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房产已抵押还能买吗

来源:华律网整理 2019-05-17 3人看过

有的房产的价格会稍微比较低一些,这有可能会出现比较多的问题,比如说房产已经被法院查封或者是设置了抵押的,对于设置抵押的房产,这个可以上市交易吗?下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了以下的内容,希望对您有所帮助。

房产已抵押还能买吗

《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”

从《担保法》的规定来看,抵押期间,抵押人擅自转让抵押物的,转让行为应为无效。但从房产的角度来看,在房产抵押登记期间,是无法办理过户的,如果只是签订了一份买卖合同并未过户,又能优先保证抵押权,这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以,在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作,实际上并不是一律认定无效的。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

从最高院的这个司法解释可以看出两个重要观点:一是发生这种转让抵押物的情况,得优先保护抵押权;二是受让人可以选择代替债务人清偿债务,消灭抵押权。

也就是说,以被设定抵押权的房产为标的买卖,在充分保护抵押权人利益的前提下,可以有效。就这个观点,《物权法》给出了更明确的结论。

《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

抵押期间的房产买卖既然不宜直接认定无效,但设定抵押期间的房产未给抵押权人同意又无法过户,如果买受人也不愿意代为清偿债务,又该怎么处理呢?上述法律及司法解释并未给出明确的结论,在实践处理中各地处理也不太一样,针对这个问题,在北京的司法实践中,法院通常是如何处理的呢?依据北京高院的意见,总结起来,有以下几点:

1、房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。

2、 出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持;

3、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,经法院释明后仍坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持,但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

4、法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见,必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

根据以上内容的相关回答可以得出,房产已经被抵押了,这种情况是可以进行上市交易的,但是必须通知买方的相应情况,否则这个交易协议就是没有法律效力的,而且要看是出于什么原因抵押,是否偿还了贷款之类的,如果您还有相关法律咨询可以致电华律网在线律师解答。

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