合同法

您的位置:首页 > 法律常识 > 合同法> 合同效力> 合同无效

转租合法吗,非法转租合同效力如何认定

来源:华律网整理 2019-03-14 33563人看过

相信我们都有过租房的情况,也可能会有转租的时候,因为许多人因为对相关法律的不了解,认为自己承租来的房屋是可以在租赁期限内任意转租的。在没有得到原房主同意时,这种行为是非法的,所签的租房合同也是非法转租合同。那么法律上对非法转租合同效力如何认定呢?接下来,由华律网的小编为大家整理了一些这方面的知识,欢迎大家阅读!

转租是否合法

房屋可以转租,但是合法的转租需要满足以下两个条件:

1、转租须经房屋所有权人的同意。

转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效。

2、转租的租金不得高于原租金,确实需合理提高,提高的收入应交给房屋所有权人。

租金是房屋的收益,应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同,收回出租房屋。

合法条件一:转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效。

合法条件二:转租的租金不得高于原租金,确实需合理提高,提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益,应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同,收回出租房屋。

非法转租合同效力的认定

在未征得原房屋所有权人同意的前提下的房屋租赁,承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点:

一、无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。

二、效力待定。合同法51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人,实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分,是效力待定行为。关于无权处分的处理,如果出租人事后追认,则转租合同有效,如果出租人不追认,则转租合同应当解除。

三、有效。租赁合同为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系,基于合同相对性原理,出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。

如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束,出租人可解除与承租人的租赁合同,其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系,次承租人无权要求出租人承担违约责任,其应该向承租人提出违约请求。但是,如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租,应无权要求承租人承担违约责任。

合同无效相关知识
  • 无效合同和可撤销合同一开始就无效吗

    2019/6/19 17:17:00 热度:0

    无效的合同是不受法律保护的,因合同无效造成损失的,由无效合同的责任人承担相应的赔偿责任,除了无效合同,还有一类是可撤销的合同,那么无效合同和可撤销合同是不是一开始就无效的?下面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

  • 合同无效与不成立怎么办

    2019/6/18 12:03:00 热度:0

    签订合同的时候,合同要符合法律的规定才会生效的,合同无效是不具有约束力的,而合同成立不等于合同生效,合同生效和合同成立是有区别的,那么合同无效与不成立如何处理?面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

  • 建筑工程合同无效的后果

    2019/6/14 17:02:00 热度:0

    在我们的生活当中,人的需求可以大概分为衣食住行,其中住房是其他基础条件的支撑,特别是在我国人口众多住房条件极其紧张的条件下,建筑行业一直以来都是支持我国经济高速发展的支柱。那么,建筑工程合同无效的后果是什么?华律网小编整理了相关的内容,希望对您有帮助。

  • 合同都可以因混同而消灭吗

    2019/5/11 11:37:00 热度:0

    合同相当于是一个证据,保护的是双方的当事人,但是也会有人因为不懂合同的生效条件而造成合同的混同,那么对于合同,合同混同是不是都会造成合同的消灭呢?针对这个问题,华律网小编为大家整理了相关的知识供大家参考,欢迎大家的阅读。

东城区在线律师
  • 北京 东城区

    姚志明

    15210432735

    执事敬 与人忠

    刑事辩护 合同纠纷
合同法法律咨询
全部合同法咨询
热门律师推荐

合同无效热门文章

自助服务

合同无效相关专题