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张晓黎律师

商品房融资租赁式销售,违约与违约责任

来源:华律网整理发表时间:2017年07月17日浏览:205

商品房融资租赁式销售形式的出现,改善了原有的房屋大量积压的问题,缓解了开发商售房活动不顺利的尴尬局面,也为购房者提供了一定的便利。下面就由华律网小编为大家整理的有关商品房融资租赁式销售,违约与违约责任的相关资料。以供大家阅读,希望对大家有所帮助。

一、商品房融资租赁式销售

以开发商为出租人或以金融租赁公司为出租人,购房者为承租人,约定租赁期限届满后,承租的房屋产权归属承租人的“融资租赁”式的商品房销售模式有助于开发商去库存,激发潜在市场需求,快速回笼资金。

以金融租赁公司为出租人的“融资租赁”销售模式

1、交易结构

开发商、金融租赁公司、购房者(承租人)三方主体,提出具体明确的房屋租赁申请,金融租赁公司根据租赁标的向开发商签订房屋购买协议后,金融租赁公司将房产出租给承租人,金融租赁公司收取租金收益,开发商实现销售房产的目的。承租人承租房屋达到约定期限后,承租人取得房屋的所有权。

不动产是否属于适格的融资租赁对象的法律障碍。

对于融资租赁的租赁物范围,我国法律、行政法规并未给出明确的界定。根据2005年商务部颁布的《外商投资租赁业管理办法》规定,租赁财产仅限于机器设备,汽车、轮船和飞机等交通工具等动产。2007年银监会颁布的《金融租赁公司管理办法》规定,适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。

根据《会计准则-固定资产》规定,固定资产是指为为生产商品、提供劳务、出资或者经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。而《合同法》以及《融资租赁合同司法解释》中对租赁物的范围并未进行规定,最高法院《融资租赁司法解释(征求意见稿)》第四条曾规定:“有下列情形之一的,人民法院应认定融资租赁合同无效:……(二)以房屋等不动产作为租赁物的”,但是在最后颁布施行的正式稿中前述规定被删除了。

天津市人民政府办公厅关于加快我市融资租赁业发展的实施意见》第一条第(三)项关于售后回租业务权属和权证办理中规定:“……在规定时限完成租赁不动产权属变更登记和动产抵押变更登记等手续。”根据该意见,天津在融资租赁业务中是允许不动产作为融资租赁的租赁物的。

由此可以看出,我国法律对租赁物并没有统一和明确的规定,商务部不认可不动产可以作为租赁财产;但是,作为金融业的主管机构银监会对不动产作为租赁物是持肯定态度的。

以开发商为出租人的“融资租赁”式销售

开发商将竣工验收简装后的商品房直接出租给购房者,约定在租赁期间购房者向开发商缴纳租金,租赁期限届满后购房者取得所承租房屋的所有权。

开发商因为出租物业而形成的稳定现金流,可以资产证券化或向商业保理公司转让应收账款的方式,一次性回笼租赁期间的全部租金,已达到出售房屋的商业目的。

以开发商为出租人的“融资租赁”式销售,可以规避不动产能否成为融资租赁对象的法律障碍。

开发商直接向购房者出租房屋,没有通过金融租赁公司,该出租模式已经不是传统意义上的融资租赁,不受不动产能否成为融资租赁对象的法律限制。

开发商出租房产形成的稳定租金收益可以资产证券化。

《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第三条:本规定所称基础资产,是指符合法律法规规定,权属明确,可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产,也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。

前款规定的财产权利或者财产,其交易基础应当真实,交易对价应当公允,现金流应当持续、稳定。

基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利,基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权,以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。

二、违约与违约责任

1.未按合同约定支付租赁价款

出租方负有按时支付租赁设备价款的义务。如果出租方迟延履行该义务,即构成对承租方的违约,因此给承租方造成的损失,应由出租方承担。

2.未按承租方指定购买租赁物

融资租赁中,租赁物一般由承租方指定,出租方购买;或者承租方作特别授权,出租方可在授权范围选择租赁物。如果出租方未依规定购买租赁物,应为违约。

3.租赁期间,侵犯承租人的使用权

租赁期间,承租人享有对租赁物的占有、使用权,出租人不能侵犯。除非承租方违约,否则出租方无权收回租赁物。对此最高院《规定》第10条指出,“在融资租赁合同有效期内,出租人非法干预承租人对租赁物的正常使用或擅自取回租赁物而造成承租人损失的,出租人应承担赔偿责任。”

4.其它违约情况

除此以外,还有可能出现出租方擅自提高租金等违约情况,总而言之,只要出租方有不履行、不适当履行、迟延履行、拒绝履行的行为都构成违约。

依照《民法通则》、《经济合同法》的规定,承租方可以根据出租方不同的违约情况,要求出租方承担赔偿损失、继续履行或以拒收租赁设备等方式要求出租方承担责任。出租方自然也要小心,尽量避免因为己方违约而承担法律责任。否则,对于出租方开展经营是不利的。

以上就是华律网小编为大家整理的有关商品房融资租赁式销售,违约与违约责任的相关资料。商品房融资租赁式销售会涉及到房屋所有权的归属问题,如果进行了违约行为,房屋所有权依然会由出租方所有,故出租方有权收回房屋,会照成承租方遭受一定的损失。如还有其他疑问,欢迎在线咨询。

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