案例

甲钢铁公司2012年12月将一处闲置的房屋出租给乙公司做办公用房，参照行业惯例，租金的收取方式为“押一付三”，即押金为押一个月的房租1万元，同时收取了2013年1-3月的房租3万元，假设该租赁合同执行到2013年6月30日终止，合同终止前商务条款不变。

该业务如何进行财税处理?

相关税法规定

《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”营业税暂行条例实施细则第十三条要求，“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。”营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

根据上述规定，甲公司收取的租房押金属于价外费用，应在收到押金的当天缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加。上述甲公司收到的房租押金1万元，鉴于乙公司能按期支付房租，甲公司未以违约金、赔偿金的名义予以扣收，不属于甲公司企业所得税口径下的收入，不计缴企业所得税。

案例的财税处理

在财税实务工作中，有两个维度我们要坚持。

一是当企业的“财务会计处理办法同国家有关税收的规定有抵触的，应当依照国家有关税收的规定计算纳税”，即：从税原则;

二是会计是一个计量工具，如果不能将格致财税法规的经济业务进行正确的会计计量，财税工作的有效性是要打折扣的。

案例所涉及的财税处理还是有一定的难度，特别是会计处理，由于税法对房屋租赁押金、租金基于“现金制”的规定，收到押金及租金时就要计税，使得会计计量营业税款时，需要使用“递延税款”科目。

案例所涉及的财税处理如下(营业税税率为5%，城建税率为7%，教育费附加率为3%;单位：元)。

一、2012年12月甲钢铁公司收到出租房屋2013年1-3月的租金及押金的会计处理，根据会计核算权责发生制原则，上述收款并不确认会计营业收入，但需要缴纳流转税。

1.借：银行存款40,000

贷：其他应付款——出租房屋2013年1-3月租金30,000

其他应付款——出租房屋押金10,000

2.借：递延税款2,200

贷：应交税费——应交税金(应交营业税)2,000

应交税费——应交税金(应交城建税)140

应交税费——应交教育费附加60

3.借：应交税费——应交税金(应交营业税)2,000

应交税费——应交税金(应交城建税)140

应交税费——应交教育费附加60

贷：银行存款2,200

二、2012年度甲钢铁公司企业所得税处理

基本原则：遵从合同约定的原则。企业所得税法实施条例第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。即：无论租赁劳务是否发生，也不论合同约定的承租人应付租金的当日是否实际收到租金收入，均应按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。

延伸规定：为均衡企业税收负担，减少企业资金占用成本，国家税务总局对租金收入确认方法作了进一步完善，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)规定，租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，出租人可对上述已确认的收入根据收入与费用配比原则，分期均匀计入相关年度收入。

结合案例，因为房屋出租合同约定“押一付三”的收款方式，且甲钢铁公司2012年12月收了出租房屋2013年1-3月租金30,000元及出租房屋押金10,000元，不符合跨期租赁、租金一次收足的条件，因此，应按照基本原则进行2012年度的企业所得税处理。

1.调增应纳税所得额：30,000元;

2.调减应纳税所得额2,200元(相关流转税应作为符合企业所得税税前扣除的相关费用予以扣除)。

三、2013年1季度会计转销租赁收入

1.借：其他应付款——出租房屋2013年1-3月租金30,000

贷：其他业务收入——房屋租赁收入30,000

2.借：其他业务成本——房屋租赁税金及附加1,650

贷:递延税款1,650

四、2013年2季度初，甲钢铁公司又收了出租房屋2013年4-6月租金30,000元。

1.借：银行存款30,000

贷：其他业务收入——房屋租赁收入30,000

2.借：其他业务成本——房屋租赁税金及附加1,650

贷：应交税费——应交税金(应交营业税)1,500

应交税费——应交税金(应交城建税)105

应交税费——应交教育费附加45

3.借：应交税费——应交税金(应交营业税)1,500

应交税费——应交税金(应交城建税)105

应交税费——应交教育费附加45

贷：银行存款1,650

五、房屋租赁合同于2013年6月30日终止,押金10,000元当日予以退还，退还押金应退的流转税应予以抵扣或申请退税。

1.借：其他应付款——出租房屋押金10,000

贷：银行存款10,000

2.借：递延税款-550

贷：应交税费——应交税金(应交营业税)-500

应交税费——应交税金(应交城建税)-35

应交税费——应交教育费附加-15

六、2013年度甲钢铁公司企业所得税处理

1.调减应纳税所得额：30,000元;

2.调增应纳税所得额2,200元(2013年度财税同一的业务不需要进行纳税调整)。

七、未考虑甲钢铁公司计提出租房屋折旧计入其他业务支出等问题。