报告编号：NO.20240114*****
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查看完整报告一、签购房合同有什么风险
(1)开发商利用自制的商品房认购书或预购协议损害购房人合法权益。不少开发商自行拟定认购书或预订协议，设法引导购房人尽快交付定金和签订正式合同，环环相套，步步紧逼。由于协议约定期限较短，购房人还来不及细致领会正式合同内容，就不得不草率地签订了包含开发商自制不平等格式条款的合同正本，陷自身于不利境地。
(2)开发商利用自制合同格式条款损害购房人合法权益。合同格式条款是指合同文本提供方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。它有着节省交易成本增进安全等优点，但也存在着不能协商等缺陷。部分开发商不惜违反法律、法规，以自制不平等合同格式条款的方式，利用消费者急于购房的心理，强迫消费者签字表示认可。
(3)开发商排除或回避将商品房销售广告、宣传资料内容视为要约，损害购房人合法权益。《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”如：开发商在合同中预先单方约定：“出卖人针对该商品房项目所做的效果图、样板间、沙盘、模型、广告、售楼书、折页、户型资料、宣传资料等仅供参考，不作为要约，交房标准以政府最后批准的规划方案及本合同约定为准。”，借以排除销售前期广告内容和宣传资料作为要约的可能性，当出现广告中的内容难以兑现的情况时，买房人讨要说法，开发商便以合同已约定为由回绝消费者。
二、如何规避购房合同带来的风险
(1)看开发商是否具备“五证”。“五证”即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。开发商是否具备“五证”，这是买房的必要前提。根据《城市房地产管理法》的规定：“房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须要具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。”如果“五证”不齐的项目，那么就不具备合法销售的资格。此时，即使买卖方所签订了买房协议，那也是无效的协议。有一点需要提醒大家的是：“预售许可证”是在其他证件齐全的基础上，开发商最后一步办理的，购房者如果想知道自己签署的购房合同是否合法有效，那么就应该多重点关注此证。
(2)使用规范的合同文本。很多开发商用于签订购房合同的文本或形式不规范，这样购房者在后期遇到问题时，很可能就无法解决。此外，开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，并且会交一笔定金，但是如果定金约定不明确的话很可能就会出现定金纠纷。因此，购房者一定要有一定的购房知识，了解合同的使用规范。
(3)买期房要注意建筑面积的约定。期房的建筑面积应该在合同中明确的约定清楚，在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积以外，还要填上套内面积和公用分摊面积。这样在合同中约定好建筑面积的具体数值，日后收房时才不会因为数值不清楚而发生纠纷。
(4)期房交房要注意约定期限。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房合同中一定要约定好房屋使用权和所有权办理好的时间，这样可以避免房子尽快办理好交房手续。
(5)签约时要注意房屋质量问题。房屋质量不能忽视，购房者在买房签约时，应认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两书的内容，并将质保书作为合同的附件，从而确保房子的质量能有所保障。
(6)签约时要明确物业管理事项。关于物业管理服务的内容也不能忽视，好的物业能让小区的整体质量提高，对人们日后的居住生活有着重要的影响。因此，合同中要约定好前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准，从而使得所购的住宅能够有一个良好的管理环境。
(7)合同文本中补充协议不容轻视。购房者要善于利用合同中的补充协议部分，房产交易过程中会有很多合同正文中无法具体规范的事宜，那么补充协议就可以很好的约定清楚相关事宜，保障购房者的权益。
(8)注意约定违约责任。违约责任的约定是合同中不能少的条款，其中违约行为主要指的是：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。关于这些违约行为的处理方法和具体的惩罚金额都应该写清楚，以免以后出现纠纷。
以上知识就是小编对“签订购房合同的风险，怎样避免风险”问题进行的解答，在签订购房合同的时候，购房者可以看开发商是否具备相应证件、使用规范的合同文本等来预防风险。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到华律网进行法律咨询。
王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协会及成都市律师协会会员，中国法学会会员，四川煊焜律师事务所高级合伙人系律所主任。先后工作于成都市中级人民法院、成都仲裁委员会，承办各类民商事案件3000余件，积累了丰富的诉讼庭审经验，从2014年至今多次被评为成都优秀青年律师，现为成都仲裁委员会委员。王涛律师多年始终专注于合同纠纷、离婚纠纷、房地产纠纷、刑事辩护、公司法律事务、法律顾问、拆迁补偿和安置等各领域案件的代理和研究，对于案件要点把握准确，擅长收集、梳理案件证据材料，能够充分维护当事人的合法权益。因此无论是在传统领域，还是在新兴的业务领域，均处于中国法律服务的前沿，诉讼经验丰富，且未达承诺退费。作为一名法律职业者，王涛律师始终追求并致力于“客观、理性、效率、衡平”的法律价值观。?执业领域非诉讼业务：商业合同、公司治理、风险内控、股份制改造等；诉讼业务：主要涉及合同纠纷、股权诉讼、刑事辩护。王律师熟悉企业运营中涉及的劳动、财务、工商、金融等各类法律事务，在公司法务、风险资本投资等事务操作和业务风险控制方面积累了丰富的从业经验，具有良好的综合执业能力和专业素质。对民事侵权、合同纠纷等民商事诉讼有深入的研究和实践。曾担任多家企业、有限公司及公民个人的法律顾问，在担任法律顾问过程中，注重坚持“法律风险以预防为主”的原则，熟练、灵活运用法律规定，最大可能地保障了企业重大经营决策的实现、日常经营的顺利运行和个人客户合法权益的实现。详细>>
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依据《个人所得税法》的规定，居间人撮合委托人签订合同后，委托人支付的报酬是劳务收入。如果劳务收入大于5000的，，超出部分居间人要申报个人所得税。
王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协会及成都市律师协会会员，中国法学会会员，四川煊焜律师事务所高级合伙人系律所主任。先后工作于成都市中级人民法院、成都仲裁委员会...
依据《民法典》的规定，委托人接受中介服务后，利用中介提供的信息，跳过中介直接签订合同的，不是解除合同，而是合同违约。中介有权向委托人主张支付报酬。
法律对居间费用没有明确的规定，当事人可以自由约定，服务费一般会在合同里面有约定，而居间就是我们通常说的介绍，从而收取一定的费用。那么关于居间费用最高不能超过多少这个问题，下面就由华律网小编为大家解答相关的内容。
依据《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》的规定，是网签是指对房屋合同进行网上备案的行为，而居间合同不是买卖合同，所以签订居间合同并不能进行网签备案。
依据《民法典》的规定，签订按月收取利息的居间合同，行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，具有法律效力。
不签居间合同会导致纠纷产生时难以取证，但不会完全影响权利义务。法律规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。关于不签居间合同的后果是哪些的问题，下面华律网小编为您详细解答。
王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协...
民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。当事人因被胁迫而在违背真实意思的情况下订立的合同不具有效力，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。关于因被胁迫而订立的合同是否无效的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
商业合同中的附随义务，一般是合理的。当事人需按照商业合同的约定全面履行自己的义务，并且需要履行通知、协助、保密等附随义务，这是与遵循诚信原则相一致的。关于合同法中商业合同附随义务算是合理的吗的问题,下面华律网小编为您详细解答。
合同的形式可以是口头、书面和其他法定形式。合同有效的条件有：合同的内容符合法律法规和公序良俗;行为人具有相应的民事行为能力;行为人意思表示真实;法定其他有效条件等。关于合同的形式可以是口头的问题，下面华律网小编为您进行详细解答。
别人代签购房合同有效。他人代签合同，应得到当事人书面委托或事后追认，否则，合同不对该当事人产生法律约束力。同时，授权委托书的内容应符合法律规定，被授权人不能行使超过授权范围的权利。关于别人代签购房合同是否有效的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
当事人不适格的建筑居间合同违法。即当事人不具备相应的行为能力；当事人恶意串通，他人合法权益的建筑居间合同违法；合同以合法手段掩饰非法目的而订立的建筑居间合同违法；建筑居间合同违反强制性规定的，应当认定为违法合同。关于建筑居间合同违法的情形有哪些的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
单方合同修改无效。我国法律规定，合同可以在双方当事人共同协商一致后进行变更，只有一方单独对合同进行变更的，变更后的合同因缺乏当事人合意而无效，因此仍以原合同为准。故单方修改合同无效。关于单方合同修改是否有效的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
对以上内容，根据相关政策法规分析如下： 商品房买卖合同的常见问题： 1、买卖合同双方的身份应合法； 2、不要轻易相信广告和样板房； 3、正确理解认购书的性质； 4、对购房合同的每个条款仔细审核。 法律规定： 《商品房销售管理办法》第二十二条， 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款； 当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用； 当事人之间另有约定的，从其约定。 商品房买卖合同有什么常见问题，法律有哪些规定
关于合同追认的法律定义的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 合同追认的法律定义 合同追认系指在契约主体资质尚存疑虑，然经具备权力者给予认可，即可瞬时及至全效的合约定制。 此类合约性质属于成效待定的支柱性合约，然而至关重要的是，该类合约的成效并非如同待定般模糊不清，而是确凿无疑的，在其得到拥有权力者认可之前，合约定制始终无效；而在获得认可之后，则立即启动时效，展现出其全效的地位。 相关法律依据如下：《中国民法典》第一百四十五条规定：限制民事行为能力人所为之纯因利益之立约，或与其实践年龄、智力发展水平、精神健康状况相契合的立约，均具有效益；其余之立约，若经过法定代理人同意或追认方能产生效益。 相对的人有权力向法定代理人发出催告，要求法定代理人在接收到通知之日起三十日内做出是否认可的决定。 若法定代理人未做任何表态，则视同其拒绝认可。 在合约定制被确认生效之前，善意相对人均享有撤销权，撤销权限以发送通知之形式做出。
关于终止合同有什么方式的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 终止合同的方式有： 1、清偿，按照合同的约定实现债的目的； 2、解除，包括单方解除和双方解除； 3、抵销，二人互负债务时，各以其债权充当债务之清偿，而使其债务与对方的债务在对等额内相互消灭； 4、提存； 5、免除，债权人抛弃债权从而消灭合同关系的意思表示； 6、混同，即债权债务归于一人。 根据2021年1月1日起施行生效的《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定，有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第五百五十七条 有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。
关于违约金合同法的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 只要存在继续履行合同的可能性，非违约方就有权要求违约方继续履行原合同的义务；要求对方付违约金，不管是否发生损害，只要有明确约定，违约方就应当支付违约金；给付定金的一方违约，无权要求返还定金；收受定金的一方违约应双倍返还定金要求违约方赔偿自己的损失。 法律依据： 根据2021年1月1日起生效施行的《民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 《民法典》第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
关于房屋买卖合同的无效情况的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 房屋买卖合同的无效情况 法律对此类购房合同为何会认定为无效做出了详细而严谨的解释，如下所述：房产和地产单独转让的情况下，不动产的完整权利在法律上已经失去；缺乏办理相关的登记过户手续以完成正式的产权确认；房产所有权的主体存在问题并涉及到相关纠纷；侵犯预先设定的优先购买权将会被视为非法行为；若是单位违反相关政策规定进行购房，那么这份合同也将是无效的；买卖过程中的任何欺骗行径或者明显偏颇于某一方的行为都被视作无效；以及涉及到非法转让的交易行为。 法律依据主要来自于《中华人民共和国民法典》的第一百四十三条，该条款对于什么样的民事法律行为能够被认为是有效的，设定了明确的条件： 首先，行为人必须具备相称的民事实体能力； 其次，其表达的意图需要是真实且自愿的；最后，不得违反法律或行政法规的强制性规范，同时不能违背社会公共秩序及道德风尚。 此外，《中华人民共和国民法典》的第一百五十三条明确了当违规行为导致不履行民事法律行为时也将是无效的，再次强调了法律的严谨与权威。 同样地，第一百五十四条指出，行为人和相对人在串谋的状态下，对他人的法定权益构成侵害的民事法律行为也是无效的。
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