报告编号：NO.20240115*****
【问题分析】您好，您所提出的是关于 ***** 的问题...... ，【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题
1、估价方法存在的问题
目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。
2、确定房屋基准价格存在的问题
房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。
3、房屋拆迁补偿价存在的问题
(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。
4、在房屋性质认定上存在的问题
由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。
5、在安置房价格的确定上存在的问题
众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。
6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题
首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢?一小套住房都购不起的。
二、造成上述问题的主要原因
1、政企不分
首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。
2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段
这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。
3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重
被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。
4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态
目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。
三、建议
1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法
在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。
2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍
评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。
对被拆迁房屋的所有权人进行补偿,是我国法律规定的。但由于实际情况的限制与执行不全面等问题,被拆迁人拿到受的补偿款是有限的,甚至不能换来一套等价的房屋。
华律网小编一、依据《中华人民共和国企业破产法》、国发[1994]59号、国发[1997]10号文件规定，对破产企业中符合离退休条件的人员，办理离退休手续，按规定享受离退休
对于农村的草房，每平方米将获得补偿款1900元；农村的砖瓦房每平方米的补偿款项将达到2400元；农村的砖混凝土结构房屋每平方米将获得补偿款2800元；至于农村之中的两层或以上楼房，每平方米将可得到补偿款3300元接下来华律网小编整理了相关的一些知识，供大家参考一下，一起来看看内容吧。
华律网小编以“假离婚”钻政策空子获取拆迁安置困难补助的人将不再能得到拆迁安置补偿费。 昨天，市国土房管局发布的《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》对本市城市房屋拆迁中住房
【案情介绍】黄X与邱XX于1986年7月20日登记结婚。在婚姻关系存续期间，双方于1997年在重庆市X区X路街道办事处X村村民小组修建了房屋一幢，房屋所有权人为邱X，共有权人为黄X。后因双方在银行贷款，该房屋被用作借款抵押。2001年9月1
房屋补偿费用（又称房屋重置费）主要是为了弥补拆迁房屋所带来的所有者权益受损问题，并根据拆迁房屋的构造以及其折旧程度进行区分与划分，按照平方米的价格予以精确计算。接下来华律网小编整理了相关的一些知识，供大家参考一下，一起来看看内容吧。
房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。关于新农村拆迁补偿标准是什么的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
异地扶贫搬迁”是扶贫移民异地搬迁项目的简称，由各级扶贫办组织实施。“易地扶贫搬迁”是以工代赈易地扶贫搬迁项目的简称，由各级发改委组织实施。关于异地搬迁和易地搬迁的规定的问题，下面华律网小编为您详细解答。
拆迁红线范围内可以权属争议。拆迁红线是政府部门已经规划确定的拆迁地块的标志线，房屋征收部门应对迁红线范围内的房屋权属、区位、用途、面积等情况组织调查登记，以避免存在权属争议。关于所有权争议的房屋拆迁补偿款如何发放的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
在被胁迫威胁的情况下签订的拆迁补偿协议无效。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构对以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使违背真实意思的情况下订立的拆迁补偿协议认定无效。关于在被胁迫威胁的情况下签订的拆迁补偿协议有效吗的问题， 下面由华律网小编为您详细解答。
集体土地上的拆迁补偿依据是：农村房屋征收补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；农村房屋征收周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；关于集体土地上的拆迁补偿依据是什么的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
集体土地上房屋拆迁补偿：会有土地补偿费和安置补偿费；宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积；用房屋安置的方式进行补偿。关于集体土地上房屋拆迁补偿标准的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
荆门市房屋拆迁标准：宅基地补偿费;房屋补偿费及装修费;安置费和搬迁费;困难补助和奖励;房屋内各项家电移机补偿;非住宅房屋营运损失补偿等。关于荆门市房屋拆迁补偿标准是什么的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
您好，北京恒略律师事务所为您维权！关于您的问题，我们的建议是尽快启动法律程序来解决，考虑到您的留言描述不够详细，我们需要再核实一些事实，分析一下您手头上的资料，建议您尽快和我们电话沟通或者微信联系，如果方便的话，咱们可以面谈具体细节
关于呼和浩特拆迁如何计算赔偿的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 拆迁赔偿标准在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定。 根据该条例第十七条，拆迁赔偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿，以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 具体的补偿金额和方式由市、县级人民政府在制定补偿方案时确定，并会公告在征收范围内。 此外，被征收人还有权选择货币补偿或房屋产权调换。 如果选择房屋产权调换，政府应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 需要注意的是，具体的拆迁赔偿标准可能会因地区和政策的不同而有所差异。 因此，在面临拆迁时，建议被征收人仔细了解当地的拆迁政策和补偿方案，并积极与政府部门进行沟通和协商，以确保自己的合法权益得到保障。 如果对拆迁赔偿标准有异议，可以通过法律途径进行申诉和维权。
关于宁德征地该怎么计算补偿的问题,根据相关政策法规分析如下： 拆迁补偿的计算方法因地区和具体情况而异，但通常包括以下几个方面： 房屋补偿：根据被拆迁房屋的结构、面积、折旧程度等因素进行计算，一般按照平方米单价乘以房屋面积来计算。 搬迁费：被拆迁房屋的搬迁费用，包括被拆迁房屋内物品的搬运费、运输费等。 临时安置费：被拆迁房屋的住户在过渡期间需要支付的临时安置费用，一般按照被拆迁房屋的面积和过渡期限来计算。 停业损失补偿：如果被拆迁房屋是经营性用房，还需要考虑停业损失补偿，一般根据被拆迁房屋的面积、经营类型、停业时间等因素进行计算。 具体的补偿标准会因地区、政策等因素而有所不同，建议在面临拆迁问题时咨询当地相关部门或律师以了解具体的补偿标准和计算方法。
关于安徽征收怎样算补偿的问题,根据相关政策法规分析如下： 拆迁补偿怎么计算 (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
快速咨询在线专业律师
3分钟快速回复
