房地产

您的位置:首页 > 法律常识 > 房地产> 业主权利> 地役权

张森

18818873666
房地产

广东 广州

受人之事、忠人之事

地役权与相邻权的区别?

来源: 2018-01-22 99357人看过

学员crazylinlinhan197507:A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地,并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B,A与B曾于1994年5月订立一项书面合同,约定:B在20年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑,以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此,A每年向B支付10万,以作为补偿。合同生效后1年,B因经营不善便将其房屋全部转让给C.在与C订立合同时,B未向C提及其与A的协议,C购买到该房屋以后拆掉该房屋,并欲兴建一幢五层楼的旅馆,该旅馆与A酒店相距约200米。A得知这一情况后,立即找B和C交涉,请求C停止兴建旅馆,遭到拒绝;A便在法院提起诉讼,请求法院责令C停止兴建旅馆,请求确认B与C之间转让商店的合同无效,并要求B赔偿损失。
答疑老师Weiqing:此题涉及的是地役权与相邻权的区别与联系。地役权与相邻权的关系非常密切,二者很容易相混淆,可以通过比较分析来加以区别。所谓地役权,是指为使用自己土地的方便与利益而使用他人土地的权利,是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。在地役权法律关系中,因使用他人土地而获便利的土地为需役地,为他人土地的便利而被使用的土地为供役地。传统民法上的地役权关系发生在土地所有人之间,由于我国的土地所有人只有国家或农村集体组织,因而地役权关系更多地发生在土地使用人、宅基地使用人等之间。地役权具有从属性和不可分性等特点。相邻关系即不动产相邻关系(下称相邻权),是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时,因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。目前我国现行法律只规定了相邻权,对地役权未作规定。虽然二者都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产之经济效益,因不动产的利用而有着密切的联系,但两者是两种不同的物权制度,不能相互替代或包含。二者的主要区别如下:首先,在产生原因方面,也就是相邻权与地役权最本质的区别,相邻权由法律直接规定,是依据不动产权利而发生的法定权利,其成立即对抗第三人,无需登记便可当然发生效力;地役权的取得主要是依法律行为而取得,一般是约定权利,如可以基于当事人的合同约定产生,但此种行为属物权设定行为,当事人双方应到不动产登记机关进行设立登记。此外,地役权也可因遗嘱、继承或时效等原因而取得。
其次,在调节范围方面,相邻权是法律对相邻关系进行的一种最小限度的调节,其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少;作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利,地役权对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大,并且能够运用其私法自治的特性来弥补法律规定的相邻关系内容十分有限的不足,从而可以有效地利用土地和其他不动产资源,更好地行使自己的权利而向对方提出更高的提供便利的要求。二者是相辅相成的法律制度。
再次,在存在条件方面,相邻权的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻,相邻权反映的相邻关系既适用于土地相邻,也适用于房屋等建筑物相邻,但一般认为在相邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系,而地役权只发生在土地所有人或使用人之间,所反映的相邻关系只适用于土地相邻关系,但不受土地是否毗邻的限制。例如,需役地人在供役地修建水渠,该行为受制于水源地而无需要求需役地与供役地相邻。
最后,在权利存续期间及有偿与否方面,地役权的存续期间可由当事人约定,地役权的取得有偿与否也取决于地役权的设定方式和双方当事人的约定;而相邻权由法律直接规定,存续期间是法定的,通常是无偿的。
结论:据物权公示原则,设定地役权必须进行登记,才可为他人所知悉,从而发生对抗第三人效力。本题AB之间虽然有设立地役权的约定行为,但因没有进行物权登记,故地役权不成立。A只取得了合同债权,可以对抗乙,在甲乙二者之间产生约束力,但没有取得物权,不能对抗第三人C.根据合同相对性原则,A只能以B违反合同约定为由,请求B承担违约责任,而不能对C的建楼行为提出异议。至于AB之间以设定地役权为内容的合同,不能笼统地说因未进行登记而无效,只是不发生设立地役权的物权效力,但可以发生债权效力。

广东 广州

房地产专业律师

帮助过3166人,获好评率100% 国信信扬律师事务所

张森律师(执业证号:14401201610236685),现为国信信扬律师事务所执业律师。主要业务方...

18818873666
在线咨询
地役权相关知识
  • 通常房间的面积怎么计算

    2018/4/20 18:13:00 热度:132

    在买卖房屋的时候,购房人考虑比较多的是小区的绿化环境,房屋的楼层高度和房屋的面积,关于房屋的面积购房合同里写有公摊面积和净面积,那么购房合同里的面积是如何计算得来的呢?华律网小编整理了相关的内容,希望对您有帮助。

  • 地役权纠纷与相邻权纠纷的界定

    2018/3/14 16:54:00 热度:28295

    在审判实践中,区分两类纠纷主要从以下几个方面出发。首先,相邻关系依法律规定而产生,而地役权主要是因当事人的约定而产生。

  • 关于地役权效力的规定

    2018/3/14 16:54:00 热度:20963

    地役权的设立应当登记。地役权是一种独立的用益物权,它能够对抗任何第三人。如果该权利不通过登记予以公示,必然会损害第三人的利益。例如,地役权人和供役地权利人达成协议设立了地役权,这实际上是在供役地上设立了负担,供役地的价值将因此而减少。

  • 地役权的特征有哪些

    2018/3/14 16:54:00 热度:13043

    地役权相信很多人都没有听说过,其实地役权是一种独立的物权,是说按照合同约定利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。那么法律上赋予了地役权的特征有哪些呢?接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于这方面的知识,欢迎大家阅读!

房地产法律咨询
全部房地产咨询
热门城市直达
热门标签

张森律师

18818873666
房产纠纷

受人之事、忠人之事

广东 广州

张森律师

国信信扬律师事务所

张森律师(执业证号:14401201610236685),现为国信信扬律师事务所执业律师。主要业...

立即咨询

地役权热门文章

自助服务

地役权相关专题

张森律师

房产纠纷

18818873666

广东 广州

张森律师

18818873666

张森律师(执业证号:14401201610236685),现为国信信扬律师事务所执业律师。主要业务方向为房地产...

立即咨询