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姚志明律师

高级合伙人律师

中央广播《华夏之声》特邀嘉宾律师

北京盈科全球总部高级股权合伙人

13520209437 担保法
执业十余年,专注债权债务领域研究。
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卖房人的房屋有抵押如何继续履行

来源:华律网整理 2019-07-21 182 人看过
在现实生活中房屋是最为常见的抵押物,抵押房屋是为了给债务担保,而房屋抵押期间是不能交易的,抵押的房屋交易后也不能办理产权过户,那么卖房人的房屋有抵押如何继续履行?面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

卖房人的房屋有抵押如何继续履行

卖房人的房屋有抵押的,如果抵押在前卖房在后的,并且办理登记的,买卖合同是无法继续履行的,如果是买卖在前抵押在后的,购房人可以向法院诉讼请求法院判决继续履行买卖合同。

《中华人民共和国物权法

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

继续履行合同需具备什么条件

继续履行是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时,违约方应当承担的按合同的约定履行合同的责任。依据合同法规定,继续履行的适用除有违约行为外,还应具备以下条件:

1、继续履行必须可能。继续履行是按合同约定的标的履行,只有在合同有继续履行的可能时,违约方才能承担继续履行的责任。在某些情况下,法律并不要求违约方负继续履行责任,而只要求违约方承担违约金和损害赔偿责任,在这种情况下,只能按法律规定确定责任而不适用继续履行。实际履行与特别法相冲突时,也不适用继续履行。对于自然债务在当事人违约后发生合同履行不能时,因违约方已经没有履行合同的能力,也不能让违约方承担继续履行的责任,只能采取其他补救措施。

2、继续履行存在必要。由于继续履行只是违约的一种补救措施,而不是惩罚性措施,债权人是否要求违约方继续履行以及违约方应否继续履行都应考虑其经济合理性。依据合同法规定,继续履行是否必要是以履行费用为标准来判断的,继续履行费用过高,势必破坏当事人之间的利益平衡,就不能适用继续履行的责任形式。

3、债务标的适于强制履行。只有在合同约定的标的适于强制履行时,才宜于追究违约方继续履行的责任。如果当事人约定的合同标的不适于强制履行的,如委托合同等因相信对方的特殊技能、业务水平、道德品格而订立的合同,因其严格的人身性质,实际履行有悖于合同的性质,因而不得适用继续履行。对于提供劳务的合同,也不得以履行合同债务为由强令债务人提供劳务。

4、债权人在合理期限内请求继续履行。是否要求债务人承担继续履行责任是债权人的一项权利,他人不能强迫。但债权人要求违约方继续履行应当在合理的期限内提出,否则,债权人即丧失请求违约方继续履行合同的权利。合同法将债权人在合理期限内未要求履行,作为继续履行的除外条件加以规定,主要是为了促使债权人及时行使继续履行的权利,以稳定当事人之间的关系,保护违约方的利益。

以上知识就是小编对相关法律问题进行的解答,卖房人的房屋有抵押的,如果抵押在前卖房在后的,并且办理登记的,买卖合同是无法继续履行的,如果是买卖在前抵押在后的,购房人可以向法院诉讼请求法院判决继续履行买卖合同。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到华律网进行法律咨询。

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延伸阅读:
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引用法条:
[1]《中华人民共和国物权法》第十五条
[2]《中华人民共和国物权法》第一百九十一条
特邀律师:
姚志明律师 北京朝阳区

姚志明律师,执业十余年,中共党员,北京市盈科律师事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委员,北京市盈科律师事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科律师事务所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。详细>>

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