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张晓黎律师

小产权房转正将严重冲击楼市格局

来源:互联网发表时间:2017年08月22日浏览:28726

一条南京某小产权项目“转正”的新闻,在2010年初的楼市中引发轩然大波。继去年深圳小产权房被正身后,小产权房合法化的议题再次成为舆论的中心。为什么小产权房“转正”国家三令五申却屡禁不止?既然是所谓非法行为,开发单位又如何进行销售?为什么购房者冒着风险,也要购买小产权房?小产权“转正”究竟是真有其事,又或是虚张声势?小产权房为什么受到如此青睐? 

其实,小产权房之所以受到青睐,不外乎一个原因,那就是便宜。但显然,小产权实际就是没产权,小产权不能得到法律保障。可是一些地方的小产权房还是卖得红红火火。而在用经济实力说话的今天,中低收入购房者选择小产权,恐怕也是没有办法而为之。否则谁会用自己辛苦挣来的钱去买一个没有法律保证的住房呢? 

小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差,却形成其巨大的市场需求,在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下,小产权房的出现,不能不说具有一定合理性。 

购房者调查问卷显示,41%的被调查者表示,“如果价格合适,会购买”小产权房,再次印证是巨大的价格落差造成小产权房受追捧的根源所在。置业需求和面对高房价的无奈使得23%的购房者“已购买”小产权房,“小产权房”的即得利益,使越来越多的购房者愿意与国家赌一把。 

从另一方面讲,小产权房存在多年,却一直相安无事的事实,也使购房者在风险意识上放宽了顾虑。虽然34.4%的购房者选择“不会购买,风险大,没保障”,但更多的人却认为政府对小产权房态度明朗,但在具体执行中是“雷声大雨点小”,加之市场中“转正”消息频传,更使得购房者对小产权房抱有幻想。 

对于小产权房的处理,82%的调查者认为“补足相关费用产权化”最为合理,一个普遍认同的合理处理方案,无疑是民众的期待,也正是购房者冒风险购买、违规开发屡禁不止的的心理依托。购买“小产权”房的人也知道其中的风险,但有不少人抱着“法不责众”的侥幸心理,认为“小产权”房迟早会“转正”。 

小产权房问题核心其实是地方政府与和上级政府之间的利益博弈,这从小产权房开发、建设、交易、转让等环节皆可看出,如果没有基层政府参与,成千上百万的房子如何买的出去?同时,集体土地要想转为建设用地,唯一的途径是国家征收,将其所有权变为国有。但这注定是个漫长的过程:一方面,国家征收集体土地,一定要基于公共利益,而所谓的公共利益,是指学校、道路、桥梁等公共设施的建设;另一方面,“农转用”土地指标每年都在减少,“小产权房”所占土地只能利用“农转用”指标逐步消化。 

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