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查看完整报告澳房产空置严重
7月13日,澳洲房地产监察机构发布数据称,过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置,业主只是偶尔过来看看。
2010年底的数据显示,澳洲房屋短缺187000套,整个澳洲的空置率只有2.5%左右,而在2011年的统计当中,澳洲的空置房屋比例上升到8%,尽管相对国内25%以上的空置率并不算高,但增长速度却十分惊人,而且这一数据还在持续的增长当中。
随着澳洲房市的繁荣,空房子不断增加,其中一些杂草丛生,被邻居们戏称为“鬼屋”,而这些购房者,有很多都来自中国。BISShrapnel住房经济学家**马尼斯(AngieZigomanis)表示,很多中国投资者会为在澳洲上大学的孩子买房,房子可能会变成他们在外国的家,但几乎有大约80%至90%的时间,这些房子都是空的。
国外优秀的教育资源,还有一些优于国内的社会福利政策,不断地吸引着国内的购房者涌向外海。近日,股市的动荡又让更多的投资者把视线往楼市的方向转移,而海外地产也在国内频频变动的购房政策下体现出更高的优势。
至于海外房产空置的问题,也在这样的浪潮中,又一次被提到广大购房者的面前。2014年6月,《北京青年报》的一项有关海外置外的调查显示,接受调查的海外投资者中,所买的海外房产处于空置状态的高达53.3%,出租的为39.4%,已经出售的只有7.3%,这些空置的房产位于加拿大、美国、英国、法国、德国等世界各地。
海外购房多为投资
尽管很多人是因为看好国外更好的自然互环境、教育资源,以及福利政策,甚至有人是因为觉得国内一线城市的房价过高才转而出手海外,但是能够走出国门到海外购房的人仍是少数。这部分购房者的需求肯定不会是刚性需求,至少也应该是更高层次的改善性需求。换句话说,海外购房仍是富人游戏,这其中,除了少部分自住需求,更多的是投资需求。
**置业集团首席房产投资策略分析师、中国外国专家局外聘专家刘-磊在之前接受华律网网采访时就表示,与过去情况有所不同的是,以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便,现在投资的比例正在逐渐上升,“眼下如果说有十个人打算到澳洲买房,那么其中3个人是为了留学,2-3个人是为了移民,差不多有3-4人则是为了投资。而在过去,投资的比例要低很多。”
随着一些中介服务的完善,海外置业也变得轻松简单,像美国、加拿大、澳洲这样的成熟市场,房产年升值都在7%-8%左右。与北京、上海这类国内一线城市相比,虽然幅度不大,但比较稳定。对于投资海外的购房者而言,他们选择海外置业并不是为了大赚一笔,而多数是重资产的保值,也就是长线投资,所以能对升值幅度较国内市场更有耐心。
转手不易导致空置
海外房产易出现大量空置的原因,除了购房者的构成中,以投资者为主外,还有房子本身转手难的因素在里面。国外的房子并不像中国北上广和香港那么紧张,所以一旦不想继续持有的时候,要转手的话,也没有国内这些一线城市这么方便。
福建人刘-东,四年前经开发商推荐,在澳洲的黄金海岸买了五套精装修公寓,当时总售价为100万澳元,约合人民币500多万元。两年后因为生意上急需资金,想到卖掉这些投资的房子时,才发现情况不对。一是因为买的都是华人较多的社区,对于澳大利亚的本地人而言,其实是一大缺点。而原本以为海景公寓的这一亮点,也因为交通不便,配套不全而成为本地人置业的另一缺点。无法吸引本地人,只能期待中国买家来接盘,而后者更是可遇不可求。
有调查显示,有56.5%的海外置业者选择了华人较多的社区,并且有35.%的买房人觉得自己的房子不好卖,难以转手。其实,投资海外房产的购房者中,有不少是跟着国内房企海外扩张的步伐进行投资的。**房展国际业务总监魏*非认为,房企在海外扩张也会以国内客户为基础,导致这些项目的买家多数会是中国人或华人,而按照国外的生活习惯,这类的华人聚集区,因为习惯和信仰不同,很难融入整个国外的整体环境。
社区人文环境的相对封闭,就容易造成投资难出手的困境。再加上国内的投资者很多并不住在境外,没有充足时间寻找租客,同时也缺乏当地中介资源进行转租。另外,**海外置业董事长卢*光还认为,由于目前资金投资海外的监管相对比较严格,目前在国外购置物业,未来套现后,资金的回流也有可能会遇到一些困难。
海外购房需要更谨慎
实际上,除了空置问题外,中国人投资海外房产要面临的还包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等诸多风险。不过由于距离甚远,国人很难得到当地房屋的详细信息,像地理位置,周边生活环境等,如果买到的房子比较偏远,交通不便的话,那么房价就很难有上升空间,出租也比较困难,所以建议做好详细的计划和勘察后再做选择。
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