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张彬律师
合同解除 定金

支持者认为,合同中的定金条款本身即可视为履约不能时的善后安排,自然可以适用定金罚则;反对者则认为,合同既已解除,自然无法再援引已被解除合同中的定金条款,只能依据合同法第九十七条、第一百零七条之规定就存在的损失请求赔偿。

目录

  • 1定金罚则以解除合同为前提吗

    笔者代理了一宗二手房屋买卖合同仲裁案件。卖方陈小姐与买方毛先生订立二手房买卖合同后,陈小姐反悔,不去办理公证手续。本律师受毛先生的委托,多次催告陈小姐履行合同。陈小姐先是以中介未将定金转付给自己为由抗辩,后又说租客主张优先购买权。经交涉无果,本律师代理毛先生,向深圳仲裁委员会提起了仲裁。

    提起仲裁后,毛先生收到法院传票。原来是涉案房屋租客向法院起诉买卖双方,要求确认二手房买卖合同无效,但租客在起诉状内没有提出购买涉案房屋的请求。后因租客未交诉讼费,法院裁定按撤诉处理。

    仲裁开庭时,陈小姐的代理律师认为,由于毛先生没有解除合同,所以无权要求双倍定金。陈小姐同意将房屋出售给毛先生,但因为房屋被查封,所以未能继续办理。陈小姐不办公证,但是可以自己办理手续。

    本律师认为,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。

    本案中,双方签订的《房产买卖合同》及其补充协议意思表示真实,依法成立,合法有效,双方均应按约履行。陈小姐怠于办理用于赎楼、过户的委托公证手续,进而影响到产权过户登记手续的办理,从而产生合同标的物所有权

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  • 2定金合同纠纷如何处理

    根据定金合同纠纷经常遇到的有关问题,发生定金合同纠纷应按以下处理规则解决。

    (一)定金罚则的适用规则。

    我国合同法第115条对定金是这样规定的:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

    (二)实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则。

    定金合同签订后,如果应当交付定金的一方实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第119条规定视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。担保法规定,定金合同自从实际交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效,所以当然不能强制支付。但定金合同作为买卖合同的从合同,交付定金又是主合同项下的义务。笔者认为对未支付定金的,可以催告履行,仍不履行可以解除合同。

    (三)迟延履行或者其他违约行为处理规则。

    最高人民法院通过《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有

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  • 3发生纠纷定金怎么办

    辛辛苦苦买了二手房,交了定金后,消费者却发现房屋实际情况与合同不符。记者从消协了解到,自去年底至今,我市各级消协组织频频接到有关买卖二手房并涉及房屋中介服务等问题的投诉,二手房销售热中,定金合同问题凸显。

    消费者:房子与实际不符

    日前,市民徐先生到四方消协投诉,去年11月24日,他通过宁夏路某中介公司购买南宁路一处房子,买卖双方已签合同并交了2000元定金给房主,因该房为出卖使用权,房主口头承诺面积为35平方米(合同中未列明)。后经测定,实际面积与所说面积不符,徐先生顿感上当,欲退掉该房,中介和房主却互相推脱。

    消协认为,房屋中介应为购房者提供所买房屋的房产证明或产权使用图纸,将房屋面积等要列入合同之中,不能只是口头承诺,收完定金,合同一签了之。

    中介:“定金”赢得主动权

    经调查,房屋中介公司在推介房屋时,往往要求购房人先签订一份认购书或购房契约之类的协议,这类协议多是由经营者自定条款,一些关键条款对购房者是不公平不合理的。消费者在销售人员积极“推荐”和夸张的“游说”下

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  • 4合同解除了能要回定金吗

    实践中常常会遇到合同被解除的情形,此时一方当事人或基于合同被确定已经解除的事实要求适用定金罚则,或在请求法院确认解除合同的同时要求适用定金罚则。然而如何从法律上评价此等要求,认识截然相反。支持者认为,合同中的定金条款本身即可视为履约不能时的善后安排,自然可以适用定金罚则;反对者则认为,合同既已解除,自然无法再援引已被解除合同中的定金条款,只能依据合同法第九十七条、第一百零七条之规定就存在的损失请求...

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最近更新:2018-09-19
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