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在中介那买了一个二手房,因征信问题贷款下不来,已经交五万定金,违约金28500怎么办赔违约金行吗?

134 ******** 内蒙古-通辽 2019-05-18 21:59 房产纠纷

详细描述(遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助):

在中介那买了一个二手房,因征信问题贷款下不来,已经交五万定金,违约金28500,业主不退定金,怎么办赔违约金行吗?合同中先用首付款帮他解压,不想帮忙解压了合同能改

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  • 法律顾问团

    帮助人数:986917

    一、因买方个人征信问题导致按揭贷款未获审批,导致购房合同不能正常履行,属买方违约,应根据购房合同相关违约条款承担违约责任。
    二、相关法律依据
    1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。“
    2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
    三、什么是按揭贷款?
    按揭贷款是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押,获得银行贷款并依合同分期付清本息,贷款还清后银行归还抵押物。按揭是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证,按揭人在还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,在此过程中,按揭人享有房产的使用权。由此我们看出,按揭是购房者以自己买的房子作抵押,获得银行贷款并依合同分期付清本息,贷款还清后银行归还房子的行为,所以按揭不是买卖双方的分期付款。
    四、房屋按揭贷款未获审批的处理方法
    根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:
    (一)商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失;
    (二)因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
    因此,如果在房屋交易过程中,发生了房屋按揭贷款未获审批的情况,购房者一定要先确定是因为什么原因导致的,而不是将归责于自己或是依开发商的要求而承担违约责任。
    (一)如果是因开发商的原因如证照不齐导致房屋按揭贷款未获审批,购房者可以要求开发承担违约责任或者是赔偿责任;
    (二)而如果是购房者自身的原因导致贷款未获审批,那么购房者可以和开发商协商解决问题,若开发商要求的违约金明显过高,购房者也可以要求降低违约金,这在法律上也是有具体规定的;
    (三)如双方均无过错的,因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。此时,买卖双方可签订补充协议,对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议,造成购房合同无法履行,双方均可解除购房合同。

    回复于 2019.05.18 22:23

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