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应重视通知的作用和效力

来源:韩文超律师发表时间:2015年11月06日浏览:2416

在本律师处理的案件中,当事人最容易忘记的就是想对方发催告函、通知函等类似的函件,或者收到类似的函件,不去理会,致使自身一定的权益得不到合理的保障。【张付杰律师按】在房屋买卖合同履行过程中,甚至说在所有的合同履行过程中,均应当重视“通知”的效力,尤其是解除合同的通知的效力。

【基本案情】

王某通过房产中介向刘某购买一套二手房,并签署了房地产买卖合同。合同约定,若房屋交易过程中,因国家政策的因素致使乙方(即王某)不能从银行贷款足额支付购房尾款,致使合同不能继续履行的,双方均有权解除房屋买卖合同,互不追究违约责任。后双方在交易过程中,因非王某的原因银行贷款未能办理成功,王某接到银行的告知函后立即与刘某联系,

但刘某口头不同意解除合同,认为并非是因为国家政策因素导致的合同不能继续履行,遂要求继续履行合同,逾期将追究王某的违约责任。

本律师拿到材料后,看了一下双方签署的房地产买卖合同,对于尾款的支付时间并未明确表述,刘某也未催告过。于是,我告知王某,目前这个案子刘某的主动权比较大,作为买方来讲,我们需要举证证明贷款不能办出的原因作出说明,如果有类似的银行意见,对案件的帮助是非常大的。故一方面我们希望从合同本身寻找对王某有利的部分,另一方面,根据办案经验,本律师希望能够通过一些技巧来维护当事人的权益。经过一番准备工作后,本律师决定发了一封解除合同的通知快递给刘某。刘某发现时解除合同通知后,原封不动的又邮寄了回来,根本不理会。

这段时间,王某很是着急,但他并不知道案件逐渐向自己有利的方向发展。刘某自认为自己有王某的首付在受伤,房屋也没有过户,一点风险都没有。但事实并非如此。过了三个月,我又发了一封催告函,催告王某三日内退还购房款,并自到解除合同通知之日起计算赔偿利息。刘某收到函件后,也发了一封函件,大意是追究王某的违约责任。

逾期刘某未按照催告函内容履行,本律师向法院提起了诉讼,并将刘某的王某进行了保全。在诉讼过程中,刘某提出了反诉。

【张付杰律师部分代理意见】

本案中双方在合同的就合同的解除,约定了比较具体的条件,而银行出具了不能贷款的通知后,又出具了并非王某原因致使贷款不能办理的说明。在这种情况下,王某及时向刘某说明情况,并发函告知刘某因国家政策原因导致合同不能继续履行,要求解除合同,尽了必要的通知义务,也给了刘某合理的期限。而刘某收到了函件后,三个月的时间里面未对王某解除合同提出任何异议。在王某要求其退还购房款及相应利息时,其提出反诉要求,而反诉的内容是要求继续履行合同,而结合本案实际,房屋买卖合同已经不能继续履行,刘某的反诉请求没有事实基础。

【法院判决】

经过审理,法院采纳了本律师大部分代理意见,判决解除房屋买卖合同,王某退还购房款及部分利息。

【张付杰律师提醒】

1、二手房买卖合同约定的解除条件成就,或因不可抗力、对方逾期违约,或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行,或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的,一方提出解除合同的,解除通知到对方时合同解除。对方有异议的,可请求法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。

2、通知建议通过快递方式邮寄,并在快件详情单上注明快递文件的内容,保留回执。

3、在一方迟延履行主要合同的情况下,对方提出解除合同的,应当提出要求履行的催告,并给与合理的履行期限,直接提出解除通知的,可能构成违约。

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