5%分档累退计收。关于我国房屋中介的收费标准是什么的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
房屋中介公司诈骗可以报警,也可以直接向法院起诉。关于房屋中介公司诈骗怎么办的问题,下面由华律网小编为您详细解答。