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国家规定的法律法规，规定者方方面面，是我们的行为准则，更是不可逾越的杠杆。但法律规定到底有什么，又有什么强制性规定呢？就以房地产转让管理办法为例，下面华律网小编来为你解答，希望对你有所帮助。
商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。
何为现房?何为期房?二者之间有明确的法律界定：只有已领取房产证和土地证的房子才能称得上是现房;而房子是否已经盖好，是否有人已经居住，并不成为衡量是否是现房的标准，这正是购房人在实际买房过程中容易混淆
未取得商品房预售许可证，之后取得房地产权证，买卖合同的效力问题
高院司法解释：“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
在司法实践中不能机械的适用该条款
订立买卖合同时，出售方未取得商品房预售许可证，在交付房屋前取得房地产权证，以未取得商品房预售许可证主张买卖合同无效的法院没有支持。
由于房地产权证的效力高于预售许可证。司法解释设立的目的，预售许可制度是规范商品房开发销售秩序、保护购房者的合法权益的，预售许可制度仅是手段。最终的目的是办理房地产权证。
网友提问：
你好，律师，我想咨询一下商品房预售许可证该如何办理？
咸阳律师解答：
商品房预售许可证该如何办理：
一、办理程序：
1、行政审批中心房管局窗口收件
2、房管局办公室签署意见
3、物业管理办公室审核物业管理材料
商品房预售许可证，是府房地产管理部门允许开发商销售商品房的批准文件，证书是由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发的。下面华律网小编来为你解答，希望对你有所帮助。
商品房预售许可证——相关规定：
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。
商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件：
商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。那么，预售商品房应具备的“五证”是指哪五证呢？华律网小编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
预售商品房应具备的五证是指哪五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
《城市商品房预售管理办法》第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：
(一)商品房预售许可申请表；
(二)开发企业的《营业执照》和资质证书；
现在有很多开发商在房屋未建成时就开始出售，这种行为叫商品房预售。不过并不是每一个开发商都可以进行商品房预售的，想要进行商品房预售必须要获得商品房预售许可证。那什么是商品房预售许可证呢？下面和华律网小编一起来看看。
商品房预售许可证的定义：
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
商品房预售许可证的相关规定：
一、预售许可证过期的商品房买卖合同是否有效
判断合同的效力应根据合同法第52条的规定来判断，如果没有违反该条规定合同就应当是有效的，并且只有在违背效力性强制规定的情况下合同才无效。
二、相关案例展示
李某与开发商签订了商品房预售合同，合同约定李某向开发商购买某楼盘的商品房一套。合同签订后李某即支付了90%的购房款35万元。后李某得知开发商的预售许可证已经过期，李某认为开发商在预售许可证过期后无权
目前市场上销售的大部分是期房，买房人买房前要看商品房预售许可证，弄清项目是否合法的主要手段，就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。商品房预售许可证应当载明下列内容：
(一)房地产开发企业名称;
(二)预售许可证编号;
(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;
(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;
(五)土地的用途和使用期限;
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