报告编号：NO.20240114*****
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查看完整报告房屋存在未到期租赁合同新房主有义务继续履行吗
张某系某肉串店的业主。2010年7月1日，王某与某肉串店原业主赵某签订房屋租赁合同，约定该营业房屋租赁给赵某经营使用，自2010年7月1日至2013年7月1日止，租期为三年，后赵某又将该店出兑给李某。2011年4月30日，张某与李某签订某肉串店出兑协议，王某同意将该房屋转租给张某，并按原租赁合同的租期履行。合同签订后，张某付给王某房屋租金3.3万元(2011年6月1日至2012年6月1日)。后又于2012年6月1日给付王某房屋租金3.5万元(2012年6月1日至2013年7月1日)。2012年10月8日，杨某与王某签订房屋买卖合同，购买了上述房屋。2013年1月4日，杨某通知张某迁出该房，遭到张某拒绝。2013年1月24日，杨某将该房屋水、电全部报停。
法院判决：赔偿损失
法院经审理认为，公民的民事活动应以诚实信用为原则。就本案而言，杨某购买房屋取得了房屋所有权，在原房屋租赁合同尚未到期的情况下，根据买卖不破租赁原则，杨某作为房屋买受人，有义务按照原房屋租赁合同继续履行出租人的义务。杨某单方终止合同，并对张某经营的某肉串店停水、停电，致使该店不能正常营业，侵害了张某的合法经营权，杨某已构成违约，造成损失应当予以赔偿。关于张某诉请杨某继续履行房屋租赁合同，因该房屋租赁合期已届满，本院已裁判张某从此房屋中迁出，该判决已发生法律效力，故对张某此项请求不予支持;关于赔偿数额一节，张某请求经济损失8万元，本院两次委托相关鉴定部门对张某经营的某肉串店因杨某过错导致的停业损失进行鉴定，均因无法鉴定被退回，故本院对其实际经营损失数额无法确定，对此项请求无法支持。关于张某主张的工人工资和肉串损失，因无证据证明，亦不予支持。但2013年1月24日至租期届满之日，张某因杨某对某肉串店停水、停电，未能营业，致使张某此间房屋租赁费遭受损失，该损失应由杨某赔偿，故本院仅就此项予以支持。2012年6月至2013年7月1日间，张某向原房主王某交纳了某肉串店房屋租金35000元，故杨某应赔偿张某157天租金损失(每月平均按30天计算)，即35000元÷12个月÷30天×157天=15263.89元。
律师说法：新房主有义务继续履行吗
《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
本案中，张某与王某签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现杨某与王某签订房屋买卖合同，房屋的所有权由王某转移到杨某，但原房屋租赁合同尚未到期。根据上述法律规定，租赁期间房屋发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，买受人杨某有义务按照原房屋租赁合同继续履行出租人的义务。杨某对房屋停水、停电，未能保持房屋的适租状态，导致张某不能正常营业，属于违约行为，应承担赔偿责任。
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王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协会及成都市律师协会会员，中国法学会会员，四川煊焜律师事务所高级合伙人系律所主任。先后工作于成都市中级人民法院、成都仲裁委员会，承办各类民商事案件3000余件，积累了丰富的诉讼庭审经验，从2014年至今多次被评为成都优秀青年律师，现为成都仲裁委员会委员。王涛律师多年始终专注于合同纠纷、离婚纠纷、房地产纠纷、刑事辩护、公司法律事务、法律顾问、拆迁补偿和安置等各领域案件的代理和研究，对于案件要点把握准确，擅长收集、梳理案件证据材料，能够充分维护当事人的合法权益。因此无论是在传统领域，还是在新兴的业务领域，均处于中国法律服务的前沿，诉讼经验丰富，且未达承诺退费。作为一名法律职业者，王涛律师始终追求并致力于“客观、理性、效率、衡平”的法律价值观。?执业领域非诉讼业务：商业合同、公司治理、风险内控、股份制改造等；诉讼业务：主要涉及合同纠纷、股权诉讼、刑事辩护。王律师熟悉企业运营中涉及的劳动、财务、工商、金融等各类法律事务，在公司法务、风险资本投资等事务操作和业务风险控制方面积累了丰富的从业经验，具有良好的综合执业能力和专业素质。对民事侵权、合同纠纷等民商事诉讼有深入的研究和实践。曾担任多家企业、有限公司及公民个人的法律顾问，在担任法律顾问过程中，注重坚持“法律风险以预防为主”的原则，熟练、灵活运用法律规定，最大可能地保障了企业重大经营决策的实现、日常经营的顺利运行和个人客户合法权益的实现。详细>>
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然而需要注意的是，若租赁人想将所租赁的房屋转租出去，他必须取得出租人的明确许可，否则便会构成未经出租人允许而擅自转租的违法行为。至于擅自转租行为的性质问题，其本身并不足以对所签订的转租协议的法律效力产生任何实质性影响或改变。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协会及成都市律师协会会员，中国法学会会员，四川煊焜律师事务所高级合伙人系律所主任。先后工作于成都市中级人民法院、成都仲裁委员会...
如果租赁契约被解除之后，次级租赁契约仍然生效并能继续进行执行的话，那么此时次级租赁契约就必须继续维持下去。反之，如果次级租赁契约在解除了租赁合同时变得无效了，则必须立即终止其执行。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
根据中国现行的《中华人民共和国民法典》第四百六十九条所明文规定，当事人在签订合同过程中，可以采取书面形式、口头形式以及其他形式进行协商。然而，如果存在着法律或者行政法规定必须以书面形式签约的情况时，那么此时也应该按照这些条款行事。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
根据我国相关法律法规，房东无权任意决定上调租房费用。在租赁关系有效存续期间，协议中所约定的价格条款应被严格遵守，任何一方均需严格按照协议中的各项规定行事。在协议有效期尚未结束之际，房东若未经协商且无合理理由便独自提出涨价请求，这无疑属于违反协议规定的行为。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
协议可以被认定为正式生效。在租赁合同正式签订之后，租户们需要严格履行所设定的相关义务，如若不慎出现任何一方违约行为时，另一方有权根据合同约定要求其承担相应的违约责任。接下来华律网小编整理了相关的一些知识，供大家参考一下，一起来看看内容吧。
融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。关于融资租赁合同应具备哪些条款的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协...
依据我国现行《中华人民共和国民法典》的相关规定，门面出租合同指的是租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同，围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系，也是用来明确双方权利和义务的协议。签订门面出租合同时要仔细约定合同内容的，避免不必要的纠纷发生。关于什么是门面出租合同的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
法律没有规定房屋租赁合同的保管期，规定了房屋租赁合同的期限。房屋租赁期限是由当事人之间约定确定的但是最长期限是不得超过二十年。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同;但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。关于房屋租赁合同有多长时间的保管期限的问题，下面华律网小编为您详细解答。
合同法没有规定房屋租赁违约金的标准,都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量,双方认可就可以。关于房屋租赁合同的违约金比例具体是的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
房屋租赁合同的生效时间一般为订立日期，具体以合同约定为准，如果在合同中约定了生效时间的，约定的时间为生效时间，如果在合同中没有约定生效时间的，一般以订立日期为生效时间。关于房屋租赁合同订立日期是否就是生效时间的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
长期租赁房屋合同中违约金的规定是：违约金是租房违约后的补救措施，是独立于履行行为之外的给付。租赁房屋合同中的违约金的数额比例由双方协商确定，最高不应超过实际损失的30%。关于长期租赁房屋合同中违约金是如何规定的问题，下面华律网小编为您进行详细解答。
房屋租赁纠纷一般不可以找派出所解决。房屋租赁纠纷属于民事纠纷，不属于派出所的受案范围。涉及纠纷的当事人可以采取协商、调解、仲裁、诉讼方式处理。关于房屋租赁纠纷可以找派出所解决吗的问题，下面由华律网小编为你解答。
关于运输合同赔偿金该怎样算的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 1、对于旅客自带行李的损失赔偿 对于旅客自带行李损失的赔偿，一般按照实际损失赔偿，但不得超过法律规定的最高限额或者当事人双方约定的限额。 例如，《铁路旅客运输损害赔偿规定》第7条规定，每名旅客自带行李损失的赔偿责任限额为人民币800元； 铁路运输企业和旅客可以书面约定高于前述规定的赔偿责任限额。 2、对于旅客托运行李的损失赔偿 对于旅客托运行李损失的赔偿，承运人应当按照货物运输的有关规定承担赔偿责任。 根据《民法典》规定，货物的毁损、灭失的赔偿额，当事人有约定的，依照其约定：没有约定或者约定不明确，依照本法的规定仍不能确定的，按照交付时货物到达地的市场价格计算。 需要指出的是，其他法律如《海商法》等对此另有规定的，应当按照相应的规定处理。 《民法典》第八百三十三条 货物的毁损、灭失的赔偿额，当事人有约定的，按照其约定； 没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，按照交付或者应当交付时货物到达地的市场价格计算。 法律、行政法规对赔偿额的计算方法和赔偿限额另有规定的，依照其规定。
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