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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件法律适用的规定

来源:华律网整理 2018-10-21 9101人看过

物业纠纷由于案值小、法律法规不完善等原因,人民法院处理物业纠纷案件时处理的难道会比较大,主要的问题是适用法律,为了解决这人问题,最高院推出了一些司法解释,那么最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件法律适用的规定是怎样的?下面由华律网小编为读者进行解答。

一、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件法律适用的规定

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:

(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

(三)违反规定进行房屋装饰装修;

(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位,包括包销期满,按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。

本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

二、物业纠纷产生的原因

1、法律规定不健全,存在漏洞。物业管理行业在我国起步较慢,但是发展速度较快,但法律规定存在一定的涉后性,许多问题的处理无法可依,致物业管理公司与业主之间的纠纷不能得到很好的解决,这是导致当前物业纠纷不断增多的根本原因。虽然出台了《物业管理条例》以及《物权法》,但是仍存在小区管理中哪些是物业管理负责,哪些是业主自身负责,哪些是居委会负责,责职不明,出现问题时相互推卸。

2、房地产开发企业所建房屋存在质量问题引发纠纷。部分物业服务纠纷是由于房屋开发企业所建的房屋的墙体、屋面存在漏水致业主家具受损、装璜受损。大部物业公司与业主签订的前期物业服务合同是其与房屋开发企业签订的房屋销售合同的同时签订的,所以业主认为物业公司与房屋开发企业是一家,应由房屋开发企业承担的房屋质量问题,应由物业管理公司承担。加之部分房屋开发企业当初为销售房屋故意作虚假宣传,夸大物业管理的服务范围,特别是外地开发商,房屋销售完就走路,结果业主入住后,发现多方面配套不到位,或是原来的承诺没兑现,为后来的物业管理公司与业主发生矛盾埋下隐患。

3、物业公司服务人员的素质有待提高,服务存在瑕疵。物业管理公司人员大多数是非专业人员,部分是年龄较大,对相关的物业管理知识不够了解,责任心不够强,有在做一天算一天的想法,不能弄清物业公司与业主之间是服务合同的关系,双方的地位是平等的,应严格遵守双方的物业合同的约定,如对小区卫生不能做到经常化打扫或打扫不及时;对小区的安全管理不到位,安保人员流于形式;对小商小贩进入小区管理不严;对小区绿化管理不到位;有时遇到涉及业主权益的纠纷不敢管,最终造成业主间发生矛盾。最终业主们以拖欠物业费来表达对物业管理的不满。

4、业主委员会产生不规范,且不能真正发挥作用。有些小区的业主委员会是怎么产生的业主均不清楚,业主相应的知情权、选择权不能得到实现,所以业主易对业主委员会的行为产生合理怀疑,对业主委员会与物业管理公司签订的合同一般是不予认可。部分小区业主委员会不能充分行使对物业管理公司的履行合同的监督,物业管理公司存在违约行为时不能及时交涉,真正代表业主维护其合法权益。

5、部分业主恶意拖欠物业费。由于部分小区业主长期居住在老居民区,以前并没有物业管理,未交纳过物业费,现初入小区思想观念未能得到更新。有些业主对物业管理要求过高,对家庭失窃,房屋质量,总归于物业管理的范围,特别是对物业管理的轻微的瑕疵就大作文章等,当出现这类情况时就拒付全部物业费。

6、部分业主买房后长期不居住或将房屋出租给他人。部分业主认为自己长期不居住在小区,就拒付物业费,或在房屋了租他人时,其以与承租人约定了物业费由承租人承担,以引来对抗物业公司,不交纳物业费。

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