未经消防验收房屋出租合同效力如何认定

裁判要旨：

依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。

案情：

赵-安（化名）与**现代公司于2009年11月4日签订营业房租赁合同一份，约定由赵-安承租**现代公司位于杭州农副产品物流中心的副食品交易市场的2号市场1楼2-1-130、198、199号三间营业房，租赁期限一年，时间自所在市场正式开业当天起计算，年租金36278元。合同还约定了其他事项。同时，根据该租赁合同的约定，赵-安与现代公司委托管理市场的浙江食品市场另行签订营业房管理合同一份。合同签订当天，赵-安支付了租金及其他费用。2009年12月，赵-安对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后，双方未再续签租赁合同。

赵-安以**现代公司开办市场的建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，诉至浙江省杭州市余杭区人民法院，要求认定双方租赁合同及管理合同无效。

另查明，现代公司开办的副食品交易市场2号市场于2009年12月28日正式开业，该市场建设工程经杭州市公安消防局进行消防验收，杭州市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防验收合格的意见书。

裁判：

余杭法院经审理认为，原、被告之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且合同租赁期限已届满。现原告赵-安以被告开办市场的建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，要求认定双方租赁合同及管理合同无效。但被告2号市场的建设工程在本案法庭辩论终结前已经消防验收合格，且原、被告之间的租赁合同已经届满，原告赵-安主张租赁合同无效已没有必要。据此，一审法院判决驳回原告赵-安的诉讼请求。

宣判后，原告赵-安不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。

杭州中院经审理认为，原审法院根据现代公司提交的《杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书（杭公消2011第0262号）》，作出现代公司开办的副食品交易市场2号市场已于2011年10月8日经消防验收合格的事实认定，符合证据所反映出的客观情况，故对赵-安针对事实认定提出的上诉理由不予支持。原审法院鉴于现代公司的上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格，且双方之间的租赁合同也已经实际履行，故认定赵-安与现代公司之间的租赁合同有效，并无不妥，故亦不支持赵-安针对合同效力提出的上诉请求。

杭州中院判决：驳回上诉，维持原判。

评析：

1.以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效

关于以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同的效力问题，我国消防法第十条和《建设工程消防监督管理规定》规定，建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，建设单位在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性强制性规定。本案所涉的现代公司建设经营的副食品交易市场土地使用面积为80941.9平方米，建筑总面积大于1万平方米，该市场在出租使用前必须要经消防验收合格，被告在市场未经消防验收合格的情况下与原告签订营业房租赁合同，该租赁合同应属无效。

2.一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，无效合同经过瑕疵补正而变为有效

无效合同效力补正，是指根据有关法律法规规定，有些合同原本应当被认定为无效，但是允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同转化为有效合同。

无效合同补正需满足以下要件：应当是一个无效合同；无效合同的无效原因必须已经消灭；当事人须对无效合同作出承认；合同的补正不能违背法律规定该行为无效的基本宗旨；补正的最后时限必须在一审法庭辩论终结前。

无效合同发生效力补正后，合同的性质发生了根本性的变化，合同的效力由无效转换为有效，转换后的合同成为具有法律约束力的有效合同。根据民法典原理，双方当事人必须按照合同约定的内容，全面履行各自承担的义务。但这里产生一个如何认定合同生效的时间问题，即无效合同补正是否具有溯及力的问题。

具体到本案，涉案房屋在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，营业房业已合法化，通过这种补正，使房屋租赁合同满足了合同的全部有效要件。同时，该租赁合同已经履行完毕，所以对原告赵-安要求确认租赁合同无效的诉请不应予以支持。

3.关于合同效力制度价值与合同自由原则

合同本是交易关系在法律上的体现，鼓励交易是民法典应有之意，是民法典一项重要的功能。合同自由原则是民法典的基本原则，其中当事人意思自治是合同自由原则的核心内容和集中体现。就司法的价值取向而言，淡化对合同效力的国家公权力干预（包括司法干预），充分尊重和保护当事人的意思自由，尽可能地扩大有效合同的范围，是人民法院在案件审理中贯彻能动司法理念的具体体现。本案房屋租赁合同标的物在合同订立时未经消防验收，具有一定的违法情节，但在一审法庭辩论终结前验收合格，违法情节已消失，且合同已经履行完毕，国家干预的理由消失，据此不应再认定为无效合同。否则，对于保护交易安全和维护诚信的交易秩序均是无益的。此外，本案所涉市场内同类商铺有300余间，之前已有部分商户因租赁合同纠纷向政府部门及新闻媒体反映过类似诉求，本案审理引起了众多商户（承租人）的关注，案件最终认定租赁合同有效，从而驳回原告赵-安诉讼请求的做法，稳定了市场的正常经营，较好地实现了审判的法律效果和社会效果的统一。

本案案号：（2011）杭余民初字第287号；（2012）浙杭民终字第114号

案例编写人：浙江省杭州市余杭区人民法院**兴付春杰

相关法律知识：

房屋出租合同又叫房屋租赁合同，是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于期满后归还租赁物的协议。房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《民法典》有关租赁合同的一般规定。房屋出租合同合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。