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1996年1月27日,被告吕*╳、吕*╳与某某自然村签订一份《合同书》,合同约定,原告将位于某国道旁的一快土地,出租给二被告作为修车之用,面积一亩,租金每年600元,如某某村奔小康建新村领导组需要用该地,二被告应无条件拆除临时搭盖交换地块。合同签定后,被告一直使用该地。
后来,某某村奔小康建新村领导组需要用该地,但二被告拒绝退还土地,原告于是向人民法院起诉,要求二被告归还土地,并拆除搭盖并支付所欠三年租金。
案件发生后,某某村委托我所李律师、何律师依法参加诉讼。在诉讼过程中,二被告提出,本案件属于土地所有权争议,不属于人民法院是受案范围,并提出,原告不具备主体地位不适格。原告代理人在诉讼中提出:一、本案属于土地租赁合同争议,依法属于人民法院的受案范围;二、**自然村作为原告某某村的下属办事机构权利义务的承受者,也是土地的经营者、管理者,具备合法的诉权。
经过审理,一审法院以及二审法院认为合同并未成立,且双方对合同无效均有过错,因此双方各自承当相应的过错。对原告支付三年租赁费用1800元的诉讼请求不予支持,判决要求二被告退还土地,并拆除搭盖。
【案件评析】
土地所有权争议依法不属于人民法院受案范围,而应当依法由人民政府解决。本案中,原告代理人很好抓住案件的关键,即本案不是土地所有权、使用权归属争议,而是土地租赁合同争议,因此,认为原告具备诉权。这点得到法院的支持。
原告原诉讼请求是解除双方的土地租赁合同,但似乎忽略了一个小问题:合同解除是建立合同有效成立的基础上,我国《土地法》规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”因此,原被告双方签订的合同因违背法律的强制性规定,是无效合同。合同无效为自始无效。无效之合同自然不存在解除问题。在诉讼中,发现问题后及时变更为请求确认双方租赁合同无效,仍未为晚。
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