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查看完整报告一、房屋未竣工签订租赁合同效力
关于房屋未竣工签订租赁合同效力的问题,出租人就未经验收或者不能通过验收的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前通过验收,人民法院应当认定有效。
1、认定此类合同效力的原则
涉及在建工程即未竣工通过的房屋的租赁合同效力问题应当坚持这样一条规则,合同以无效为原则,以有效为例外。未完成验收的房屋违反了《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》中的强制性规定,一般来说,合同违反法律强制性规定应认定为无效合同。例外情况在于,应设定一个时间点,在此时间点之前完成验收可以对合同效力进行补正,从而使合同由无效转变为有效。
2、合同补正效力定义
例外情况承认合同有效就涉及到一个合同效力不整理论了。无效合同效力补正,是指根据有关法律法规规定,有些合同原本应当被认定为无效,但是允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善,或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除,从而使原本无效的合同化为有效合同。
二、房屋租赁合同的合法性审查应以规划许可为核心要件
标的物合法是租赁合同有效的前提。在房屋租赁案件的审判实践中,应当如何确认标的房屋的合法性是存在较大分歧的问题。根据相关法律、法规规定,房屋工程的规划审批、施工审批、验收备案、权属登记等多个环节都属于国家管制的范围,涉及众多规范性文件的强制性条款。而事实上,有许多未能完全取得合法手续的房屋也已建成使用,并且进入了租赁市场,对此类手续不完备的房屋是否应当一概认定为违法建筑,从而将涉及此类房屋的租赁合同也认定为无效?
《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》是法律适用的具体化,根据该司法解释的规定,以下三种房屋租赁合同无效:
1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。
2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,且未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设。
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限,且未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限。由此可见,租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规划许可为核心要件,因为规划管理部门的规划审批反映的是国家对建设项目在区域用地布局、功能分区、交通体系中的合法性认定,在城镇区域进行建设工程都应该根据《城乡规划法》第四十条的规定申请规划许可证,规划许可证是建设工程的“准生证”,没有取得规划许可和未按照规划建造的建筑物均属于违法建筑。
当然,根据《民法典》第七百三十一条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”
以上就是华律网小编对“房屋未竣工签订租赁合同效力”的问题进行的解答,可知出租人就未经验收或者不能通过验收的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,并且房屋租赁合同的合法性审查应以规划许可为核心要件。希望能对您有所帮助。如果您的情况相对较为复杂,华律网还提供了专业的律师在线咨询服务,欢迎您再次进行法律咨询。
王涛律师,中共党员,四川大学民商法学硕士,中华全国律师协会及成都市律师协会会员,中国法学会会员,四川煊焜律师事务所高级合伙人系律所主任。先后工作于成都市中级人民法院、成都仲裁委员会,承办各类民商事案件3000余件,积累了丰富的诉讼庭审经验,从2014年至今多次被评为成都优秀青年律师,现为成都仲裁委员会委员。王涛律师多年始终专注于合同纠纷、离婚纠纷、房地产纠纷、刑事辩护、公司法律事务、法律顾问、拆迁补偿和安置等各领域案件的代理和研究,对于案件要点把握准确,擅长收集、梳理案件证据材料,能够充分维护当事人的合法权益。因此无论是在传统领域,还是在新兴的业务领域,均处于中国法律服务的前沿,诉讼经验丰富,且未达承诺退费。作为一名法律职业者,王涛律师始终追求并致力于“客观、理性、效率、衡平”的法律价值观。?执业领域非诉讼业务:商业合同、公司治理、风险内控、股份制改造等;诉讼业务:主要涉及合同纠纷、股权诉讼、刑事辩护。王律师熟悉企业运营中涉及的劳动、财务、工商、金融等各类法律事务,在公司法务、风险资本投资等事务操作和业务风险控制方面积累了丰富的从业经验,具有良好的综合执业能力和专业素质。对民事侵权、合同纠纷等民商事诉讼有深入的研究和实践。曾担任多家企业、有限公司及公民个人的法律顾问,在担任法律顾问过程中,注重坚持“法律风险以预防为主”的原则,熟练、灵活运用法律规定,最大可能地保障了企业重大经营决策的实现、日常经营的顺利运行和个人客户合法权益的实现。详细>>
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