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查看完整报告一、房屋租赁合同不得超过几年
房屋房屋后签订租赁合同的,房屋租赁的期限不得超过20年,超过20年的,超出部分无效。
《中华人民共和国民法典》
第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
二、什么是买卖不破租赁
《民法典》第七百二十五条规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。该规定即充分体现租赁合同的物权化特点,也可称为买卖不破租赁。
物权是对物的直接管理并排除他人干涉的权利。最典型的物权是所有权,此外还包括抵押权、留置权、质权、典权等。所谓租赁权的物权化是指在租赁关系存续期间,承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人,即使第三人是该租赁物的所有权人或享有其他物权的人。根据该条规定,出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人(受让人)时,设定在租赁物上的租赁合同仍然存在,并且该合同继续约束第三人。也就是说,承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同,受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,继承原出租人的权利义务。
买卖不破租赁并不局限于出租人出售租赁物的行为,还应包括租赁物赠与、抵押、互易或作为投资等,这些行为都会涉及租赁物的所有权变动,同样适用该原则。
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