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家庭成员之间签订房屋买卖合同但未支付对价则该合同的性质应如何认定

时间:2015-09-09  |  作者:周清律师  |  关键词:房屋买卖,合同纠纷  |  浏览:18313

【案例要旨】

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。赠与合同,是指赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人,受赠人同意接受的合同。根据法理,买卖合同与赠与合同最大的区别在于,买卖合同是有偿合同,标的物与货币给付互为对价,而赠与合同是无偿合同,赠与人无偿给付财产,受赠人不负担相应对价。据此,家庭成员之间虽然签订了房屋买卖合同,但是,在该合同中却只约定出卖人的义务,而未约定买受人的义务,并且在买受人未支付任何对价的情况下,办理了房屋过户手续的行为,说明其签订房屋买卖合同的真实意图不是买卖而是赠与,另外,从合同的内容看,该房屋买卖合同并不符合一般买卖合同的特征,而更符合赠与合同的构成要件。因此,上述合同的性质属于名为买卖,实为赠与,故应认定为赠与合同。

任x远诉潘x房屋买卖合同纠纷案

上海浦东新区人民法院

民事判决书

(2012)浦民一(民)初字第4122号

原告:任x远。

被告:潘x。

第三人:任x翔。

原告任x远与被告潘x房屋买卖合同纠纷一案,本院于2012年2月6日立案受理后,依法追加任x翔为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序,于2012年3月5日、3月27日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告任x远诉称:原、被告系姑嫂关系,原告母亲王x红系被告婆婆。2011年3月14日,原告母亲王x红去世。2011年4月,原告作为王x红法定继承人起诉至浦东法院要求继承王x红遗产。法院经审理查明,任x远和任x翔系王x红的子女……2011年1月26日,王x红与潘x签订《上海市房地产买卖合同》,王x红将其所有的上海市浦东新区上钢八村14号502室房屋(以下简称系争房屋)的权利转让给潘x,约定转让价为人民币(以下币种相同)542,500元。2011年1月27日,系争房屋权利人登记为潘x。法院认为,任x远要求继承王x红与潘x签订的《上海市房地产买卖合同》中涉及房屋转让款,但该款涉及案外人潘x的利益,且该款的性质未确定,故该案不作处理。该案判决已经生效。原告认为,王x红生前将系争房屋有偿转让给被告,被告接受房屋,且该房屋已登记在其名下,被告理应支付对价542,500元,但被告没有支付转让款给王x红。现王x红已经去世,王x红享有的房屋转让款为债权,原告有权继承。故原告提起诉讼,请求:判令被告支付原告系争房屋转让款271,250元。

被告潘x辩称:王x红与被告签订的房屋买卖形式是买卖,实际是赠与。买卖双方是婆婆和儿媳关系,被告及第三人长期照顾王x红,有赠与房屋的感情基础;买卖合同约定的房价远低于市场价,只约定了过户义务,没有约定买受人的义务,且在买受人没有给付钱款的情况下即办理了过户手续;买卖合同签订于王x红弥留之际,之前王x红曾转给原告37万元,半个月内又将房屋过户给了儿媳,表明是王x红临终前对财产的处分;买卖合同签订后,王x红及原告均未向被告及第三人催讨过钱款;综合以上均表明系争房屋买卖合同只是以买卖的形式办理赠与,要求驳回原告诉讼请求。

第三人任x翔陈述:被告所述属实,同意被告的答辩意见。

经审理查明,原告任x远系第三人任x翔姐姐,被告潘x系第三人任x翔妻子,案外人王x红系原告及第三人母亲。2011年1月26日,王x红(甲方)与被告潘x(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定甲方将本案系争房屋权利转让给乙方,面积34.63平方米,转让价款为542 , 500元,甲、乙双方于2011年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该份合同交房时间、违约责任、补充条款、附件三付款协议等条款均为空白。合同签订后,被告并未实际支付房款,系争房屋于2011年2月9日核准登记至被告潘x名下。嗣后,原、被告就系争房屋转让款问题发生纠纷,故原告提起本案诉讼,诉请如前。

另查,系争房屋转让发生于王x红因恶性肿瘤住院期间,2011年3月13日王x红去世,原告任x远及第三人任x翔系王x红的法定继承人。2011年4月,任x远向本院提起继承诉讼,要求继承包括系争房屋售房款在内的王x红的遗产。本院于2011年10月20日作出(2011)浦民一(民)初字第14717号民事判决,对王x红的遗产进行了处理,但认为系争房屋转让款涉及潘x利益,且该款性质未确定,故该案不作处理,该判决已经生效。

庭审中,被告申请证人李x贞出庭作证。李x贞陈述,2011年2月其在上海市中医医院消化科住院,与王x红住同一间病房。有一天王x红打电话给其女儿让她带外孙来看她,王x红女儿一个人来了,说王x红将两套房屋都给了儿子,还要看外孙做什么,并要求王x红将小房子要回来卖掉,筹钱到其他大医院治疗,但王x红没有回答。王x红女儿走后,李x贞和王x红交谈,说王x红重男轻女,为何将两套房屋都给儿子,女儿没有。王x红称已经有东西给女儿了,而且女儿条件好,将房子给儿子也是个交代。

庭审中,被告申请证人叶x平出庭作证。叶x平陈述,2011年应朋友任x翔要求,其开车从医院接任x翔、王x红及潘x前往德平路房地产交易中心,说是去办房产过户手续,办好后又将他们送回医院,期间未听到他们谈到过钱款的问题。

原告认为两证人与被告及第三人均有利害关系,对证人证言均不予认可。原告另陈述,王x红出售房屋目的是为了筹集钱款治病,并且王x红曾表示过想将系争房屋出售给被告,因被告母亲在外地,也想在上海购买房屋;王x红生前确曾转账给原告37万元,但该钱款是原告原先存放在王x红处的,原告取回的是自己的钱款;原告对王x红出售房屋给被告原先并不知情,系王x红去世后原告前往交易中心查询房产信息才知晓系争房屋过户至被告名下。被告及第三人对两证人证言均无异议,并陈述,系争房屋转让时第三人正在读博士,被告潘x收入亦不高,并没有支付50余万元房款的能力。

以上事实,由《上海市房地产买卖合同》、被告与第三人的《结婚证》、(2011)浦民一(民)初字第14717号民事判决书、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、证人证言等证据以及庭审笔录在案佐证,本院予以确认。

本院认为,本案争议焦点在于系争房屋权利人变更,是王x红与潘x间房屋买卖关系还是赠与关系。本案房屋权利转让发生在家庭成员之间,因当事人对系争房屋权利人变更原因各执己见,遂致诉讼,故本案中对于原、被告变更房屋权利人之基础依据《上海市房地产买卖合同》签订的真实意图,应具体分析,不能简单地就该合同的表面形式进行认定。首先,从合同内容看,该合同中除房屋面积、坐落等基本信息外,其余条款大多为空白,特别是对于被告如何支付对价只字未提,形式上明显有别于正常的房屋买卖合同;其次,从合同履行情况看,在被告未支付任何房款且未就房款支付作出书面约定的情况下,王x红即将系争房屋产权过户给被告,且直至去世亦未向原告或其他亲友提及被告拖欠房款之事,明显不符合买卖常理;最后,从王x红转让房屋的动机看,原告称王x红出售房屋是为了筹集治疗费用,但无论交易对象选择还是合同履行过程,王x红的行为并不能保障自己迅速获得房款,表明其售房筹款的动机并不存在。由此,系争《上海市房地产买卖合同》订立及履行存在诸多疑点,但原告未能给予合理解释,而被告关于王x红与被告间名为买卖、实为赠与的答辩意见,恰能解释上述疑点:第一,系争房屋转让发生于近亲属之间,存在赠与房产的感情基础;第二,系争房屋转让发生于王x红重病弥留之际,被告辩称系王x红临终前处分自身财产,符合常理;第三,王x红曾接受过高等教育,对于买卖合同未约定房款支付应当知晓,但其并未采取措施防范风险,反倒将房屋过户给被告,且直至去世未向被告催讨房款,表明其实际并无要求被告支付对价的意思;第四,买卖合同约定的房价明显低于市场价格,且日常生活中亦不乏通过买卖形式办理赠与的实例。因此,本院认为,王x红与被告签订的《上海市房地产买卖合同》的真实意图应为赠与房屋而非买卖,且赠与的财产已实际转移给受赠人,赠与合同已履行完毕。现原告以王x红与潘x之间系房屋买卖合同关系主张要求被告支付房款,缺乏事实与法律依据,不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第130条、第185条、第187条的规定,判决如下:

驳回原告任x远的诉讼请求。

案件受理费5368元,减半收取计2684元,由原告任x远负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员 范一

二○一二年三月三十一日

书记员 陶钧杰

  • 作者:周清律师 [江苏-无锡]
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