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邢洋律师
曹金雯律师
买二手房贷款注意事项有什么?

儿子快到结婚的年纪了,我们夫妻俩就决定给他买套二手房给他结婚用,需要贷款,但是听说贷款有很多要注意,请问买二手房贷款注意事项有什么?

咨询编号:2632283|山东-威海|2016-12-18 09:56|4 位律师回复
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华律网顾问团律师

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在购买二手房时,应注意以下几点:
1、房屋手续是否齐全(查看房产证,土地证,个别地区还有契税证);
2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况);
3、交易房屋是否在租(须注意:买卖不破租赁);
4、土地情况是否清晰(是否有土地抵押,查封等);
5、市政规划是否影响(是否在动迁红线内);
6、房屋是否合法(不要有违规搭建等,无法办理过户);
7、单位房屋是否侵权(福利分房等);
8、水电气暖物业费用是否拖欠,该房产内户口必须迁移(特别是学区房);
9、中介公司是否违规(选择全国连锁的正规品牌中介机构办理,避免黑心中介吃差价等);
10、合同约定是否明确(违约赔偿责任)。

2017-09-04 18:32

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律师回答

苏村野律师

  • 地区:山东-威海
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购买二手房的八大注意事项

1,查明真实情况

二手房买卖双方一般并不相识,所以面对可能的诈骗,就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息,查看中介门店的营业执照,从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时,要付30元的费用,除了查看房屋状况及产权人信息,同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息,这样就可以了解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭贷款买的房子,贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当,买了被抵押的房子,钱房两空。{HotTag}对于中介公司,可以索要营业执照的复印件。

2,留心付款方式

在房产买卖过程中,付款方式是容易引起争议的条款之一,因此,在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金,双方在银行实现交付,一方取出现金,直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。

特别提醒的是有关购房意向金的支付,一般情况下,买家在支付了意向金两天之后,如果卖家同意出售,那么意向金将自动转为购房定金,此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。

如果买卖的房子有贷款,那么在付款时更要特别留意,一般应由卖方提前还款解除贷款,如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款,这时买卖双方需同时到贷款银行,以免自己支付的首付款被移作他用。

3,确定交房时间

如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的,比如到了约定时间,卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房,而买房又因没有在合同中做相关的说明,买方只能吃“哑巴亏”。因此,在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。

4,别让户口困扰你

买方在核实房产情况的同时,别忘记了房屋连带的户口关系,卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况,诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出,而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样,一般情况下,卖家可以预留一笔钱,在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家,这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

5,当心维修基金被中介“黑吃”

很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金,中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金,如此的情况经常以以下的方式发生:中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几,一般情况下都是送给买方,而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你,买方要自己重新办理维修基金,这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解,如果是将维修基金赠予买家,双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下,房屋交接时,买卖双方需共同到相应的物业管理公司,针对维修基金的帐户余额,进行资金交割,户名的变更。

6,“先小人,后君子”

房产中介一般都预备了重复使用的格式合同,这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益,却很可能包括了对买方不利的霸王条款,所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款,不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字,对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功,均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款,一定要求对方出具收条。

要注意的是,如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

7,佣金如何支付

签订了合同,买卖双方就要尊重中介机构的中介服务,并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担 ”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系,私下交易,企图省去中介费用,不仅不容易达到目的,还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。

有关佣金支付,一定要看清楚合同是如何约定的:是买方支付中介费用,还是卖方支付,或是双方共同支付,比例各占多少;是一次性支付中介费用还是分阶段,是何时支付费用。上海市的相关规定是,买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金,买卖双方一般各占半。

8,保留证据

交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件,都要注意妥善保存,以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺,一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的,要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”,保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。

最后要提醒的是,房屋归谁所有,以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利,完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构(如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等)来约束房产交易,确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证

2016-12-18 09:57

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张亚芝律师

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为避免自身风险,银行在为二手房提供贷款时,往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件,主要包括:

  一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准,房龄越长贷款成数就越低,甚至可能不予贷款。

  二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋,贷款成数较低,甚至可能不予贷款。

  三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人,贷款的成数越低,甚至可能不予贷款。

  四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋,贷款成数降低,甚至可能不予贷款。

  五、贷款人如果是外地户口,贷款成数也可能降低。所以,买房人在正式签约前,应拿着卖方

产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询,做到心中有数之后再签约。

2016-12-18 10:00

0

成都律师团队律师

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(1 )每月还款额度要量力而行。在申请个人住房贷款时,借款人应当对自己目前的经济状况、还款能力作出正确的判断,同时对自己未来的收入支出有所预测,避免出现无法足额还款的困境。
(2 )要妥当选择贷款银行。对借款人来说,如果购买的是二手房,就可以自行选择贷款银行。各贷款银行提供的服务品种不一样,收费标准也不一样,对借款人的要求也不尽相同,贷款额度和最长贷款期限也可能不同,借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。
(3 )要选择适合自己的还贷方式。目前主要有两种个人住房贷款还款方式:一是月均等额(等额本息)还款方式,另一种是等额本全还款方式。前者每十月的月供相等,多还利率递减,本金递增;后者每月还款金额不同,但每月所还本金相等,利率递减。等额还款方式的优点在于,借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的支出。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强,并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。总体算采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。
(4 )向银行提供材料要真实。申请个人住房商业性贷款,银行一般要求借款人提供经济收入证明,对于个人来讲,应提供真实的个人职业和近期经济状况证明。因为如果借款人收入未达到一定水平,又没有足够的能力还贷款却夸大收入水平,经银行调查证实借款人提供了虚假证明,就会使银行对其信任度大大降低,从而影响贷款的审批。
(5 )提供本人住址要准确,及时。借款人提供给银行的地址准确,就能方便银行与其联系,每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇到人民银行调整贷款利率,还可在年和收到银行寄出的调整利率通知。
(6 )每月还款要及时,避免罚息。对于借款人来说,,必须在每月约定的还款日期查看自己的账户上是否有足够的资金,防止由于疏忽造成的违约而被银行罚息,同时,在银行留下不良的信用记录。
(7 )申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么借款人公积金账户上的公积金余额即为零,这样公积金贷款的额度也就为零,将申请不到公积金贷款。
(8 )在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1 年后提出,并且归还的金额应超过6 个月的还款额。不能足额还贷时可向银行提出延长贷款期。借款人在借款期限内偿还能力下降,还贷有困难时,可以向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,银行就舍受理延长借款期限的申请,减少每月还款额。
(9 )贷款清偿后不要忘记撤销抵押借款人还清了全部贷款的本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区县的房地产交易中心撤销抵押。

2016-12-18 09:58

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