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查看完整报告承租人优先购买权与抵押权的竞合怎么处理
我国物权法第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由于在已出租财产上设定抵押权,租赁权不受抵押权的影响,因此,在实现抵押权时,如果抵押权人想通过抵押权取得抵押物时,就产生了抵押权与承租人优先购买权的冲突。那么在抵押权和租赁权竞合时,如何协调两者的冲突?
从表面上看,抵押权是担保物权,而承租人优先购买权是主要依附于债权的租赁权,因此,抵押权具有顺序优先。不可否认,优先购买权来源于租赁权,没有租赁权就没有优先购买权,但优先购买权有其独立的功能和保护目的,法律设定优先购买权在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会,如果抵押权人想取得抵押物,也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得,所以,优先购买权优先于抵押权人的抵押权。而且从另一方面而言,抵押权只是优先受偿的权利,优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,而优先购买权只有在符合同等条件时方可行使,承租人行使优先购买权并不影响所抵押房产价值的实现,即承租人行使优先购买权,并不妨碍抵押权人实现该房屋所担保的债权。
上面的情况是先出租后设定抵押,那么在先设定抵押而后出租的场合又如何处理两者冲突?
依据物权法的相关规定,我国在不动产抵押方面采取登记成立主义,而且只有登记才能产生对抗善意第三人之效力。据此,已登记的抵押权,可以对抗后成立的租赁权;未登记的抵押权,则不能对抗后成立的租赁权。具体而言:
已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。以已登记的抵押房产出租的,不适用买卖不破租赁之规则,即该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因为在实现抵押权时,买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买,致使其卖得价款不足以清偿担保债权的,抵押权人甚至有权要求解除租赁关系。所以,除非抵押权人同意租赁权的存在,否则租赁权将不能存在,因此自然无法产生优先购买权,也就不存在抵押权与优先购买权之间的冲突了。
未登记的抵押权则不得对抗承租人的优先购买权。我国对不动产及不动产物权抵押采取登记成立主义,未经登记,不生效力。所以,抵押物未经登记的,此时抵押权并不存在,只有承租人的优先购买权存在,这种情况下也不存在竞合问题。
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