善意取得房产的不能撤销房管局过户手续的判决书

善意取得房产的不能撤销房管局过户手续的判决书第三人善意取得对撤销转移登记诉讼之影响张*宏《人民司法-案例》2010年第12期王某不服被告市房产管理局、第三人项某房屋登记行政确认案王某与郑某系夫妻关系。2008年11月，妻子郑某将登记在原告王某名下的房产，委托房产中介出售给第三人项某母亲蒋某，办理过户手续时，第三人郑某带假冒男子代签原告王某名字出具收条。原告王某发现上述情况后书面告知房地产管理处，认为上述房产交易系违法行为，要求被告更正登记，但未被受理，引发纠纷。法院经审理认为，由于本案第三人项某系善意取得，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，应优先保护善意第三人的利益；从风险控制的角度来看，应由作为风险控制能力相对较强的一方原告王某来承担向无权处分人其妻子追偿的负担和追偿不能的风险。故判决驳回了原告王某的诉讼请求。法官说法：我国《物权法》确立了不动产善意取得制度，意在维护不动产的交易安全，保障善意第三人的合法权益。本案虽然是行政审判但同样彰显了《物权法》不动产善意取得制度的立法精神。房子被盗卖为何难追回？专家：三证一定要保管好2010-06-25浙江日报5月21日讯前几天，宁波人王某心里有点郁闷：在他名下的一套别墅，被他妻子偷偷卖掉了，还找了个人冒充他，把房子过户给人家。拿钱后，他妻子消失了。自己名下的房子，怎么能被妻子说卖就卖了呢？王某向法院提起诉讼，要求法院撤销宁波市房管局的过户手续。不料，鄞州区法院一审判他败诉；王某不服，提起上诉，宁波中院二审又判他败诉。王某和妻子徐某感情不好，2007年曾签订离婚协议书，双方约定，位于鄞州区的一套别墅归儿子，作为儿子将来的婚房。没想到，在2008年底，徐某偷偷拿出王某的房产证、土地证和身份证，带上一份委托书，来到宁波一家房产中介公司，将别墅挂出。当年底，徐某和别人签订房屋中介买卖合同，售价345万元。因房产交易必须本人到场，2009年1月，她与一名与王某长相相似的男子，到宁波市房管局办理了过户手续。事后发现这人是冒充的。“明明是我的房子，为什么法院不能撤销过户手续？”王某有些纳闷。该案的一审审判长——鄞州区法院院长张*宏说，《物权法》第106条有明确规定，如果房产是善意取得，房管局的过户手续就不能撤销。尽管在房管局时，徐某没有提交固定的格式合同，但由于有房管局设计的审批表，有双方的签名、交易内容、交易价格等信息，符合合同的格式，可以认为是合同，这个过户手续是有效的。**金麟律师事务所律师朱-斌认为，如果发现这个过程中，房屋中介、房管部门确实有错误，可以提起民事诉讼要求索赔；此外，还可以向盗卖房产的人要求赔偿。“为了更好地保护自己的房屋所有权，‘三证’一定要保管好，千万不要轻易交给别人。”朱-斌说，房屋原所有权人发现房产被盗卖之后，争议还没解决时，要防止对方把房屋再次出售给另外的人。建议房屋原所有权人要赶紧到房管部门进行更正登记或者疑义登记，防止房子被再次出售。《物权法》第106条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该动产或不动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。编辑：办公室文章出处：《浙江日报》：2010-05-21张*宏院长主审的由华律网现场直播的王*伟房屋登记行政确认案判决书2009-09-21宁波市鄞州区人民法院行政判决书（2009）甬鄞行初字第34号原告王*伟，男，1962年9月1日出生，汉族，宁波市海曙区人，户籍所在地宁波市海曙区南雅街9弄22号207室，现住宁波市江北区人民路105号B座1505室。委托代理人林*君（特别授权代理），**波宁律师事务所律师。被告宁波市房产管理局，住所地宁波市海曙区解放南路208号。法定代表人郑*海，男，局长。委托代理人李*阳（特别授权代理），男，宁波市鄞州区建设局副局长。委托代理人谢*斌（特别授权代理），**甬泰律师事务所律师。第三人项*祥，男，1981年11月20日出生，汉族，宁波市江东区人，住宁波市江东区甬港南路52弄17号403室。委托代理人施*伟（特别授权代理），男，1950年10月2日出生，汉族，宁波市江东区人，住宁波市江东区中山东路871弄41号503室。委托代理人孙*龙（特别授权代理），**维知律师事务所律师。第三人郑*萍（系原告王*伟的妻子），女，1963年5月20日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区南雅街9弄22号207室，现下落不明。原告王*伟不服被告宁波市房产管理局（以下简称市房管局）、第三人项*祥房屋登记行政确认一案，原告王*伟于2009年4月23日向本院提起行政诉讼，本院于同日依法予以受理，于同月28日向被告及第三人项*祥送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书，被告于5月8日向本院提交了答辩状、证据材料和法律依据。本院将被告的答辩材料在法定期限内送达给原告和第三人项*祥。本院依法组成合议庭，于2009年6月17日上午进行了第一次公开开庭审理。因郑*萍与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条的规定，通知郑*萍为本案第三人参加诉讼，因第三人郑*萍下落不明，无法送达诉讼材料，本院于7月14日在《人民法院报》上对其公告送达了原告的起诉书副本、参加诉讼通知书、举证通知书和开庭传票。并于2009年9月15日第二次公开开庭审理了本案并当庭宣告判决，原告王*伟及其委托代理人林*君，被告市房管局的委托代理人李*阳、谢*斌，第三人项*祥的委托代理人施*伟、孙*龙到庭参加诉讼。第三人郑*萍经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭。被告市房管局根据原告王*伟与第三人项*祥于2009年1月15日提交的《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》、鄞房权证钟字第A200302198号房屋产权证、鄞国用（2004）字第09-3183号国有土地使用证、交易双方身份证等材料，经审查核实，于2009年2月19日审批同意将原告王*伟名下位于鄞州区钟公庙街道（现为中河街道）钱湖北路69弄294号1-3层建筑面积为212.76平方米的房产予以过户登记，并向第三人项*祥颁发了产权证号为鄞房权证中字第200902217号的房屋所有权证。被告于5月8日向本院提供了以下作出被诉具体行政行为的证据材料和法律依据：1.2009年1月15日《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》，用以证明交易双方共同提出转移登记申请的事实。2.鄞房权证钟字第A200304198号房屋产权证、鄞国用（2004）字第09-3183号国有土地使用证、2009年2月17日完税证明，用以证明争议的房屋原登记在原告名下的事实。3.交易双方的身份材料复印件，用以证明交易双方的身份情况。4.被告提交的中华人民共和国建设部令第89号《房屋登记办法》第四条、第七条、第十二条第一款、第二十五条、第三十二条、第三十三条作为其法律依据，用以证明被告系有职权依法行使。原告王*伟诉称：郑*萍与原告系夫妻关系。2008年12月29日，郑*萍自称为原告的委托代理人与买受人蒋*凤订立房产买卖合同，将登记在原告王*伟名下的位于钱湖北路69弄294号房产出售。对此，原告并不知情。2009年1月15日，假冒的王*伟提供假身份证件到鄞州区房地产交易所办理了有关交易手续，填写了《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》，现上述房产登记已经变更到第三人项*祥名下。后原告发现上述情况，于2009年3月26日书面告知宁波市鄞州区房地产管理处上述房产交易系违法行为，要求更正登记，但未被受理。故原告诉请法院判令撤销被告为第三人项*祥作出的位于鄞州区中河街道钱湖北路69号294号产权证号为200902217的房屋所有权登记。并提供了以下证据材料：1.提供了被告提交的证据材料2中的鄞房权证钟字第A200304198号房屋产权证，用以证明原告具有诉讼主体资格。2.存量房屋买卖中介合同复印件一份，用以证明证明郑*萍通过中介出卖了本案讼争房屋，但原告没有委托其进行该房屋买卖且合同中王*伟的签字也是虚假的事实。3.提供了被告提交的证据材料1，用以证明办理过户手续中的当事人王*伟签字捺印以及身份证都是虚假的，被告颁证不合法的事实。4.王*伟的真正身份证，用以证明申请办理过户手续中王*伟的身份证是不合法，被告未尽到审查义务的事实。5.2009年4月13日宁波市鄞州区房地产管理处《关于王*伟要求变更房产登记的答复》，用以证明被告拒绝原告要求变更房产登记的申请，后原告起诉的事实。被告市房管局辩称：被告为第三人依转让所得的房屋进行所有权登记发证的行为符合房产登记法律规范的要求。原告主张在办理转移申请登记的王*伟系别人冒充并持假身份证办理，应对身份证与本人的对应情况鉴定，已超出了被告的审查能力，不应以此认定被告在登记过程中违法。故请求法院维持被告的房屋登记行为，驳回原告的诉讼请求。第三人项*祥未作书面陈述，在庭审中口头陈述称：第三人项*祥通过宁波市南-天房地产经纪有限公司（以下简称南-天房产）得到房屋出卖信息，并经南-天房产作为中介方，原告妻子作为原告的委托代理人与第三人项*祥签订了房屋买卖合同，房屋价格为345万元。第三人项*祥已付清房款，并委托南-天房产和原告一起到被告处办理了过户登记手续。第三人项*祥系善意取得，故要求法院驳回原告的诉讼请求。并提供以下证据材料证明其主张：1.南-天房产的业务员邵*祎于2009年8月31日出具的情况说明一份，用以证明原告妻子郑*萍拿着王*伟的身份证、房产证、契税、土地证到南-天房产登记出售房产信息的事实。2.房源信息登记簿，用以证明南-天房产业务员邵*祎接到第三人郑*萍的出售房产信息后，登记在房源信息登记本上，后将房产信息公布在网上、报纸上的事实。3.委托书、原告王*伟与第三人郑*萍的结婚证书复印件各一份，用以证明郑*萍带丈夫委托书出售夫妻共同财产的事实。4.登记在王*伟名下的房地产转让合同书复印件一份，用以证明2003年8月29日王*伟与郑*萍夫妻共同出售王*伟名下房地产时，由郑*萍办理手续的事实，同时说明由郑*萍和王*伟共同出售夫妻共同财产是他们的惯例。5.登记在郑*萍名下的房屋产权证及房地产转让合同书复印件各一份，用以证明郑*萍自己名下的房产由其本人签字出售的事实。6.同类地段房产官方评估价格材料，用以证明双方交易价格合理的事实。7.提供了原告提交的证据材料2，用以证明原告妻子郑*萍以原告王*伟的名义和第三人项*祥的母亲蒋*凤签订买卖合同的事实。8.第三人郑*萍于2008年12月29日、2009年3月14日出具的收条各一份，王*伟于2009年1月15日出具的购房定金收条一份，银行的付款情况两份，用以证明第三人项*祥分三次向原告支付房屋价款共计335万元的事实。9.王*伟与项*祥及其母亲蒋*凤于2009年1月15日签订的补充协议复印件一份，用以证明王*伟和蒋*凤在签订存量房屋买卖中介合同后，协议房产证过户给蒋*凤儿子项*祥的事实。10.产权证号为鄞房权证中字第200902217号的房屋所有权证，用以证明原告王*伟将房屋过户给第三人项*祥的事实。第三人郑*萍未作陈述。上述证据材料经庭审质证，原告王*伟对被告提供的证据材料1也作为其向法院提供的证据材料，但认为在办理过户手续中当事人王*伟签字捺印以及身份证都是虚假的以及申请人未提供房屋所有权登记发生转移材料的前提下，被告颁证不合法；原告对被告提供的证据材料2也作为其向法院提供的证据材料，因此没有异议；对被告提供的证据材料3，原告对身份证上记载的事项和照片没有异议，但原告在2001年做了第二代身份证后就上交给公安机关了，对其真实性有异议；对被告提供的法律依据作为证据材料4没有异议，但认为被告应该同时适用《房屋登记办法》第十一条、第十八条作为作出具体行政行为的法律依据。第三人项*祥对被告提供的证据没有异议，认为被告颁证的具体行政行为符合法律规定。第三人项*祥对原告提供的证据材料2也作为其向法院提供的证据材料，认为该合同正是原告妻子郑*萍和第三人项*祥母亲蒋*凤签订的，被告表示不知情，且本案没有关联性；对原告提供的证据材料4，被告认为不能够以原告现在的身份证来否认原告办理转移登记时提供身份证的真实有效性，第三人项*祥表示都是中介代办，对此不知情；对原告提供的证据材料5，被告认为和本案没有关联性，第三人表示对此不知情。对第三人项*祥提供的证据材料1，原告认为该份证明属于证人证言，依据法律规定证人应该出庭作证，现证人未出庭，故不予认可，同时该证据也无法证明中介公司曾将有关售房信息公布在网络或报纸上的事实；对第三人项*祥提供的证据材料2，原告认为房源信息登记是可以随意编造的，对其真实性有异议；对第三人项*祥提供的证据材料3，原告出示王*伟和郑*萍结婚证原件进行比对，认为第三人提供的结婚证复印件在照片、印章上都是变形的，对其真实性有异议，同时认为第三人项*祥无法证明该组证据是原告妻子郑*萍提供的；对第三人项*祥提供的证据材料4、5，原告对其真实性无异议，同时也证明了宁波市房产交易所在办理房产过户登记时要求申请人提供房产转让合同书，而被告未要求申请人提供属于程序违法；对第三人项*祥提供的证据材料6，原告认为涉案房产的实际交易金额和官方统计金额有差异，对其真实性和关联性有异议；对第三人项*祥提供的证据材料8，原告认为未收到过房款，对其真实性和关联性有异议；对第三人项*祥提供的证据材料9，原告认为第三人未提供正本，且原告通过调查得知中介公司并未有该补充协议的存档，因此对其真实性有异议；对第三人项*祥提供的证据材料10，原告没有异议。被告对第三人项*祥提供的证据，表示不知情且与被告具体行政行为的作出无关。本院根据当事人的质证意见，对证据材料作如下认证：对被告提供的证据材料1，因原告也作为其证据材料3提供，本院予以确认，结合本案案情认定假的王*伟以原告名义与第三人项*祥向被告提出申请，由被告审核后，将房屋登记在第三人项*祥名下的事实；对被告提供的证据材料2，因原告也作为其证据材料1提供，本院予以确认，结合本案案情认定本案所涉的房产原属王*伟所有，现过户到第三人项*祥名下的事实；对被告提供的证据材料3涉及王*伟的身份问题，本院认为王*伟在庭审中确认领取过1996年宁波市公安局江东分局颁发的身份证，郑*萍也知道目前双方已搬至海曙区，并在宁波市公安局海曙分局领取了新的身份证。如要造假，则郑*萍会假造王*伟在宁波市公安局海曙分局领取的身份证，而事实上复印件显示在被告处使用的是王*伟在宁波市公安局江东分局领取的身份证，且原告王*伟对身份证复印件中的照片及相关信息无异议，故而推定该身份证是真实的。对被告提供的证据材料4作为其行使的法律依据，原告没有异议，本院予以确认。对原告提供的证据材料2，因第三人项*祥也作为其证据材料7提供，本院予以确认，结合本案案情认定2008年12月29日，郑*萍以原告代理人身份出卖了登记在王*伟名下的房产，价格为345万元的事实；对原告提供的证据材料4，被告和第三人没有异议，本院予以确认；对原告提供的证据材料5，本院予以确认，同时认定原告和被告进行交涉的事实。对第三人项*祥提供的证据材料1、2、3，尽管原告存在异议，但是能够与合同签订和履行情况相印证，本院予以确认。对第三人项*祥提供的证据材料4、5，与本案没有关联性，本院不予以认定。对第三人项*祥提供的证据材料6，与涉案房屋交易没有可比性，本院不予以认定；对第三人项*祥提供的证据材料8，原告虽有异议，本院结合案情予以认定，故应作为本案证据。对第三人项*祥提供的证据材料9，由于第三人未在举证期限内举证，本院不予以认定。对第三人项*祥提供的证据材料10，原告和第三人均无异议，本院予以确认。同时对原告在第一次庭审中提出对王*伟在被告处办理房屋转移登记时签名、指印鉴定的申请，因法庭已查明，办理登记的王*伟系他人假冒，不是原告王*伟，其签字和指印肯定与原告王*伟不一致，因此无须进行鉴定。经审理查明：第三人郑*萍与原告王*伟1986年结婚，系夫妻关系。2002年8月6日原告王*伟向宁波市**尔置业有限公司购买位于钱湖北路69弄294号1-3层房屋，2003年12月29日在被告处将上述房屋产权登记在原告王*伟名下。2008年11月，第三人郑*萍将登记在原告王*伟名下的房产委托南-天房产出售。第三人项*祥母亲蒋*凤得到信息后，经中介方南-天房产陪同两次到现场对房屋进行了察看，于2008年12月29日经南-天房产作为中介与第三人郑*萍协商签订了《存量房屋买卖中介合同》一份。合同约定：出卖方为王*伟，购买方为蒋*凤，中介方为南-天房产；王*伟将位于鄞州区钟公庙街道（现为中河街道）钱湖北路69弄294号1—3层建筑面积为212.76平方米（产权证为鄞房权证钟字第A200304198号）住宅房作价345万元出卖给蒋*凤；合同签订后，蒋*凤即付定金10万元，南-天房产于2009年1月15日起开始办理过户手续，蒋*凤于同日将160万款项提交南-天房产，房屋过户受理单至蒋*凤名下时，南-天房产将160万房款转付给王*伟，另165万在2009年3月15日支付，剩余房款10万元待2009年4月10日交房时付清；合同王*伟处签章由其第三人郑*萍代签了王*伟名字并在委托代理人处签名，同时，第三人郑*萍在合同备注处注明“甲方委托代理人（即郑*萍）愿意承担本合同所约定的一切法律责任和义务，并承诺产权人亲自到场办理相关的过户手续。合同签订后，第三人郑*萍代原告王*伟向蒋*凤出具了收到购房定金10万收条一份。2009年1月15日，第三人郑*萍带一男子称系其丈夫王*伟持王*伟1996年8月31日领取的身份证与第三人项*祥的父亲项*龙到宁波市鄞州区房地产管理处交易柜台，双方填写了《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》办理房屋买卖过户登记手续，出卖方提供了产权人登记为王*伟产权证为鄞房权证钟字第A200304198号房产证原件，双方在上述申请审批表中填写房屋成交价为280万元。被告方经审查认为双方申请材料符合法律规定，予以受理。第三人项*祥于2009年1月15日支付第三人郑*萍160万，由第三人郑*萍带假冒男子代签原告王*伟名字出具收条。被告于2009年2月19日就上述房产向第三人项*祥办理了过户登记手续。第三人项*祥于2009年3月14日支付第三人郑*萍165万元。后原告王*伟发现上述情况，于2009年3月26日书面告知宁波市鄞州区房地产管理处上述房产交易系违法行为，要求被告更正登记，但未被受理。引发纠纷。本院认为：根据建设部《房屋登记办法》的有关规定，被告市房管局负有房屋权属登记、颁发房屋所有权证的法定职责。本案争议焦点之一是原告王*伟妻子带一男子冒名为其丈夫与第三人共同向被告申请办理房屋所有权转移登记，被告是否尽到了审慎审查的职责。根据《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。其中第（四）项证明房屋所有权发生转移的材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。可见，申请房屋所有权转移登记，除了应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书外，还需提交证明房屋所有权发生转移的材料。在本案中即为双方当事人签订的《存量房屋买卖中介合同》，而被告没有要求双方当事人提供，致使《存量房屋买卖中介合同》中的购买方为第三人项*祥的母亲蒋*凤，而在被告处申请转移登记的购买方为第三人项*祥，合同中出卖价格为345万元，而双方在被告处填写《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》中房屋价格为280万元。被告的工作确有不规范、存在着瑕疵，但与被告在办理房屋转移登记行为时能否审查出原告王*伟系假冒没有因果关系。根据《房屋登记办法》第十八条之规定，查验申请人提供的上述权属证明和其他必要材料，是房产登记机构的法定职责。上述规定表明：房产登记机构查验对象应当是《房屋登记办法》第三十三条规定的登记材料即书证，不是人，不对自然人的生理、心理、表里进行查验。查验登记材料应当遵循合法、合理、审慎的原则；根据《房屋登记办法》第二十条规定，对申请登记材料齐全且符合法定形式、申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请转移登记的房屋与房屋登记簿记载一致、申请转移登记的内容与有关材料证明的事实一致、申请转移登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突、不存在法定不予登记情形的，应当予以登记，并将转移登记事项记载于房屋登记簿。本案中被告收到双方填写的《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》，审核了办理转移变更房屋权属的产权证、双方的身份证件等登记材料时，依法履行其法定职责，尽到了合理、审慎注意义务，没有违法行为；原告王*伟提出其没有到场，没有办理过房屋所有权转移申请登记，因被告的职责是查验房屋产权证和身份证明的真实性，没能发现出第三人郑*萍所带男子不是真正的权利人王*伟，既是被告自身职责、能力、条件所限，也是被告出于对当事人提供真实房屋产权证、身份证明等登记材料真实的合理信任，并非失职、违法行为，并非未尽合理、审慎注意义务。原告王*伟在庭审中提到其办理房屋产权初始登记时使用了宁波市公安局海曙分局2001年1月31日颁发的身份证，而现在登记中却使用的是宁波市公安局江东分局1996年8月31日颁发的身份证，被告存在审核不严的主张，本院认为，原告王*伟于1996年8月31日向宁波市公安局江东分局领取了身份证，后因其迁居至海曙区南雅街9弄22号207室，于2001年1月31日向宁波市公安局海曙分局又领取了身份证，根据《中华人民共和国居民身份证法》第十一条规定，领取新身份证时，必须交回原证。原告王*伟存在着多本身份证件，本身就违反了《中华人民共和国居民身份证法》的有关规定。同时，《中华人民共和国居民身份证法》没有规定领取新证后原证作废，故均是有效证件，被告对此审核没有过错。本案争议焦点之二第三人项*祥是否属于善意取得。《中华人民共和国物权法》第一次对不动产善意制度作了规定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照上述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，善意取得需要符合以下四个条件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。首先，本案中，一方面，第三人郑*萍带一男子冒称其丈夫王*伟将房屋出卖给第三人，该处分行为并没有获得原告王*伟的同意，构成“无权”；另一方面，第三人郑*萍与冒名男子通过被告现实地变更了房屋登记，使登记薄上记载的房屋权属发生了变化，已经作出了事实的处分。第三人郑*萍带一男子冒名其丈夫王*伟将房屋出卖给第三人的行为构成了善意取得制度中的“无权处分”。其次，第三人项*祥作为买受人在主观上是否构成善意？民法上的善意是相对于恶意而言的，是指受让人不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。本案中，第三人郑*萍将出卖房屋委托中介公司，第三人项*祥之母从中介公司南-天房产得知信息，并与中介方两次实地对房屋作了察看，南-天房产作为中介方三方签订《存量房屋买卖中介合同》，虽然出卖方王*伟由其妻郑*萍代签，但其有理由相信郑*萍具有代理权。更何况郑*萍在合同备注处注明“甲方委托代理人（即郑*萍）愿意承担本合同所约定的一切法律责任和义务，并承诺产权人亲自到场办理相关的过户手续”。更说明了第三人项*祥与中介公司已经尽到注意义务。在办理权属变更登记时，第三人郑*萍虽带一男子冒名其丈夫，但第三人项*祥不知情，由于第三人郑*萍与该男子提供了真实的房产证、真实的身份证，被告在审核时也当场表示房产证和身份证明无误，这足以使第三人项*祥对该男子就是原告王*伟本人产生信赖，且其信赖应是合理的。故第三人项*祥在办理变更登记时处于善意状态，符合善意取得制度中的“善意”要求。其三，买受人通过中介获得信息，与第三人郑*萍又不认识，不存在恶意串通情形，房价协商确定为345万元，原告王*伟对此没有提供相反的证据，应认定此价格符合当时的市场价格，第三人项*祥并依约支付了房款335万元。其四，被告已为第三人项*祥办理了变更登记，第三人项*祥已被登记为房屋所有权人。由此可见，本案第三人项*祥的行为符合善意取得制度的四项基本要求，从被告对房屋变更登记之日起，善意买受人项*祥已经根据善意取得制度取得了房屋的所有权，而原所有人原告王*伟丧失了房屋所有权。