报告编号：NO.20240114*****
【问题分析】您好，您所提出的是关于 ***** 的问题...... ，【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告一、核算透析
由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，房地产开发企业在会计处理时，大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”，按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理，只将收到补差部分确认收入，而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入，也不确认成本。这种处理方式表面看似合理，其实是错误地使用了会计政策，虽然少交了置换部份的营业税金及附加，但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦，总觉得有很多解释不通的地方，如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话，企业也只有吃哑巴亏如实上缴，同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣，给企业带来了巨大的经营和税务风险。
从会计的角度，根据实质重于形式原则，就其交易的实质，这其实就是以新换旧，即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项经济业务分别由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房，再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。但在实际操作过程中，将会出现无法确定其计量价格，使得不具备可操作性而成为一个无法解决的问题。从税法的角度，非货币性补偿形式下，返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”，缴纳营业税金及附加。从这一点看，要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出，从时间上看，这是不现实的问题，但我们可以在实际业务发生时，根据本公司上一年完工实际已销售房产的平均成本作依据先进行账务处理，等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整，这样这个问题就可以迎刃而解了。
二、计量价格的确定
由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本，这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环，导致不能得出真实的计量价格，但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。
(一)不考虑非货币性补偿部分的成本法
如果发生非货币性拆迁补偿部分涉及金额不多，可以根据会计上的重要性原则，不确认此部分的金额，以项目实际发生的成本剔出暂估入账的成本后的成本计算得出计量价格。
单位计量价格=(项目实际成本-暂估入账成本)÷可售面积
计量价格=单位计量价格×补偿面积
(二)修正成本法
以上一项目平均成本为基础，用上一项目到本项目完工期间的平均经济增长率来进行修正。
单位计量价格=(上一项目的平均成本+上一项目的平均成本×上一项目至本项目完工时的平均经济增长率)÷可售面积
计量价格=单位计量价格×补偿面积
(三)核定成本法
以主管税务机关或物价部门核定的“成本价”为准。
(四)成本还原法
本方法是利用数学原理及工具建立模型求解得出，所以也称数模求解法。下面通过一个数学命题来介绍该方法的原理及模型：
假设：某房产开发公司开发A项目的全部成本为2000万元，开发的建筑面积为18000平方，其中：可用于对外销售部分面积为15000平方，用于拆迁补偿部分面积为3000平方，由于拆迁补偿部分对价成本我们不知道，设定为M，那么整个项目的开发成本为2000+M;则有下列等式成立：
公式解析：
1.[(2000+M)÷18000]为A项目的单位成本
2.[(2000+M)÷18000]×3000为用于拆迁补偿部分的成本
3.M即是我们用于拆迁补偿部份的成本
我们可以用图1来表示他们之间的关系：
华律网小编一、依据《中华人民共和国企业破产法》、国发[1994]59号、国发[1997]10号文件规定，对破产企业中符合离退休条件的人员，办理离退休手续，按规定享受离退休
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房屋补偿费用（又称房屋重置费）主要是为了弥补拆迁房屋所带来的所有者权益受损问题，并根据拆迁房屋的构造以及其折旧程度进行区分与划分，按照平方米的价格予以精确计算。接下来华律网小编整理了相关的一些知识，供大家参考一下，一起来看看内容吧。
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拆迁红线范围内可以权属争议。拆迁红线是政府部门已经规划确定的拆迁地块的标志线，房屋征收部门应对迁红线范围内的房屋权属、区位、用途、面积等情况组织调查登记，以避免存在权属争议。关于所有权争议的房屋拆迁补偿款如何发放的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
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集体土地上的拆迁补偿依据是：农村房屋征收补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；农村房屋征收周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；关于集体土地上的拆迁补偿依据是什么的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
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关于云浮改造房屋可以怎么计算补偿的问题,华律网律师从法律角度分析如下： (1)货币补偿 补偿补助总款=被征收房屋价值补偿搬迁费临时安置费停产停业损失补偿费外迁补助费其他补助费。 (2)房屋成新 补偿补助总款=被征收房屋价值补偿搬迁费临时安置费停产停业损失补偿费其他补助费 (3)房屋拆迁补偿差价 房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。 法律依据： 《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当要给予公平、合理的补偿，要保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，居住条件有改善。 农民朋友们在遇到房屋拆迁时，一定要根据自己的实际情况，结合当地的征收补偿方案，来判断自己拿到的补偿是否合理，并签订好补偿安置协议，避免事后不必要的麻烦。 如果被征收人对补偿标准不满意或遇到强拆等不合理情况，农民朋友们可以向有关部门进行申诉，还可以及时拍照，录像等取证，以此为依据，更好地用法律武器维护自身的权益。
农户需要向村民小组或村委会（社区）提出农村宅基地申请，并等待村委会（社区）进行公示和审查。村委会（社区）会对申请进行初步审核，确保申请符合相关规定和条件。乡镇人民政府会依据土地利用总体规划和村庄规划，确定年度村民住宅用地范围。申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证，申领建设用地批准书等等。
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