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邢洋律师
曹金雯律师
法律咨询:两个自然人这样买卖房屋可否达至房屋所有权的合法转移?

《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院的《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》和建设部的《城市房地产转让管理规定(2001年修正)》、《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》,都对我国城镇房屋的转让程序作了十分明确的规定。各地的地方性法规也作了同样的规定。但我们这里有这样两个人,他们在1999年8月请人用电脑打印了一张《房屋转让协议书》,双方签字后,买受人分两次将买房款给了出让人,出让人也把房屋钥匙交给了买受人。事后,买受人将房屋用作出租生息。但买受人一直也没有再要求出让人与他一起去房屋所在地的房地产管理部门办理房产变更登记手续,也没有缴纳各种相关税费,至令《房地产权证》的权属人仍登记为出让人。最近,由于出让人的另一宗债务官司,债权人在了解到此房产的所有权人仍登记在债务人名下之后,要求人民法院依法对此房产采取强制措施,以实现已经由生效法律文书确认之债权。对此,这里的法官出现了两种完全对立的意见:
一种意见认为:应该保护“买受人”的利益。因为买受人已经向出让人付清了购房款,购买了房屋,并已实际掌握着此房屋使用权,所以,应该认定他俩的房屋买卖关系成立。《房地产权证》的权属人虽然至今还未办变更登记,但房地产的实际交付占有行为可以产生一定的物权变动的效果,法院应该以财产的现状作为衡量标准,确认该屋的产权应归买受人所有。
另一种意见认为:我国实行房地产登记制度。《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》已经指出:“房屋买卖系要式法律行为。”《城市房屋产权产籍管理暂行办法》也规定,“凡未按本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”国家建设部《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》更明确规定,“凡房地产转让或变更的,必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记,然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,不按上述规定程序办理的,其房地产转让或变更一律无效。”房产权属应由登记确定房地产权利的归属状态,经过登记的房地产权利受国家强制力保护,可以对抗权利人以外的任何第三人。由于买受人买房后,一直未去办理产权变更登记手续,房屋产权仍登记在被告的名下,他们买卖房屋的民事行为并未完成,双方当事人之间的房屋买卖关系还没有成立。那一张《房屋转让协议书》虽然是两人的真实意思表示,是有效的,但它不能对抗第三人。建设部在《城市房屋权属登记管理办法(2001年修正)》中,曾经明确规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”建设部《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》也明确指出:“凡涉及到房屋所有权的归属,均应以《房屋所有权证》作为确认证件,不得以其它证件替代。”可见该房屋法律承认的合法所有人仍旧为出让人。还没有合法取得所有权的“买受人”要对房屋主张权利并无法律根据。债务人不履行法律文书已经确认的金钱给付义务,债权人依法当然可以要求以债务人的合法财产去实现债权。
到底“买受人”是否已经取得房屋的所有权?此房产可不可以因为出让人的债务而被法院查封?债权人的债权可不可以通过这样的已经“卖”了给他人、但却未办理产权变更登记的债务人的房屋来实现?
如有知情者,请直接发电子邮件到gf2328@163.com相告。谢谢!

咨询编号:12265|广东-珠海|2006-05-25 11:48|17 位律师回复
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刘军实习律师

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房屋买卖合同已经成立并且生效以后,买方已经交付了全部房款。此时,该笔交易已经完成,并且应该有效。如果该房屋还没有办理过户手续,此时,卖方有义务办理房屋过户手续(过户是卖方的义务),对于因此产生争议,并且起诉到人民法院的,人民法院应该认定该笔交易有效。并责成卖方办理过户手续。最高人民法院对此有专门的司法解释,并且最高人民法院的一个民庭的庭长专门作过了多次讲座,并且在电视发表过相关的说明。因此,在本案中,法院上不能执行该房产的。

2006-05-25 12:07

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律师回答

肖建华律师

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我认为法院可以查封,因为所有权没有转移。建议你委托专业律师代理,如果你比较懂行的话,建议你找更懂行的律师。

2006-05-25 11:58

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金占良律师

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我认为法院可以查封,因为所有权没有转移。建议你委托专业律师代理,如果你比较懂行的话,建议你找更懂行的律师。

2006-05-25 16:01

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宋泉律师

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所有权转移以登记为准,建议带资料直接找律师提供帮助。

2006-05-26 12:20

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杨文战律师

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所有权转移以登记为准,建议带资料直接找律师提供帮助。

2006-05-25 12:00

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陈新明律师

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带上相关资料找律师提供帮助。

2006-05-25 13:17

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边江实习律师

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建议您和律师取得联系

2006-05-25 15:42

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陈志鹏律师

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房屋买卖协议效力与房屋交付(过户)是二个法律关系,相互之间不影响.
如果协议签订之后,未过户,合同依旧有效力,守约方可以根据合同追究违约方违约责任,但不能说房屋产权归他的.当然,可以起诉要求办理产权证过户,这是诉权,又是另一法律问题了.

2006-05-25 15:47

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邢伟华律师

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产证未办出之前,是可以查封的。

2006-05-25 16:14

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马献坤律师

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认真归纳大家意见吧。

2006-05-25 17:37

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蔡旭律师

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建议带资料直接找律师提供帮助。

2006-05-25 17:42

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汪敏华实习律师

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我认为法院可以查封,因为所有权没有转移。建议你委托专业律师代理,如果你比较懂行的话,建议你找更懂行的律师。

2006-05-25 18:33

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马国华律师

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两个自然人这样买卖房屋不能达至房屋所有权的合法转移。只是协议成立,买卖关系成立。 不能对抗第三人。你们应该及时办理过户, 现在也许还可以。

2006-05-26 22:52

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李建忠律师

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法院可以查封,因为所有权没有转移.

2006-05-27 19:28

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白琳律师

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建议与律师面谈.

2006-05-29 23:45

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刘敏青律师

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1、同意以上律师观点
2、建议与当地律师联系

2007-09-09 10:32

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