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期房转卖问题

山东-济南 2012-12-19 10:42 房产纠纷

详细描述(遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助):

一处只有购买合同的期房现在出售,而且贷款还没有还清,已经还了两年了,需要我的首付还清贷款才能改合同,这种情况可以出售吗,如果他改不了合同怎么样我才能让他把款退给我,如果他退不了款怎么样才能把房子所有权变成我的

报告编号:NO.20121219*****

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    房产纠纷律师

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    根据《房地产管理法》的相关规定中可知,没有取得权属证书的房产是不能进行转让的。由于期房尚未交付,因此是不能取得国家颁发的房产证的,换言之期房是不能进行转让的。
    由于不动产买卖的特殊性,《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不能转让:
    (六)、未依法登记取得权属证书的”,该条限定的是已竣工交付使用的不动产,不涉及预售商品房。
    最新的《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定,预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:
    (一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意
    (二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。
    从法理上分析,预购房的转让不是房屋的转让,而是预购合同的转让,《办法》明确了与购房转让的合法性,同时对转让程序进行了规定。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
    下列房地产,不得转让:
    (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的
    (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
    (三)依法收回土地使用权的
    (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的
    (五)权属有争议的
    (六)未依法登记领取权属证书的
    (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

    回复于 2020.05.22 15:50

  • 张瑞芳 专职律师

    帮助人数:2087

    你好,必须还清贷款才能变更个合同。

    回复于 2012.12.19 13:33

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    2 条追问

    如果我们先签个交易协议可以公正吗

    2012-12-19 02:57

    如果他改不了合同怎么样我才能让他把款退给我,如果他退不了款怎么样才能把房子所有权变成我的名下?

    2012-12-19 02:58

    你好,公证只能证明双方是自愿、公平公正的情况下签订合同的,不能证明房子的所有权归你。你可与对方协商办理退款的事项。

    2012-12-19 04:16
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  • 一、一方婚前付了全部房款,无论是婚前还是婚后取得的房产证,均认定为属于一方个人财产,配偶方无权主张所有权,因该房产出租所产生的租金及该房产的自然增值,应视为一方的个人财产,配偶方无权要求分割。 二、双方婚后共同出资全款或者贷款购买房屋的,在双方没有特别约定的情况下,无论房产证上登记的是双方或一方姓名,均视为夫妻共同财产。 三、婚前贷款购房婚后夫妻共同还贷,离婚时房产问题如何处理: 我国婚姻法解释三第十条的规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。 四、婚后双方父母为其子女出资购房,离婚时应按份分割。 五、婚姻关系存续期间父母出资为子女购房,房产证也登记在自己子女名下,应视为对自己子女的赠与。 六、双方争议的房屋的房产证上有案外第三人名字的 七、婚前房产证上登记为两人共有的,该房屋产权归属双方
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    彭仁高

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