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查看完整报告国土资源部日前出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,提出“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。严控大套型住房用地,严禁向别墅供地。”
文件出台,意味着2006年出台的“70/90政策”将延续。
近年来,在各种利益的驱动下,“70/90政策”在很多城市已经名存实亡。这次国土资源部重申这一政策,将带来不小的冲击和影响。
有专业人士认为,上述“供地计划”倘得以严格实施,普通住宅(90平方米以下户型)将大增,有助于平抑房价。
在广州,“三旧改造”正如火如荼地进行中,计划改造的138条城中村,已经有林和、黄埔、猎-德、冼村、同和等几条“大村”开始了拆迁改造。涉及54平方公里,牵涉200万以上的“旧城改造”,也拉开了序幕。旧厂房的改造,为城市中心区住宅的供应提供了潜力。
不少人憧憬着“三旧改造”将带来广州中心区房价的下跌。
然而,客观的事实却是:无论是“70/90政策”还是“三旧改造”,均无法向市场提供更多的廉价普通商品房,短期无助抑制房价上涨。
2010年的广州楼市,仍然是“豪宅”、“伪豪宅”(贵价楼)的天下。
过去十年,广州楼市实现了一次“重要的”风格转换。即由“低地价、低楼价、低入市门槛”的“三低模式”,向“高地价、高楼价、高入市门槛”的“三高模式”转变。
从2003年到2010年,广州一手房均价平均上涨近3倍,同期地价水平上涨4-5倍。2009年全国土地出让收入达到1.5万亿,2009年广州地价收入489亿元。而2008年仅为122亿元,2007年仅为323亿元。
政府—发展商—投资炒楼者—被拆迁户”,已经成为一条紧密的利益链条。
目前广州的“三旧改造”,注定了是属于“高成本”的拆迁改造。在楼价突破万元/平方米的“高涨时代”,高昂的拆迁成本不可避免。最新公布的《拆迁条例》,让被拆迁户找到了“不低于”市场价的补偿依据。
政府要收取地价和税收,被拆迁户要博弈最大的补偿利益,发展商要赚取高回报。广州房价将长期走“高成本路线”。“三旧改造”无助于成本的降低,也无助于廉价普通商品房的供应。
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