合同约定不明的处理

二手房买卖合同中，因为各种原因当事人并不能对各种情形均做较为具体的约定，因而导致双方对合同约定的理解存在一定的分歧或者争议，导致合同的履行存在一定的障碍。张付杰律师按：二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。若属于重大条款约定不明的事实，且事后不能协商一致的，致使合同不能继续履行，不得追究另一方的违约责任。

【基本案情】

王某与刘某就浦东金桥一处二手房的买卖，在房产中介公司的参与下，签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定双方交易的标的物为“502室房屋及车位”。居间协议签订后，王某根据协议约定向刘某支付了定金5万元，而事后，双方对所交易的房屋的标的范围产生分歧，刘某不能提供关于车位的产权证明，王某拒绝签订。双方不能就交易的标的物达成一致，刘某遂扣留王某的5万元定金，并将房屋转售他人。王某希望追究王某的违约责任，找到本律师。

【律师分析】

就王某的遭遇，本律师很是同情，从普通人的角度想，刘某应当承担相应的违约责任。但作为律师，一方面要考虑全面维护其合法权益，另一方面也希望减少其不必要的损失，诉请一定要正当。

本律师认为：王某与刘某签署的居间合同属于双方的真实意思表示，双方均应恪守诚信，按照约定履行自己的合同义务。居间合同中，记载的交易标的物为“502室房屋及车位”，刘某不能提供车位的产权证明，现实当中，车位的所有权归属确实存在一定的问题，而合同中也未说明刘某一定要提供车位的产权证明，故双方也未能签订房地产买卖合同的原因，是值得探讨的。但本律师认为，刘某在尚未与王某就交易标的的问题协商解决，解除双方间签订的居间协议的情况下，将系争房屋另售他人，属于明显的不当行为，其所收取的定金应当予以返还，同时给王某造成的损失应当承担赔偿责任。

【法院判决】

法院根据双方提供的证据材料及庭审情况，着重考虑了刘某未经协商解除居间合同，擅自处分系争房屋的行为，判决刘某返还王某的定金。

【律师提醒】

二手房买卖过程中，对于办证、交房等履行步骤不仅在合同中要有提及，还要有明确的日期约定，否则因履行及方式不明导致合同争议，被认为合同存在重大条款约定不明的事实，且事后双方无法达成一致，无继续履行的可能性而解除合同，即使对于已交定金一方，亦不适用定金法则。