报告编号：NO.20240114*****
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对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具备下列情况之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、两次买卖均未完成过户登记的处理。
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。
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找县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门解决。发生房屋租赁纠纷，可以向居民自治组织或者是居委会请求调解，可以向房地产主管部门投诉，或者申请仲裁以及提起诉讼。下面为了帮助大家更好的了解相关法律知识，华律网小编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。
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关于财产损害赔偿纠纷，如何处理的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 根据我国法律规定，可以由人民调解委员会进行调解，对于调解不成的，可以向人民法院提起诉讼。 一、楼上扰民可以告法院吗 楼上扰民可以告法院。 根据我国相关法律规定，如果噪音干扰了当事人的正常生活，当事人可以选择报警，也可以选择向人民调解委员会申请调解，或者也可以向人民法院起诉。 但是需要注意的是，即使法院受理了此类案件，一般也是对双方进行调解，和报警的结果一致。 具有某种影响力的人或组织粗暴对待相关民众利益的做法，一般指噪声扰民。 二、回迁房继承纠纷如何处理 1、自行协商。 继承纠纷发生后，相关当事人可以在完全自愿的基础上，通过互谅互让，就遗产分割的时间、办法和份额协商达成一个各继承人都愿接受的协议，然后按协议分割遗产。 2、人民调解委员会调解。 人民调解委员会是群众性组织。 在发生继承纠纷后，如有关当事人协商不成的，可以由人民调解委员会调解。 3、向人民法院提起诉讼。 继承纠纷发生后，经协商不成时，可以不经人民调解委员会调解，直接向人民法院提起诉讼。 三、运输合同纠纷如何处理 处理运输合同纠纷如下：可以通过当事人协商，人民调解委员会或者其他第三方机构调解、根据仲裁条款或者仲裁协议申请仲裁，以及向有管辖权的法院提起诉讼来解决。 诉讼是解决合同纠纷的最终形式，在协商、调解不成以及无法达成仲裁协议的情况下才可以提起。
关于果园建房怎样才能合法，法律如何规定的问题,根据相关政策法规分析如下： 违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书)，在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。 需要办理农用地转用审批手续，将农用地转为建设用地就合法了。 《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 果园建房怎样才能合法，法律如何规定
根据以上内容，华律网律师从法律角度分析如下： 商品房买卖合同在未取得房产证的情况下是否具有法律效力 对于无房地产证的房屋交易，宜先了解其合同是否必然失效问题。 不动产产权证书乃是表明房屋所有权的重要凭证，若暂无此证书则意味着暂时无法对该房屋所有物权进行切实保护，然而，这并不影响他们与买方间所签署的房屋销售合同的法律地位与有效性。 值得注意的是，在此种情况下，买方虽然暂未取得房屋的物权，但他们仍然有权按照这份合同来行使权利。 事实上，部分房屋买卖合同也可能会明确规定只有当卖方成功获得产权证或具备转让条件后，合同方能正式生效。 这类合同实际上是附条件合同，若是卖方未能获得产权证，那么该份合同将未能正式生效；而非无效。 只要条件成熟，一旦卖方如愿获取了产权证，那么该份合同便可正式生效。 请参照以下法律条款：《中华人民共和国民法典》第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】以及第一百四十三条之相关。
关于购买二手房产所涉及的手续流程的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 购买二手房产所涉及的手续流程 关于二手房屋交易所需办理的各项手续，具体事项如下： 首先，作为买方，您应当对待售房屋的权益状况进行深入了解及核实，随后便可依据实际情况与卖方商定并签署二手房屋买卖协议； 其次,对于需通过贷款购买的房屋，您需按照相关规定办理相应的按揭手续；倘若您的购置方式为公积金贷款与商业贷款相结合的形式，那么您需要同时向公积金管理机构以及银行提出申请，而这可能会消耗较多的时间,是二手房交易的流程中的重要环节之一；紧接着,在完成上述步骤后，请将签订完毕的买卖协议提交至房地产管理部门指定的产权交易中心办公窗口，领取对应的受理凭证；依照受理凭证，前往农业税务中心缴纳税费，并获取契税完税证明；最后，凭借完税契据，前往土地管理部门办理不动产所有权证书，之后再前往下一站即房地产管理部门办理房产证。 若您选择全额支付购房款项，则可以跳过第二步，但整体而言，以上手续可能需要一到两个月才能顺利完成。 在此，我们郑重提示以上便是二手房过户手续的详细指南，希望能为广大读者提供实质性的参考与帮助，感谢各位的阅读！引用条款来自于《中华人民共和国民法典》，其中第二百零九条明确规定了不动产权利人的登记效力问题：不动产的设立、变更、转让及消灭，只有经过合法登记，才具有效力；反之，未经登记就不能产生效力，除非其他法律法规另行作出特别规定。 此外有关不动产地役权关系也有相关的法律条款予以明确——比如《中华人民共和国民法典》，其第二百零九条亦有所涉及。
关于民法典中抵押房产怎么解决的问题,根据相关政策法规分析如下： 民法典规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 所以债务人抵押了不动产的，如果债务人逾期不偿还债务时，债权人可以行使抵押权处理不动产。 如果债务人按约定偿还债务的，债务人可以注销不动产抵押登记。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。 抵押权自登记时设立。 第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
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