报告编号：NO.20240108*****
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查看完整报告《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。
没有商品房预售许可证的房子能买吗?实践中，存在大量的购买无商品房预售许可证期房的购房者。但是，由于没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，所以购房者最好不要买没有商品预售许可证的房子。
商品房认购书的性质是什么?
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
(一)认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。
(二)认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
(三)认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。
商品房认购书主要包括以下内容：买卖双方当事人的基本情况;房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);房屋价款计算;定金;签署正式买卖合同的期限。
商品房预售流程是什么
1、满足商品房预售的条件要求
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;c、持有建设工程规划许可证和施工许可证;d、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;5、法律、法规规定的其他条件。开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，申请企业需要提交以下证件：a、商品房预售许可申请表;b、开发经营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;d、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;e、工程施工合同及关于施工进度的说明;f、商品房预售方案，应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。房地产管理都门在接到申请后，应当查验有关证件和资料，进行现场查勘。经审查符合预售条件的，应当在接到申请后7日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的，应当书面通知预售人并告知不予核发的理由。未取得《商品房预售许可证》的，预售人不得进行商品房预售。
2、订立预售合同
房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照当地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。
3、银行对商品房预售合同的进行审查(需要办理按揭贷款时)
银行首先审查房地产开发商的主体资格及资信状况，包括营业执照、企业批准证书、合资或合作合同、公司章程、近期财务报表、验资报告等。其次，银行对按揭标的物工程进展情况、坐落位置、销售价格等项目进行审查，要求房地产开发商提供立项批文、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权证、红线图、建筑用地许可证、设计和竣工平面图、建筑许可证工程预算、概算、承建单位营业执照、施工许可证、施工合同、施工进度情况、商品房预售许可证等文件。最后，银行对预售商品房按揭合同进行审查，包括对购房人的主体资格审查，如果是个人购房，需审查其是否具有完全民事行为能力，要求其提供合法身份证明、薪金证明或银行存款证明，以及购房人与房地产开发商签订的商品房预售合同，预付购房款总价款30%以上的收据等，如果是单位购房，须审查其是否具备法人资格，银行可要求购房单位提供营业执照、年批准证书、公司章程、财务报表、验资报告、审计报告、董事会或类似决策机构同意申请按揭贷款的决议，董事会授权代表签署有关法律文书的授权书及相关材料等。还要审查当事人的意思表示是否真实，以及合同是否符合法定的形式要件。
4、预售合同登记备案
商品房预售人应当自合同签订之日起30日内报当地房地产管理部门登记备案。
5、房屋交付验收
房屋达到预售合同约定的交付条件后，房地产开发企业应当及时向购房人发出通知书，购房者在约定的期限内带齐所有文件资料到指定地点办理相关手续。在验收交接时，售房人应当出示建设工程质量核验合格单，并将《住宅[hiweb_break]质量保证书》及《住宅使用说明书》交给购房者。在验收交接后，由双方签署房屋交接书，即为正式交付。
6、办理预售商品房的过户手续
预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。
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