以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益

以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益

——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。

标签：以房抵债｜物权效力｜执行｜以物抵债｜民间借贷｜以房抵债

案情简介：2024年6月，银行依生效判决申请执行刘某名下房产。贾某以其2024年8月与刘某签订500万元借款合同、刘某以名下房产顶抵所欠刘某债务、2024年10月生效法院判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续为由提出案外人执行异议。

法院认为：①贾某与刘某民间借贷纠纷一案，业经法院判决并生效，该案件案由系民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，判决并未确认案涉房产所有权归属于贾某，只是判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动法律效果。因案涉房产一直登记在刘某名下，物权变动并未完成，贾某对刘某只享有债权请求权。②最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。判决驳回贾某诉请。

实务要点：基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

案例索引：最高人民法院（2024）最高法民申1769号“某银行与贾某等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军机原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，代理审判员吴晓芳、高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（202403/71:104）。