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购买二手房因卖方产证问题不能按时过户 求助

我们看中了杨浦区一套二手房,并与中介还有卖方在4月上旬签订了一份《居间协议》,上面约定“到手价”70万并支付定金5万。4月中旬与卖方签订了《房屋买卖合同》并支付首付款28万(含5万定金,中介保留1万尾款),合同上约定的70万是“成交价”(因为中介说卖方是满五年唯一套住房,向我们保证没有任何税费,并单独与我们签订《承诺书》保证交易过程中总税费及中介佣金不超过2万),并约定5月31日前办理过户。合同中相关条款如下:

“第六条:甲、乙双方确认,在2010年05月31之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。
甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。”
“第十条:甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。
(三) 若甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付货款日万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲仍未交付的,除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外,甲乙双方同意乙方有权单方面解除合同,乙方单方面解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。”


5月初我们贷款手续办妥,但是,房地产交易中心的工作人员拒绝了我们办理过户手续,原因是卖方的《房屋所有权证》需要办理“接轨”才能交易(该《房屋所有权证》非《产权证》,是卖方在1988年“原拆原还”时办理的)。卖方依照要求当场提交申请办理,于6月11日拿到了新《产权证》。6月12日,我们约定前往交易中心办理过户时再次被拒绝,原因是合同中的房屋编号是原《房屋所有权证》而非新《产权证》的,工作人员要求重新签订合同。

签订合同至今已两月有余,中介从未告知我们或卖方本次交易的具体流程及相应手续(特别包括卖方新办产证所需的时间等)。5月30日我们提出若31日新《产权证》无法办妥则卖方可能会违约时,中介的回应是国家政策变化,不构成违约。6月12日我们再次前往办理过户时还偶然发现中介在没有征询我们或卖方意见的情况下,已私下更改了他们手中所持那份合同中的过户日期(改为6月30日),并加盖了更正章(好象是交易中心的)。

问题一:我们所签订的合同是否依然有效(特别针对原过户日期5月31日)?卖方是否已经构成违约?若我们可以追究卖方违约责任的话:
1)追究已交首付款每日万分之五滞纳金?
2)6月16日单方面解除合同并要求卖方赔偿14万(70万的20%)?
还是两者兼有?

问题二:我们是否可以拒绝支付中介费?或者拒绝签订新合同并起诉卖方?

问题三:如果邀请您来打这场官司,您觉得胜诉率为多少?请报出您若参与这次诉讼要收取的律师费,谢谢!

咨询编号:289444|上海-杨浦区|2010-06-12 19:24|6 位律师回复
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杨文彬律师

  • 地区:上海-虹口区
  • 咨询电话:15021***
  • 帮助网友:1694 次
  • 点赞人数:7 人

如果中介私自改合同,而未经你们的同意,且违反了原合同约定,你们可以要求中介和卖方承担违约责任,赔偿你们的损失,你可以拒绝付中介费。你们的胜算很大。建议你来电详细咨询,律师费可协商。

2010-06-12 19:41

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律师回答

周洁律师

  • 地区:上海-静安区
  • 咨询电话:13816357998
  • 帮助网友:1303 次
  • 点赞人数:1 人

由于不是原房主的过错造成,因此你要求解除房产交易合同有一定风险。建议带上有关材料到律师事务所后,当面详谈。

2010-06-13 11:58

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蔡晶律师

  • 地区:上海-闸北区
  • 咨询电话:13916***
  • 帮助网友:120 次
  • 点赞人数:0 人

该案情较为复杂,就现资讯提供有限,不足以准确判断,建议来电详谈:13901763284.若诉讼收费按司法局规定的最低比例再打折。

2010-06-13 11:46

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苏余律师

  • 地区:上海-虹口区
  • 咨询电话:15821***
  • 帮助网友:92 次
  • 点赞人数:0 人

如果事实和证据显示不是因为你方的原因导致交易不能完成的,可以依法追究违约方的责任。建议带上相关资料来所面谈。

2010-06-13 12:28

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朱久兴律师

  • 地区:上海-卢湾区
  • 咨询电话:13391***
  • 帮助网友:7234 次
  • 点赞人数:10 人

可以追究违约金,或要求解除合同,律师费来电或当面协商。

2010-06-13 16:48

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