报告编号：NO.20221222*****
【问题分析】您好，您所提出的是关于 ***** 的问题...... ，【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。
所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
长期以来，消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，这就使一些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积够不够，有没有被开发商兑水。所以，很多购房者就这样吃了“哑巴亏”。
目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间为:
1.仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2.售房单位自营、自用的房屋;
3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。
公摊面积怎么摊?
目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。
如何计算公摊面积
住宅楼公摊面积计算方法为:
分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)
附：不计算建筑面积的范围
1.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3.房屋之间无上盖的架空通廊。
4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7.利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
8.活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干支线。
10.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝
需要特别关注当事人与商业银行就还款事项所达成的约定；详细来说，如果当事人与商业银行在签署贷款协议的过程中，已经明确约定还款时间须在特定期限内完成（例如三个月、半年或者一年）而不得提前还清债务，那么在此类规范前提下提前偿还房贷则需支付违约金。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
例如您亦可选择在房贷还款期限临近之际前往银行分支机构的柜台，采用现金形式完成还款手续；另外，考虑要求银行给予协助，将还款银行卡替换掉当前的卡片也是一个实效性较高的解决方案。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
若已存在这样的宽限期规则，借贷者便可选择在过了还款日期之后的这段时间内进行还款，而这段时间将不被认定为逾期的范畴。但同时也要注意，如果银行或借款公司并未设立这样的宽限期，那么借贷者则应当严格遵守协议中关于还款时间的规定，按时履行还款责任，否则将会正式被划入逾期还款的行列。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
如果是提前全额偿还贷款的话，您只需凭借银行出具的提前还款申请表、他项权证书以及个人身份证件的原件即可前往房地产交易中心进行抵押注销手续，最终取回属于您自己的不动产权证。接下来华律网小编整理了相关的一些知识，供大家参考一下，一起来看看内容吧。
如若买卖双方面临同等的经济困境，我们可以寻求金融担保公司介入协助，由他们先代为偿还剩余贷款，紧接着进行相应的交易过户，最终将还款资金返还给担保机构。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
基本农田建房必须拆：我国实行基本农田和耕地保护制度，任何单位或者是个人在基本农田上修建房子都是禁止的，自然环境资源部门可以采取限期拆除处以罚款等措施。关于基本农田建房是否必须拆的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
占有权、使用权、收益权、处分权。房屋所有人具有在法律范围内实施某种积极行为的权利、请求义务人履行法律义务的权利，在义务人违反法律要求其承担的义务时诉诸国家、要求协助保护的权利。关于民法典房屋所有人拥有的权利有哪些的问题,下面华律网小编为您详细解答。
贷款人以书面形式向银行提出个人贷款申请，并提供相关资料，签订贷款合同；贷款人按照贷款合同约定办理房屋抵押登记；房屋为银行办理抵押后，银行发放贷款。关于办理房贷流程是怎么样的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
购房注意的问题有：关于房屋信息及产权、使用权方面的条款是否清晰；关于时间、价格、地点、不可抗拒力的条款是否准确；关于双方当事人的信息是否属实；关于售后物业管理和违约责任的条款是否明确等。关于购房注意哪些问题的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。关于住房贷款利息扣除有什么的问题,下面华律网小编为您详细解答。
信用卡逾期记录能申请房贷，但信用报告中有逾期的话会使得银行怀疑你的信用，对贷款额度具有一定的影响。信用卡逾期3-6次及以上且逾期周期长，则不能获得房贷贷款。关于信用卡逾期记录能否申请房贷的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
租房期间是否可以让房东带人看房主要根据当事人协商约定。房屋出租人和承租人有签订房屋租赁合同，关于双方的权利义务都有明确约定，房东带人看房也可以在合同中约定，也可以协商决定。但是如果构成违约需要承担违约责任。关于租房期间是否可以让房东带人看房的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
对以上内容，根据相关政策法规分析如下： 以下两种情形，房屋买卖居间合同无效： （ 1）居间人弄虚作假 居间人在订立合同时，如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况，损害了委托人的利益，此时，居间合同无效。 此时，居间人应承担的法律责任： ①不得要求委托人支付报酬 ②应当向委托人承担损害赔偿责任。 （ 2）居间人违反保密义务 如果委托人提出，居间人不得将委托人的姓名或商号、名称告知买卖合同的另一方当事人，在签订居间合同时，这个要求应当明确纳入合同的内容中。 这种情况下，居间人就负有对委托人信息保密的义务。 同时，居间人在买卖双方订立合同之中，或者之后都应履行保密的义务。 如果居间人违反了保密义务，从而使委托人遭受损害的，居间人应当承担赔偿责任。 《民法典》第一百四十四条，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。 但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百五十五条，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
关于起诉退房流程是怎样的的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 起诉退房流程如下： 1、准备业主身份证原件和复印件各一份； 2、准备购房合同原件和复印件各一份； 3、看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。 但无论是约定管辖还是到被告诉地法院起诉均不得违法； 4、去工商局查询开发商工商登记信息； 5、收集证据，证明开发商违约； 6、立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉； 7、法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。 一、退房要求满足的条件如下： 1、签订了购房合同，且合同有效； 2、存在规定的可以退房的情形，如主体结构质量问题不能交付等情形； 3、在规定的行使解除权的期限内退房。 二、退房时的注意事项如下： 1、在购房者违约的情况下，开发商可以选择是否需要行使合同解除权； 2、在购房者无法贷到款或者贷款不够的情况下，不能认定为不可抗力； 3、期房进行了预告登记就是一种准物权。 总而言之，起诉退房流程是，向开发商发出解除合同通知书。 开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。 开发商不同意的，当事人可以依法向人民法院提起诉讼来维护自己的合法权益。 《民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
关于天水修建房子怎样算补偿的问题,根据相关政策法规分析如下： 拆迁补偿主要包括以下几个方面： 房屋价值补偿：这是指拆迁人对被拆迁房屋及其附属物的评估作价后的货币补偿。 这部分补偿应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估价格来确定。 1 搬迁费用：包括搬家费、设备迁移费等，这些费用也是拆迁补偿的一部分。 2 临时安置补偿：对于因拆迁导致无法正常居住的情况，拆迁方应支付一定的临时安置补助费，以弥补被拆迁人的临时居住费用。 停产停业损失：如果拆迁导致了被拆迁方的生产经营活动中断，拆迁方应对此进行相应的经济补偿。 其他相关补助和奖励：这可能包括提前签约的奖励、过渡期的生活补助等，具体的补助和奖励措施应由当地的政府根据实际情况和国家相关政策来决定。 在选择拆迁补偿方式时，被拆迁人可以自由选择货币补偿或产权调换。 货币补偿是指拆迁方直接将货币支付给被拆迁人，让他们自行购房。 而产权调换则是拆迁方用新的建筑或原地重建的房屋与被拆迁人的旧房进行交换。 在实际操作中，拆迁补偿的具体数额需要根据拆迁项目的具体情况和相关法规来确定。 因此，了解并熟悉相关的法律法规是非常重要的。
快速咨询在线专业律师
3分钟快速回复
