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张晓黎律师

高级合伙人律师

执业十余年,所办理案件满意率高。

北京京云律师事务所副主任,执业十余年,高级合伙人。

13651086033 房地产
办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

公产房使用权法律是怎么规定的

来源:华律网整理 2019-05-06 5254 人看过
公产房是中国特殊体制下遗留下来的产物,公产房的“使用权”或称“承租权”,与我国传统福利住房分配政策和计划经济体制密切相关,它是政府对劳动者广泛实行的变相工资分配方式。在住房制度改革以前,取得公产房使用权的承租人,必须符合一定的条件,一般要求是在国家机关或者国有企事业单位工作,其工作达到一定年限,组织上就会根据其工龄长短、职务高低、工作业绩大小,家庭人口等诸多因素,确定分配给其家庭一定面积的房屋,并建立起职工与国家或单位之间的房屋租赁关系。公产房的使用权实际上隐含了价值,是职工多年工资中住房消费的补偿,也是劳动力价值的组成部分。住房制度改革以后,符合一定条件公产房使用权被允许上市交易,并且限制条件呈逐步减少的趋势。对于进入市场的公产房使用权,已经体现了市场交易价值。但是,由于法律对公产房使用权的性质界定不清,纠纷的解决缺乏统一的法律规范和裁判标准,加之住房政策带有浓厚的地方特色,不同法院对此类案件的处理方式差异很大,当事人的合法权益不能得到及时有效保护。

公产房的“使用权”或称“承租权”的性质,是理论和实务上争议颇多的一个问题。大致有如下几种观点:一种观点认为,该使用权属于合同债权;一种观点认为属于用益物权;还有观点认为,公产房使用权实质上具有用益物权的性质,但由于我国物权法没有将其规定为法定的物权种类之一,受物权法定原则的制约,在现阶段只能认为公产房使用权是一种高度物权化的债权,或者也可以将其视为一种属性模糊的财产权。

如果认为公产房使用权是物权,实务中许多争议的问题或将迎刃而解。既然公产房使用权是物权,自然可以作为遗产继承,在原承租人死亡后,所有继承人都有权要求实际取得公产房使用权的继承人给予相应的补偿,在房屋遇到拆迁时,也可以获得与继承份额相当的拆迁安置补偿权益;在离婚的时候,也可以比照私有住房有关规则进行分割,由实际继续承租的一方给予另一方补偿;而对于强占公产房的案件,则无论经过多久,公产房使用权人都可基于物上请求权要求无权占有人返还房屋。

如果认为公产房使用权就是普通的基于房屋租赁合同而产生的债权,则很多问题要么面临解释的困难,要么会得出极其不合理的解释结论。公产房使用权虽然需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得,但其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别。公产房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质,其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征,使其在性质上更接近于物权而非债权。将其界定为普通的合同债权,无法准确、全面地反映其法律特质。虽然公房使用权实质上具有用益物权的特征,但需要注意的是,由于我国物权法没有将其规定为法定的用益物权种类,受物权法定原则的制约,将公房使用权界定为用益物权,在目前的法律框架下难以获得法理上的有力支撑。在公产房使用权的法律定性上,不宜突破物权法定原则。

鉴于此,笔者认为,将公房使用权界定为一种高度物权化了的特殊债权,较为可行,在适用法律的时候也相对容易些。实则,无论是债权还是物权,公产房使用权是一项具有财产价值的财产权,这一点应该是没有疑问的。不可否认,在立法上承认公产房使用权的物权性质是最佳的解决方案,但在目前的法律框架下,做好法律解释的工作才是处理公产房纠纷的当务之急。

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姚志明律师,1977年5月21日出生,执业年限10年以上,中共党员,北京市盈科律师事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委员,北京市盈科律师事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科律师事务所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。执业领域:合同及公司法律事务、刑事辩护。合同领域优势:先后办理过数百起涉及如建设工程合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷、保管合同纠纷、租赁合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、装饰装修合同纠纷、委托合同纠纷、借款合同纠纷、旅游合同纠纷、保险合同纠纷、注册服务合同纠纷、供货合同纠纷等各种类型合同纠纷案件,对合同法理论有较为深入的研究,实务经验丰富,善于精准把握合同纠纷案件的争议焦点,思路清晰开阔,不拘泥常规,见解独到。庭审风格稳重,思维敏捷,应变能力强。服务过的当事人超过1000余人,为当事人挽回上亿元的经济损失。部分案例:1.建设工程合同纠纷:历经中院一审、高院二审、最高人民法院提审,为当事人追回工程款计2000多万元;2.房屋买卖合同纠纷:代理买方,在卖方要求解除合同并要求买方承担违约责任的情况下,历经两审,凭借对房屋买卖流程节点的准确把握及合同精髓的理解,二审判决合同继续履行,买方顺利买到房屋;3.合同纠纷:对方当事人变更案由,先后5次起诉,我方均胜诉,成功保卫了当事人的财产;4.保证合同纠纷:同类案件鲜有成功案例,历经两审胜诉,为当事人挽回百万经济损失。公司领域优势:姚志明律师凭借深厚的合同法律实务功底,结合对公司法的持续研究,在公司股权诉讼、股东利益保护、公司治理、经营风险防范等领域亦有较为丰富的经验,先后担任过多家大型知名企事业单位法律顾问。部分案例:1.股东损害公司债权人利益责任纠纷:法律规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”在充分研究证据材料的基础上,准确运用公司法理论,结合诉讼技巧,成功将股东个人财产和公司财产剥离,避免了股东对公司债务承担连带责任。2.劳动争议纠纷:员工变更案由起诉某事业单位30余次,代理单位,均胜诉。3.股东出资纠纷:代理股东,法院判决公司退还股东出资款。刑事辩护领域优势:姚志明律师执业以来,在刑民交叉、跨刑事民事领域案件快速增加的新形势下,由于具备较丰富的合同、公司案件实务经验,因此在经济犯罪领域亦有所作为,为数十名犯罪嫌疑人做无罪或罪轻辩护,最大化维护了被告人的合法权益,形成了独特的辩护风格。部分案例:在被告人被指控犯受贿罪、滥用职权罪、挪用公款罪案件中,将指控罪名由三个减少为一个,量刑大幅下降。参与的部分社会活动:1、定期为司法部下属《法制网》社会热点问题提供律师点评;2、作为北京市残疾人联合会公益律师为残疾人提供免费法律服务多年;3、作为特邀嘉宾做客中央人民广播电台《华夏之声》栏目,点评社会热点问题;4、2016年9月14日就“女孩牵老人过马路溺亡,被救老人是否应承担责任”热点话题接受法制网专访;5、2015年12月4日就“地铁妈妈哺乳敲随手拍侵权警钟”热点话题接受法制网专访;6、2015年10月担任中国政法大学研究生院辩论赛评委;7、2015年9月9日就“工作超十年临聘教师遭解聘让谁蒙羞?”接受法制网专访;8、2015年8月17日作为特邀嘉宾做客央视《奋斗》节目;9、2013年7月6日接受《中国经济导报》“70年房产权到期后会怎样”热点问题专访;10、2012年10月11日接受《医师报》“怀孕不能值夜班女医生被医院劝辞”话题新闻专访;11、2012年7月24日接受《新京报》“北京货车超载压塌大桥司机车主被判赔1556万元”新闻专访,后被网易、新浪、搜狐等各大门户网站首页转载报道;12、2012年5月24日接受《医师报》“医生私签协议造成损害后果医院能否免责”话题新闻采访。……姚志明律师以其精湛的业务、专业的服务、高尚的人品获得了当事人的一致好评,是当事人心目中的“金牌律师”。多年来在上述领域积累了丰富的律师实务经验,并形成了以姚志明律师为核心的专业律师服务团队,能够为广大当事人提供优质、高效的法律服务。详细>>

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