案例分析：不兑现售楼广告怎样承担违约责任？

在2004年"3.15"国际消费者权益日来临之际，温州市104名别墅购买消费者向社会提供了一份珍贵的消费者维权教案。这份教案提出两个带有全国普遍性的消费者维权问题：不兑现售楼广告该不该承担违约责任?像一盘散沙似的住宅小区入住者合法权益若受侵害该如何保护?

"不是梦想的四星级家园"向你招手银都花园正门和旁边本应该是业主俱乐部的银都大酒店由于物业办公用房被改为别墅出售，业主委员会和物业公司只能临时借用小区幼儿由于小区东边没有封闭，物业公司只能3步一岗的设置保安岗亭守卫几个出口

1997年初，温州建设房地产开发公司在温州市东部郊区的新城片,开发建造一处豪华别墅区"银都花园"。其中有74幢别墅，30套越层楼。每幢别墅售价约200万元，每套越层楼售价约80万元。二者均比周边同类房价高出一倍多。

开发商在各媒体广告及售楼书宣传称，"四星级家园，不再是梦想"、"园区内拥有三个标准网球场，一个游泳池，拥有1368平方米物业管理用房。拥有4500平方米的银都维的多利亚俱乐部，内有健身房、乒乓球、KTV等健身娱乐设施。区内拥有超市、医疗、保健、银行等生活设施。别墅实行全封闭星级物业管理，并有红外线报警、卫星电视及自发电设备。小区绿化率达38.60%等等"。

这样的公配水准和楼价在当时堪称"温州之最"。温州市104名企业界知名人士及富人冲着如此美好的环境、设施和承诺，纷纷花巨资购置了该区的别墅和越层楼。

"缺斤短两"被诉求赔偿5千多万元

银都花园内的别墅群。银都花园一隅。黄*忠、郑*严等上百名业主从1999年始陆续入住。他们想不到入住后相继发现，实际情况与开发商的承诺大相庭径。开发商在别墅区围墙及围墙内侧通道的地基上增建了别墅，大部分地盘则改建为绿地卖掉了，导致全封闭管理永久性不能恢复。区的网球场、游泳池等设施也租给他人用作商业经营。特别是盼望已久的4500平方米的银都维多利亚俱乐部场在2001年装修完工后，一夜之间竟"割"给他人，成为一家商业酒店，业主们也是永久性无权享用。小区的绿化率仅为34.7%，这一减，被整整割掉4.1亩土地，价值超千万元。另外，超市、医疗、保健、银行等生活设施不见踪影，入住者生活服务极为不便，买一包酱油、一盒烟都得驱车到区外购买。因全封闭全方位的管理成为一纸空文，区内经常发生偷盗事件，业主的生命和财产受到严重的威胁。

对此，业主们认为自己被欺骗了。针对开发商欺诈、严重"缺斤短两"的行为，业主们在无数次交涉无果的情况下，运用法律手段维护自己的合法权益。为了解决人力松散的问题，他们自发联合，授权委托由全体业主选举产生的银都花园业主委员会(主任、副主任本身也是业主)，以该民间自治组织的名义，与开发商对簿公堂。