房地产

您的位置:首页 > 法律常识 > 房地产> 房屋买卖> 购房指南

张晓黎

高级合伙人律师
13651086033
房地产

北京 朝阳区

办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

在购房中买方应该知道“定金”和“订金”的区别

来源: 2010-10-11 30611人看过

在商品房销售过程中,房地产开发商在与购房者签订正式的《商品房买卖合同》前一般都要向购房者收取一定的落订费用,这种费用常被冠以“定金‘、”订金’、 “押金”、“保证金”等名称,而且一般对返还问题都没有明确规定。由于商品房销售存在许多可变因素,甚至某些项目本身就不具备销售条件,因此一旦出现纠纷,消费者不愿购房时,已交付的落订费用就很难返还。



杨先生与某开发商签订了一份《商品房认购书》,约定杨先生当日交纳定金2万元,预定商品房一套,15天内,杨先生应与开发商签订《商品房买卖合同》并支付首批购房款,否则开发商有权没收定金并另行销售该套商品房。在交纳了定金后,杨先生于约定日期内携带首付款前往售楼处签约。然而,在签约过程中,双方因补充协议条款多次协商争执不下,导致买卖合同无法签订。开发商认为杨先生违约,决定没收其已经交付的2万元定金。李则认为是开发商违约,准备将开发商起诉到人民法院,要求双倍返还定金。



曾女士向某房地产开发公司购买一套售价为46万元的商品房,签了《商品房认购书》后,开发商向他收取了定金2万元,后来曾女士发现该楼盘并没有取得商品房预售许可证,随要求退回定金。



张小姐不久前与开发商签订了《商品房认购协议》,并交纳订金1万元。开盘后,张小姐如期前往签约,但售楼小姐提供的正式契约及补充协议与先前的广告宣传相差甚远。张女士有一种被欺骗的感觉,不想再买,并要求退还订金。



这几则案例是关于商品房交易过程中“定金”和“订金”的区别,两者虽一字只差,但从法律的角度而言,却大相径庭。



“定金”指在订立房屋买卖合同时,为保证合同的履行,由购房者先行向开发商交纳部分款项,待合同履行后,定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同,应当双倍返还定金。定金在《担保法》中有明确规定:当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保,债权人履行债务后,定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。并且定金应当以书面形式约定。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。



“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的落订款项。买方支付订金之后,在约定的时间内,卖方不得再将该房屋出售给其他人。订金对合同没有担保作用,不像“定金”对违约情形有惩罚的作用,因此,当买房者不想买房时,有权要求开发商退还 “订金”。



在某些情况下,在《商品房认购书》中虽然注明的是“订金”,但是,这种“订金”实际上相当于“定金”。



商品房买卖的实际操作过程中,当购房者选中自己满意的楼盘,与开发商达成购买的初步意向后,开发商都会要求购房者签订一份《认购书》。《认购书》一般都对所购商品房的位置、面积、价款做出约定,同时还约定购房人应当交纳订金。如果买卖双方在认购书中约定了:双方未签订正式的商品房买卖合同,如因购房者违约造成,则订金不予退还,如因开发商违约,则应双倍返还订金的条款,那么,此时“订金”实际上即属于“定金”的性质,应当按照“定金罚则”进行处理。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”



另外,今年6月1日起,建设部《商品房销售管理办法》开始生效,办法第二十二条对签订商品房买卖合同前开发商所收取的定金或订金的问题作了规定: “不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定”。这条是关于预订款项的规定,根据这条规定,开发商所销售的商品房不符合销售条件的,在签订商品房买卖合同之前向购房者收取定金或订金属于违法行为,均可以要求退还;如果开发商所销售的商品房符合销售条件,则要分两种情况分别对待,第一,如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项,但双方未能就合同条款协商一致,未能签订正式的商品房买卖合同的,开发商应当退还所收取的预订款项。第二,若购房者与开发商对订金或其他预订款项另有约定,例如:开发商在《认购书》或订金收据上写明购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退订金,在这种情况下则适用双方的约定。



提示:



购房者在签订《认购书》并给付定金或订金时应当谨慎行事,首先应对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解,同时在《认购书》中还应当对房屋的面积、价格、交付日期、违约责任等重要条款予以明确,并且还要对《认购书》中关于“定金”或“订金” 等条款的约定予以明确,如果条件允许,购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同,以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同,从而损失定金或订金。



若购房者确实已选好自己中意的房屋,可先与开发商具体协商正式的商品房买卖合同及补充协议,在正式契约协商好之后,然后再签订《认购书》,或者在《认购书》中与开发商明确约定,一定期限内因双方协商不成,不能签订正式合同,所付订金应全部退还。

北京 西城区

房地产专业律师

韩续

专职律师

帮助过48056人,获好评率100% 北京市智舟律师事务所

韩续律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。智舟房产律师网律师服务团队首席律师。现为北京市智...

13810571010
在线咨询
购房指南相关知识
  • 贷款买房时贷款不批改怎么办

    2018/6/11 18:09:00 热度:116

    在现实生活中,很多人通过按揭贷款形式买房,以减小资金压力,那么贷款买房时贷款不批改怎么办,关于银行不批贷款能退房吗的法律规定有哪些呢?下面,为华律网小编整理了关于银行不批贷款能退房吗的法律知识,供大家学习参考。

  • 接房时审查交房手续是什么

    2018/6/11 17:27:00 热度:126

    在开发商将房屋建造好了之后,会将房屋交给购房者,购房者在接房的时候,还需要对于房屋进行审查,确定交房手续合理规范,房屋质量没有问题,之后再入住的时候就不会出现其他的问题或带来相应的风险等。听听华律网小编的说法。

  • 如何预防收房程序风险

    2018/6/11 13:54:00 热度:95

    在现实社会中,我们发现太多购房者对收房这一环节并不是很重视,由于收房过程中有风险,一次购房者要注意预防收房程序风险。购房者在验房时经常发现开发商没有兑现配套承诺,遇到这种情况,要及时维权。对此,华律网小编在下文为您具体介绍有关怎么预防收房程序风险,该如何处理开发商不兑现配套承诺。

  • 房屋计价方式是什么

    2018/6/11 13:49:00 热度:82

    在我们生活中,我们都知道买房是一件人生大事,而房屋的计价方式一直是购房者所关心的。而作为购房者,我们都希望知道自己花的钱能买到与之相对的面积的房子。那么问题来了房屋计价方式是什么?对此下面华律网小编整理了相关的内容,希望对您有帮助。一、商品房计价方式有哪几种这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的,在签...

西城区在线律师
  • 北京 西城区

    姚志明

    15210432735

    以法律的智慧服务人

    债权债务 公司法
  • 北京 西城区

    王峰

    13146739536

    以法律的智慧服务人

    婚姻家庭 房产纠纷
房地产法律咨询
全部房地产咨询
热门城市直达
热门标签

张海霞律师

专职律师
13601397328
房产纠纷

专业疑难房产纠纷律师离婚财产纠纷知名律师

北京 海淀区

张海霞律师

北京市浩东律师事务所

简介:张海霞律师,北京市人,毕业于北京大学。从事专业诉讼业务近二十年,积累了丰富的诉讼经验,合计...

立即咨询

购房指南热门文章

自助服务

购房指南相关专题

林艳英律师

房产纠纷

18613822267

北京 朝阳区

林艳英律师

18613822267

林艳英律师系北京市京师律师师事务所专职律师.全国律师协会会员.北京律师协会会员.获得法律和国际经济与贸易双学位...

立即咨询