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姚志明律师

高级合伙人律师

中央广播《华夏之声》特邀嘉宾律师

北京盈科全球总部高级股权合伙人

13520209437 合同法
执业十余年,专注合同诉讼领域研究。
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房屋租赁期间夫妻分割房屋的怎么办

来源:华律网整理 2019-08-13 159 人看过
有的当事人租房时会遇到夫妻共有的房产,那么,恰巧在房屋租赁期间内,遇到夫妻分割房屋,该怎么办呢?接下来,就让华律网小编为大家整理介绍吧,希望能让大家对这方面的法律知识有个比较清晰的认识,有需要的可以仔细阅读下文哦。

房屋租赁期间夫妻分割房屋的怎么办

我国合同法规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;所以,无论此房产最终归谁所有,承租人都可以继续在约定的期限内承租。

买卖不破租赁的适用范围

从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出,该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。

《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时,买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者,不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约,如果契约已经公证或者该契约有确定日期,则该租赁权有对抗效力,买卖不破该租赁,但双方在契约中另有约定的除外。

《德国民法典》第571条第1项规定:“出租的土地在交付转承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中,出让不破租赁。

《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时,对于以后就其不动产取得物权的人,亦发生效力”。即依日本民法,租赁经登记后,有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定,该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后,纵将其所有权认与第三人,其租赁契约,对于受让人,仍继续存在。” 值得注意的是,这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为,“以居住营业或农耕为目的,而承租他人之不动产,各国立法为谋求社会生活之安定及增进,均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁,由于笔者孤陋寡闻,不敢贸然作出判断。

我国在合同法出台之前,司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中,当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此,结合其他国家和地区的立法,大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。

在我国,由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。

从上文中,我们可以看出,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;所以,无论此房产最终归谁所有,承租人都可以继续承租。如果您还有其他疑问或者情况比较复杂,华律网也提供律师在线咨询服务,欢迎您进行法律咨询

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引用法条:
[1]《中华人民共和国合同法》第二百二十九条
特邀律师:
姚志明律师 北京西城区

姚志明律师,执业十余年,中共党员,北京市盈科律师事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委员,北京市盈科律师事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科律师事务所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。详细>>

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