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邢洋律师
曹金雯律师
主管部门擅自出让其下属单位的地皮合法吗?

关于水电仓库参与
市防汛抗旱调度中心大楼建设的请示

贵港市水利局:
我单位是市水利局下属一个事业编制企业管理的国有单位。主营业务是水电物资仓储、建筑材料市场管理,属自主经营自负盈亏的独立核算企业。近几年在市场经济的激烈竞争环境下,效益欠佳,到目前为止已拖欠职工三年多工资130多万元,负债近400万元。在册职工39人,其中退休15人,大部分职工处在待业状态。如何摆脱困境,扭亏为盈,就这问题我单位做了调查分析。水电仓库要摆脱困境,只有盘活自身资产,配合城市改造的规划,利用自身所处优势通过对土地开发获得收益,然后参与到防汛抗旱调度中心大楼的建设及建筑材料市场改造建设,让单位在市场经济改革中获得新的经济增长点。具体情况分析及思路如下:
一、陷入困境的主要原因
(一)城市发展建设影响
随着城市化步伐的日益加快推进,贵港市的城市建设已初具规模,关键的主街道周边房屋已逐步实施改造建设。水电仓库位于江北大道与钟山大道的交汇处,拥有30亩土地使用权,属城市的主要景观改造规划建设范围。为配合城市街道改造需要,早在2006年市水电仓库就响应政府号召对临江北大道边的铺面实施拆除。拆除临街铺面后致使水电仓库年损失铺面收入20多万元,从开始拆除部分临街铺面至今都处于亏损状态。
(二)市场简陋,缺乏竞争力
水电仓库创建于70年代,在计划经济环境下效益是不错的。在市场经济环境下单位经营的市场竞争力明显减弱,水电物资仓储业务急剧下降,职能弱化。近10年来经营的形式主要是将大部分场地出租,职工大部分都处在待岗状态,水电仓库自身无能力投资改造市场经营环境。特别是建于70年代的简易房、砖瓦房,已成为危房,出租率不高,而且租赁价格比较低,竞争力非常弱,近几年来都处于亏损状态。
(三)墨守陈规,缺乏创新意识
水电仓库在计划经济转型为市场经济的漫长过程中,没有及时调整发展思路,总认为车到山前必有路,没有危机感,墨守陈规,没有开拓拼搏奋斗的精神,怕冒风险,没有预见性,缺乏创新精神,致使单位经济状况一筹莫展,没有能力摆脱连年亏损的状况。
鉴于水电仓库目前的经营状况,我们通过市场调查分析,围绕如何全面摆脱危机扭转亏损局面做了认真的研究。目前水电仓库要摆脱困境唯一的办法就是盘活资产,最有价值的资产就是土地。水电仓库土地使用证登记有土地30亩,其中职工集资建房占用约6亩,还有24亩土地处于待开发状态。根据旧城改造要求及单位经济状况实施该地块开发是非常现实和必要的。根据目前国家的房地产开发政策,开发的模式可以通过公开拍卖成交后实施合作开发商住房地产,开发所得收益重点投放参与市防汛抗旱调度中心大楼的建设和自身已形成的建材市场改造建设。
二、参与防汛抗旱调度中心大楼建设的理由及资产投资运作模式
理由一:水电仓库长期处于亏损状态,要扭转亏损局面,只有盘活资产——土地,才能实现扭亏为盈,别无出路;理由二:水电仓库地处中山路与江北大道交汇处,即处在城市主要交通要道边,实施主要交通要道周边环境改造建设是政府实施旧城改造的必然,水电仓库必须服从;理由三:职工长期处于待岗状态,工资发不起,债务无能力偿还,长期下去必然坐吃山空。必须采取措施才能稳定队伍解决就业,职工才能真正有岗可上,有了工作生活才过得踏实;理由四:防汛抗旱调度中心大楼位于城北新区目前新开发区域最繁华地段,商业价值高,房产升值潜力大,适宜开拓业务范围广,有利于上项目或转营解决就业安置职工;理由五:市防汛抗旱调度中心大楼原规划建设使用面积17500㎡,近来根据楼堂管所建设的使用面积规范要求,防汛抗旱调度中心大楼的建设面积超出标准8000左右㎡,超标部分按规定必须出售处理,但对外销售非常不利楼房的统一管理,避免不必要的摩擦。水电仓库属市水利局的直属单位,由水电仓库参与建设更有利于资产的管理。
综合上述各方面的理由,水电仓库实施土地开发是必然之路。依据目前房地产开发的有关政策,开发模式拟将土地通过竞拍后参与房地产开发公司合作开发,合作所得收益可采用按投入比例分成或通过估算商定固定收益的办法。采用商定固定收益的形式风险相对较小,但收益比例有可能会低些。根据目前市场价格计算,水电仓库24亩土地使用权收益约在4000万元左右,纯收入约2000万元,通过投入房地产开发预计可创造利润约2000万元。即通过合作开发后扣除土地出让金等税费可获收益约4000万元,创造的效益是可观的。这也就解决了参与大楼建设的资金来源及水电仓库的债务等问题。
三、参与投资建设规模及要求
依据上述各方面的因素分析水电仓库参与防汛抗旱调度中心大楼建设具有双赢性。从资产管理的完整性角度和水电仓库的发展角度来考虑都非常有利。为此,请求市水利局批准我单位参与防汛抗旱调度中心大楼的建设,我单位计划可筹措资金约2000万元参与建设,要求1—8层楼约7500㎡的房产划归我单位建设(建安成本按实际建设成本核定为准),竣工后办理房产证到水电仓库名下,由我单位自主经营,解决职工就业,发展生产。
希望给予批准。

                   市水电仓库
                    二〇〇九年八月四日

关于同意市水电仓参与
市防汛抗旱调度中心大楼建设的请示

市人民政府:
市水电仓最近向我局请示,参与市防汛抗旱调度中心大楼建设,综合考虑市水电仓目前的经营状况和职工上岗状况,认为:市水电仓近年经营亏损,只有通过盘活现有资产的途径,才能根本摆脱这种状态。盘活资产最好的办法就是通过合作开发,实现利益最大化,而将收益投入到市防汛抗旱调度中心大楼的建设是比较有潜质的发展方向,是解决市水电仓目前困境实现职工就业的好办法好思路,同时也有利于解决市防汛抗旱调度中心大楼超面积建设的问题。为此,经我局领导班子认真研究,拟同意市水电仓运筹资金参与市防汛抗旱调度中心大楼的建设,建成后将该楼1—8层(建筑面积约7500㎡)的产权划归市水电仓所有,建设成本按实际核准的成本分摊,竣工后分别办理土地及房产证的有关手续。
妥否,请示复。
附:市水电仓关于参与市防汛抗旱调度中心大楼建设的请示

                    贵港市水利局
                      二〇〇九年八月四日

    上面两份文件都是广西贵港市水电仓库的主管部门(贵港市水利局)自己拟的文件,身为水电仓库的职工,根本不知道这回事,主管部门这种做法合法吗?水电仓库的职工该如何维护自己的利益?

咨询编号:155412|广西-贵港|2009-08-06 22:14|1 位律师回复

律师回答

严淼海实习律师

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可以找土地管理部门反映投诉去

2009-08-06 22:17

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