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许焕斌

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天津许焕斌律师

地役权和租赁权冲突

来源:华律网整理 2018-03-15 799人看过

地役权和租赁权冲突有哪些呢?两者之间的纠纷怎么解决?承租人直接行使与设定地役权在保证法律关系的连续性、节约司法资源、提高法律效率等方面有不可替代的功效,并且符合于潘德克顿“理性主义”的精神追求。退而言之,其并不会引起租赁权和用益物权在实务层面的冲突。下面就让华律网小编为大家讲解吧。

地役权含义

地役权是以他人不动产供自己不动产便利而使用的权利。

(一)设立地役权的形式:应当采取书面形式订立地役权合同。

(二)地役权登记效力:当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

(三)地役权的期限:地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。

(四)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

(五)地役权的效力

1.地役权自地役权合同生效时设立。

2.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经上述用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

3.地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。

(六)地役权的抵押:地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。

(七)地役权的变动:

1.需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。

2.供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。

租赁权含义

《法学大辞典》对租赁权下的定义是:租赁权又称使用收益权,即承租人依租赁合同,在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。房屋租赁,是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。租赁权属于债权。

一、已出租的财产被抵押

在已经出租的财产上设立抵押权后,抵押权人实行其抵押权之前,毫无疑问,承租人可继续保有租赁物(抵押物)的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值,二者大可相安无事。然而,一旦债务人到期不履行债务,导致抵押权人实行抵押权,就会引发一个不可回避的问题:租赁权能否继续存在于抵押物之上?因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束?

对此,《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第65条对此做了更为具体的说明,规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条也承继了这些立法的精神,规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。

综观这些规定,在已经出租的财产上设立抵押,不能影响在先的租赁关系。在抵押权实行前,抵押权人固然不能要求终止租赁合同,纵然抵押权实行,抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。如前所述,在抵押权实行前,既存的租赁关系并不对抵押权构成妨碍,其与抵押权本该“和平共处”。而在抵押权实行时,抵押物上的租赁关系可能影响实行程序的进行,特别是可能影响抵押物的变价价格,法律缘何仍维持租赁权的效力?学者们一般将其归结于“买卖不破租赁”的原则,[1]其实在先租赁权不受抵押权实行影响的真正原因,乃其作为物权化的债权,基于前物权优于后物权的原则,本就具有对抗后设抵押权的效力。从抵押权人的角度看,其设立抵押权时若已知该抵押物上存在租赁关系,则抵押权人必然将租赁关系纳入抵押物价值计算范围之内,使在先租赁权对抗后设抵押权,也不会对抵押权人引发不公平的后果。

租赁权的物权化是为了适应物权效能的最大发挥,不过承租人到底来说在法律上的当事人地位应该是归属的债法的。承租人设立地役权的不得损害出租人的利益,设立地役权应该尽告知义务并约定责任的承担,没有损害出租人利益的出租人应当同意。这样有利于双方利益的均衡。更多的法律知识请上华律网进行专业咨询。

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