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合同约定不明的处理

时间:2015-11-13  |  作者:韩文超  |  浏览:1310

二手房买卖合同中,因为各种原因当事人并不能对各种情形均做较为具体的约定,因而导致双方对合同约定的理解存在一定的分歧或者争议,导致合同的履行存在一定的障碍。张付杰律师按:二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。若属于重大条款约定不明的事实,且事后不能协商一致的,致使合同不能继续履行,不得追究另一方的违约责任。

二手房买卖合同中,因为各种原因当事人并不能对各种情形均做较为具体的约定,因而导致双方对合同约定的理解存在一定的分歧或者争议,导致合同的履行存在一定的障碍。张付杰律师按:二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。若属于重大条款约定不明的事实,且事后不能协商一致的,致使合同不能继续履行,不得追究另一方的违约责任。

【基本案情】

王某与刘某就浦东金桥一处二手房的买卖,在房产中介公司的参与下,签订了《房地产买卖居间协议》,协议约定双方交易的标的物为“502室房屋及车位”。居间协议签订后,王某根据协议约定向刘某支付了定金5万元,而事后,双方对所交易的房屋的标的范围产生分歧,刘某不能提供关于车位的产权证明,王某拒绝签订。双方不能就交易的标的物达成一致,刘某遂扣留王某的5万元定金,并将房屋转售他人。王某希望追究王某的违约责任,找到本律师。

【律师分析】

就王某的遭遇,本律师很是同情,从普通人的角度想,刘某应当承担相应的违约责任。但作为律师,一方面要考虑全面维护其合法权益,另一方面也希望减少其不必要的损失,诉请一定要正当。

本律师认为:王某与刘某签署的居间合同属于双方的真实意思表示,双方均应恪守诚信,按照约定履行自己的合同义务。居间合同中,记载的交易标的物为“502室房屋及车位”,刘某不能提供车位的产权证明,现实当中,车位的所有权归属确实存在一定的问题,而合同中也未说明刘某一定要提供车位的产权证明,故双方也未能签订房地产买卖合同的原因,是值得探讨的。但本律师认为,刘某在尚未与王某就交易标的的问题协商解决,解除双方间签订的居间协议的情况下,将系争房屋另售他人,属于明显的不当行为,其所收取的定金应当予以返还,同时给王某造成的损失应当承担赔偿责任。

【法院判决】

法院根据双方提供的证据材料及庭审情况,着重考虑了刘某未经协商解除居间合同,擅自处分系争房屋的行为,判决刘某返还王某的定金。

【律师提醒】

二手房买卖过程中,对于办证、交房等履行步骤不仅在合同中要有提及,还要有明确的日期约定,否则因履行及方式不明导致合同争议,被认为合同存在重大条款约定不明的事实,且事后双方无法达成一致,无继续履行的可能性而解除合同,即使对于已交定金一方,亦不适用定金法则。

  • 作者:韩文超律师 [上海-虹口区]
  • 专长:毒品犯罪 房产纠纷 合同纠纷 离婚 婚姻家庭
  • 律所:上海众华律师事务所
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