全款买房,只有购房协议,没有购房合同,没有开发商的大票,听说购房合同让开发商抵押贷款了该怎么办?
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全款买房,只有购房协议,没有购房合同,没有开发商的大票,听说购房合同让开发商抵押贷款了,该怎么办?
【问题分析】您好,您所提出的是关于 ***** 的问题...... ,【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告朋友,你好!我是北京大成(武汉)律师事务所李家杭律师。首先要明确你的诉求是什么,然后才能谈“维权”问题。 摆在面前的就是两条路: 第一条路:要房子,要求网签、办证,网签现在对你而言其实已经不重要了,拿到不动产权证才是最本质的证权凭证。第二条路:不要房了,解除或撤销购房合同,追究开发商的违约责任,退款并要求赔偿。 具体而言: 【第一条路】(要房办证) 根据你描述:开发商既可能是在你购买前就以在建工程做了抵押,也可能是已经办理过了不动产首次登记(即通俗意义上的“大证”)并以该已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权办理了抵押。 给你办证(“小证”),要“大证”分割到户、办理转移登记,而这一步的前提是已办理抵押权注销登记,抵押权注销需要抵押权人(银行)同意,银行同意的前提当然是有关主债务(如开发商的贷款)已经履行完毕。你可以判断一下,开发商有无可能在短期内偿还完有关贷款并办理完抵押权注销登记。如果有可能,建议还是先协商,毕竟打官司是要花钱花时间的。 TIPS:可能你看到过或者有的律师和你说过《民法典》第406条关于抵押期间可以不经抵押权人同意转让抵押财产的规定,但大概率你这个情况是不适用的。根据自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三条,《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产,抵押期间转让的,未经抵押权人同意,不予办理转移登记。即使这个抵押登记是在《民法典》施行后设立的,从经验来看,银行在设权时也会明确约定“未经其同意,禁止或限制转让抵押不动产”。所以,开发商贷款不结清,银行是不可能同意注销抵押权的,“大证”就不可能经转移登记为“小证”。 如果协商不成,或者你研判认为开发商资金紧张,可能长期无法结清贷款,你要尽快提起诉讼,避免延误诉讼时效导致败诉,切实维护自身权益。 【第二条路】(退房退款追责) 如果你的描述是准确、全面的,那么开发商的行为应属于“欺诈”售房。 根据《商品房买卖合同司法解释(2003)》第八条,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这个赔偿金额还是比较可观的。 如果是在你购房签合同之前,就可以被抵押了且你确实不知情,那么开发商属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实售房,根据《商品房买卖合同司法解释(2003)》第九条,你可以请求人民法院撤销合同,请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 不过要提示你的是,《商品房买卖合同司法解释》在民法典出台后,做过一次大幅修订,2020版把上面两条规定都删掉了。因此,现在是否能溯及适用老司法解释关于一倍以下赔偿金的问题,有一定争议。但退房退款、赔偿损失还是问题不大的。具体还是要看你的案情细节。 我是李家杭律师,专门做房地产相关的诉讼与非诉业务。你可以查看我在华律网发表的大量房地产交易纠纷法律实务文章,希望对你有所帮助。如果需要,可以追问或与我详聊。祝好! 如果觉得我说得还行,请给我个赞同!
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