购买婚房以及离婚时分割要注意什么

一、购买婚房要注意什么

父母为子女结婚购房一定要凭据

在现实生活中，父母为子女结婚购房出资的现象普遍存在，为使这种善良的亲情付出日后不致受伤害，父母在出资时保留必要的凭据是非常重要的。而这种凭据，视不同的情形，凭据所载明的内容亦为不一。

根据《婚姻法解释二》第22条之规定，父母为子女结婚购房出资，若是在婚前的出资，视为对自己子女的个人赠与，有证据表明赠与给双方的除外;若是在婚后出资，则该出资视为对双方的赠与，有证据表明赠与给一方的除外。为此，父母的出资根据其本身的意愿不同，应保留不同的凭据内容。一般有四种意思表示：一是父母在子女婚前购房出资，只赠与给自己的子女一方，则保留出资证明即可，如付款发票、收款收据、录音录像、证人证言、银行取款(转账)证明;二是父母在子女婚后购房出资，而子女与其配偶对该房屋的权利是按比例享有，父母只赠与给自己子女一方的，除了保留上述出资证明外，还要有明确的赠与给自己子女一方的合同，对方在赠与合同上签字的效力更佳;三是父母在子女婚后购房出资，该房屋属于子女的夫妻共同财产，父母要求日后将出资返还的，父母应要求子女出具借条，而借条的效力以子女的配偶签字确认为准;四是无论是在子女婚前或婚后购房出资，父母希望享有相应的财产权利的，应作为共同购房人。

2、轻易不要以他人名义购房

在婚姻关系存续期间，很多夫妇会出于各种条件使然，以他人的名义购房。此类财产的购置方式，在各种财产的持有风险中是最高的。根据现行《物权法》的规定，房屋所有权证是证明房屋产权的唯一合法凭证。对于意欲取得房屋所有权的夫妇而言，以他人名义购房，很容易导致“竹篮打水一场空，赔了夫人又折兵”。

特别是如经济适用房的购置，小产权房的购置，依据各地的住房政策，此类房屋只得由当地居民购买。外地居民看中了房屋相对商品房而言低廉的价格，便想方设法找到符合购房资格的人代买，一旦发生婚姻关系争议，离婚时无法进行分割不说，大量的事例表明，名义购房人事后的反悔，侵占房屋不肯变更房屋产权或反倒要求实际购房人腾房的风险依然存在。

3、轻易不要以子女名义购房

在现实生活条件下，很多夫妇基于子女的上学、就业的便利条件(买房可以上当地户籍)，甚至以增加子女的择偶成功系数，当然，有的还会因不显富为由，会以子女的名义购置房屋。促使采取此种情形购置房产的一个重要的误区是以为以子女的名义买房，父母仍可以自由处置。

且不说随着法制的不断健全，户籍管理逐渐完善，而读书、求职的环境逐步宽松，户籍对上学、就业的便利功能逐渐退出历史的舞台。单就权属的确定来说，房屋所有权证是确定物权的唯一凭据，父母要自由处分子女名下的房屋在法律上根本行不通。为此，在房屋逐渐成为投资方式的今天，以子女名义购房无疑为自己的投资设下不必要的障碍。

4、不要婚前以一方名义购房也未留凭据

先创业后成家，越来越成为时下年轻人的选择。而基于社会竞争压力的激烈，婚前同居，共同创业，更为越来越多的恋人所认同。婚前购置房产，即为共同创业的一个重要的目标。

出于便利购房手续的办理方便，如两地分居，要以双方的名义购房在实际的操作中会有诸多手续上的麻烦;或者是一方的收入相对较低，而另一方为主要的还款义务人，从尊重角度出发，以主要还款义务人为购买方;还有的，以对方名义买房作为爱心的表白。这些情形，从理性分析来看，当然还考虑从事后的救济角度来说，一些手续上的麻烦完全可以克服，或者是没有必要。在爱情要考验越来越受到冲击的今天，权利凭证的保留对于婚姻的维系来说同样非常重要。

5、不要购二手房不及时过户

二手房的交易相对期房来说，更为便捷。一是二手房本身的权利凭证是明确的，不存在商品房的开发中因开发商的相关报批手续不完备而导致房屋产权证无法办理的风险;二是二手房属于现房，当即就能交付使用;三是当前的银行放贷政策，对于现房的风险评估较小而价值明确，批贷手续相对便捷。为此，二手房交易的产权变更手续，能够在正常的工作日中办理完毕。

由于未及时过户，导致在离婚财产分割中因涉及第三者的权利而无法进行分割。并且，现实中大量的案例表明，未及时过户存在着签订购房合同的一方与产权人串通，恶意退房，导致配偶另一方的权利保护造成极大障碍，事后的救济难以平衡实际的房屋增值损失。

二、离婚时房屋分割约定要注意什么

房屋地址准确

婚姻财产约定中对于房屋权属的分割，首先要明确的是房屋的地址坐落。若约定分配房屋的产权证还没有颁发，只有与开发商签订的购房合同的，则婚姻财产约定中的地址描述要与购房合同上的地址描述一致;若产权证已颁发，则必须与产权登记证上的地址描述一致，并且加上房屋所有权登记证号。

地址描述不清，一个直接的后果就是协议约定不明确，给婚姻协议的效力确定带来不必要的麻烦。特别是地名的规范相对滞后，如恰逢当地的城市规划，原来的街道名称、门牌号码可能都将不复存在。因而，一个保险的方式是，除了明确当时的房屋所在街道、门牌号码、具体院落楼层外，邻居的产权人亦在协议上明确，对于日后的争议还多了一个佐证。

2、产权比例要明确

夫妻间购置的房屋产权比例享有，若是在婚后购置，在没有书面约定的情况下，一般是每人50%;可若房屋是婚前由一方或双方共同购置，要想体现出资的不同，那么产权比例的明确约定是必要。即便房屋是在婚后购置，根据《婚姻法》第19条的规定，双方亦可、以在婚姻财产约定中，对于各自所占的比例进行清楚的约定。当然，这种产权比例的约定，可以不与出资比例一致，只要夫妻双方认同即可。

对于房屋的婚姻财产约定的另一表现形式是，在购房合同中明确各自的产权比例。比如，双方(无论是婚前，还是婚后)都作为购房合同的买方，在合同中附加上各自的产权比例。这样，在开发商代为审办产权证时，产权管理机关便会根据购房合同的约定，在产权证书上明确共有权人的产权比例。否则，产权证上虽注明了共有权人，但未明确产权比例时，只能认定为每人一半。

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