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张彬律师

集资房买卖合同效力如何

来源:华律网整理发表时间:2018年01月03日浏览:267

房子是每个人都需要居住的地方,但是现今在社会上基本没有那种比较便宜的房子,因此很多人都不会选择个人购买。便宜的房子也不是完全没有,比如集资房就是其中一种,但是对于这种房子的买卖之后签的合同有没有法律上的效力呢?下面华律网小编整理了以下内容为您解答,希望对您有所帮助。

集资房买卖合同效力如何

根据《合同法》第52条的规定,如果一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;或恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;或以合法形式掩盖非法目的;又或损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第53条规定,合同中出现造成对方人身伤害的;或因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。

单位集资建房,实质上是福利分房的一种,在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人,但单位实质上失去了自由处置房屋的权利,除非得到住户的许可。作为一种历史性产物,其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定,但这些规定没有法律、法规的效力,不能作为认定合同无效的依据。

综上所述,集资房买卖合同既不违反法律、行政法规的强制性规定,不在法律规定的合同无效情形范围。同时,合同体现了双方当事人的真实意思,应认定为合法有效。

集资房纠纷怎么办

目前,集资房纠纷案件主要有两类,一种是已经取得集资房产证后因转让集资房而产生的纠纷,另一种是在未取得集资房产证下达成的集资房转让,即集资房购房资格的转让。

(一)已取得房产证的集资房转让

对于产权全部是单位的集资房转让的,因为产权在单位,单位员工个人只具有居住权,而没有所有权,当然也就没有处分权,如果员工转让该集资房,转让行为是属于无权处分行为,转让协议当然无效。转让协议无效,双方可根据过错程度承担相应的责任。

对于产权全部是单位员工个人集资房转让的,因为产权属于员工个人即转让人,即使单位内部规定,员工不得转让,但是该规定系单位内部规定,对第三人不具有约束力。因此此种情况下该协议没有违反相关的法律规定,即应认定转让有效。如果一方违反约定,不履行转让协议,另一方可按协议约定,要求其承担相应的责任。

对于产权部分是单位、部分是员工个人的集资房转让的,因为集资房是单位与个人共有,根据民法通则及相关法律规定,一方未经其他共有人同意不得擅自处分共有物。购买人未经共有人的同意,也过户不成。因此,对于单位员工与第三人签订的集资房转让协议应是无效的或部分无效的。

(二)未取得房产证的集资房转让即集资房购房资格的转让

当前,集资房纠纷主要是此类纠纷。虽然《城市房地产管理法》规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这里所指的“不得转让”,是指不得发生“物权变动”,即房产管理部门不得登记过户,而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。同时根据《物权法》第15条规定,未办理物权登记的,不影响合同效力,即有关房屋物权变动合同的生效与否与登记无关。那么,购买人有权得到争议房屋的使用权,有权要求被申请人办理更名过户手续。

以上就是针对这个问题的详细介绍,对于不清楚的朋友来说就能做详细的了解,在实际中这是对于房产的保护,在法律的成面上要学会保护好自己的合法权益,才能更好的买到好房子。如果您有其他问题,欢迎咨询华律网专业律师。

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