农村房屋确权诉讼

农村房屋确权诉讼判决书

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

(20**)深中法民五终字第***号

上诉人(原审原告、反诉被告)：周xx，女，汉族，1964年2月19日出生

被上诉人(原审被告、反诉原告)：周x，女，汉族，1963年7月4日出生

上诉人周xx因房屋确权纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2011)深福法民三初字第842号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，xx县公安局xx派出所于2010年7月4日出具一份证明，称：”兹周x，女，与周xxx，女，系同一人”。涉案房产系深圳市福田区xxx路与xx路交汇处xxx楼108号，建筑面积为44.42平方米，用途为商业，于2005年6月28日登记到周xx、周x(时名为周xxx)名下，周xx占70%份额，周x占30%份额。该房产现为深圳市福田区xx便利店的营业地址，该便利店经营者为周xx。该房产现由周xx出租给案外人周x承包经营使用。对于周xx单独出租涉案房产这一事实，周x表示，因为周xx拥有涉案房产70%的份额，周xx单独出租并不能否认周x拥有30%份额的事实。2004年3月12日，周xx丈夫贾xx签订一份《xxx楼商铺意向认购书》，向深圳市xxx发展公司(以下简称xx公司)认购xxx商铺一套。2004年周xx及其丈夫贾xx与xx公司签订《xx地产商品房认购书》，以715360元认购涉案房产。2004年周xx及其丈夫贾xx向xx公司支付定金10万元。2004年9月28日，周xx及周x(时名为周xxx)与xx公司签订《深圳市房地产买卖合同》，以604112元购买了涉案房产。合同约定周xx占房产70%份额，周x占房产30%的份额。2004年12月21日，xx公司出具一份证明，称为办理涉案房产的房地产证，收回周xx收据2张，金额分别为144112元和100000元。2004年11月22日，周xx、周x共同向深圳市商业银行借款63万元用于支付购房款，并将涉案房产于2004年12月8日抵押给深圳市商业银行田贝支行，于2007年4月16日还清贷款，于2007年5月17日注销抵押。对于该笔抵押借款，周x提交了在国土部门备案的《楼宇按揭抵押贷款合同》为证，对此，周xx称该证据来源于政府部门，而购房人通常应保存原始的购房资料，而周x却一份都没有。2007年，周xx、周x向深圳市商业银行xxx支行贷款60万元，并将涉案房产于2007年7月16日抵押给深圳市商业银行xxx支行，该笔借款于2010年11月25日结清，涉案房产的抵押于2011年3月31日注销。周xx称，上述两笔借款全部由周xx偿还，并提供了其月供记录为证。周x否认周xx单独偿还贷款的事实，称是周xx、周x共同还款。周x自2001年夏天起在周xx家中居住，周xx称周x2002年5月从周xx家搬出，周x称是2005年才搬走。周xx提交了一份2005年2月16日的对帐单，证明周xx、周x之间经常进行日常款项的结算，且双方欠款已经结清。对于该份证据，周x以无周x签名为由不予认可。周x表示，在购买涉案房产时，周x共向周xx丈夫贾xx支付购房款11.5万元，签订购房合同后，周x又出了6.5万元。上述款项均无证据证明。周x在周xx、周x购买涉案房产时的主要职业是开杂货店、干洗、缝纫、卖烟酒饮料。周x同时还表示，周x每个月会将支出列个总数报给周xx，但只记每月小帐，不记大帐。2009年2月22日，周xx、周x签订一份《协议书》，该协议书约定：1、2004年9月28日，周xx与周xxx作为买方购买了涉案商铺，周xx所占份额70%，周xxx所占份额30%;2、鉴于周xxx没有承担任何购房款，全部房款均由周xx支付，周xxx承诺将名下30%的份额全部无偿转让给周xx，周xxx不再拥有原合同中30%的份额，涉案房产100%的份额归周xx所有。3、周xx拥有涉案房产全部处置权，该房产所有的权利义务由周xx一人承担，与周x无关。4、购房时，周xx丈夫贾xx共借周xxx2万元用于购买涉案房产，该借款已于2005年2月10日全部归还给周xxx，至此，周xx、周xxx之间互不欠任何借款。5、周xxx承诺无条件配合周xx办理房产公证手续和房产证更换手续。周x提交了一份2009年3月3日的门诊病历，证明其视力有问题，阅读困难，上述《协议书》是周xx利用周x阅读困难，欺诈周x签署的。该病历显示，周x症状为：半年来双眼朦，阅读困难;体格检查结果为：外眼正常，眼底正常，眼压在正常范围;初步诊断为：双眼视力疲劳;处理意见为：中鑫滴眼液1支。周xx称，根据周x提供的该份病历，周x的眼睛正常，视力较好，完全可以看清楚病历表中大小的印刷字体。周xx申请了证人周xx出庭作证，周xx系周xx、周x哥哥，其女儿周x现承包经营涉案房产。证人周xx称：1、周x自2006年以来从未要求过周xx对涉案房产进行装修，周xx也从未提起过装修;2、基于对周xx的了解，证人不相信周xx会欺骗周x。周x申请了证人陈xx出庭作证，陈xx称：2004年下半年，周x称周xx、周x一起购买了福滨苑的商铺，周x出了十几万。2011年3月10日，周x称周xx要侵占周x的财产，周xx趁周x眼睛不好治病期间骗她签了协议。周xx还当庭提交了3万元的律师费发票，周x以超过举证期限为由不予质证。以上事实，有证明、《协议书》、《xxx楼商铺意向认购书》、《xx地产商品房认购书》、《深圳市房地产买卖合同》、《楼宇按揭抵押贷款合同》、收据、房地产证、还款记录、《个人抵押借款合同》、《个人借款合同》、按揭贷款还款结清通知单、租赁承包经营协议、个体工商户营业执照、初诊病历记录、证据交换笔录、开庭笔录等证据为证。

周xx诉至原审法院，请求判令：1、确认登记在周x名下的xx福滨苑108号房屋的30%的产权为周xx所有;2、周x无条件协助配合周xx办理xx福滨苑108号30%产权的变更过户手续;3、周x承担周xx律师费3万元;4、周x承担本案诉讼费用。

周x亦向原审法院提出反诉，请求判令：1、撤销周xx、周x于2009年2月22日签订的赠与《协议书》;2、周xx承担本案全部诉讼费用。

原审法院认为，本案主要存在两个焦点：周xx、周x于2009年2月22日签订的《协议书》的性质和效力，以及涉案房产所有权的归属。就本案《协议书》的性质看，该协议书具有赠与合同的性质，同时还包括了与购买涉案房产有关的债权债务关系的确认;从其效力上看，虽然周x称其视力存在问题，未看清楚文字，周xx存在欺诈行为，但是周x所提供的诊断证明不能证明周x存在足以影响其正常阅读的视力问题：依周x提供的诊断证明，周x在2009年3月左右仅仅是视力疲劳，并未有其他严重影响其阅读能力的事项，周x称其视力疲劳未能看清《协议书》的内容缺乏依据，原审法院不予采信。周x作为一个完全民事行为能力人，完全有能力识别和判断自己行为的意义，周x称周xx在签署《协议书》过程中存在欺诈，没有证据支持，原审法院不予采信。故，本案《协议书》具有赠与合同的性质，是周xx、周x真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，是确认周xx、周x就涉案房产所享有的权利义务的有效依据。该《协议书》第1条确认双方所占份额分别为70%和30%，第2条称”周xxx承诺将名下30%的份额全部无偿转让给周xx，周xxx不再拥有原合同中30%的份额”及该《协议书》第3条、第5条之约定，上述条款包含了周xx、周x就涉案房产所有权归属的两点合意：其一、周xx、周x对涉案房产按份的享有所有权，周xx占份额的70%，周x占份额的30%;其二、周x将其享有的30%的份额赠与周xx。就第一点含义，依其性质，系对涉案房产房地产证书上登记的周xx、周x权属状态的一种确认，具有确认涉案房产归双方按份共有的物权效力;就第二点含义，涉及到所有权份额的让与，属于转让不动产物权的行为，未经登记，不发生物权变动的后果，同时，该转让行为具有赠与的性质，在所有权实际发生变动之前，周x得依合同法关于赠与合同之规定随时行使任意撤销权撤销赠与。周xx主张的购房意向问题不影响涉案房产的归属，因为购房意向本身具有可变性，真正的购房人在购房过程中可能会发生部分变动，本案涉案房产的购房人即发生了变动。至于涉案房产的出资问题，虽然现有证据不能证明周x在购买涉案房产曾出资18万元，但是出资并不直接影响本案房产的所有权的归属，而是属于分割共有财产时共有人之间的补偿问题。何况，周x在进行购房贷款时以债务人身份向银行申请了借款，担当了债务人的地位。同时，涉案房产的实际占有使用状态也不能支持周xx的主张，因为不动产物权的有效公示方式是登记而非占有，占有不是确认所有权的依据。综上，周xx主张登记在周x名下的30%的房产份额归周xx所有、由周x协助办理产权变更手续及周x负担周xx律师费用的诉讼请求，均无依据，原审法院不予支持。因涉案《协议书》仅部分内容具有赠与合同的目的，周x反诉要求撤销《协议书》的全部内容没有依据，原审法院只准许撤销该《协议书》中赠与的内容，即该《协议书》第2条中关于”周xxx承诺将名下30%的份额全部无偿转让给周xx，周xxx不再拥有原合同中30%的份额，涉案房产100%的份额归周xx所有”的内容及第3、5条，该《协议书》关于涉案房产的归属及周xx、周x之间相关的债权债务关系的约定仍然有效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、撤销周xx与周x于2009年2月22日签订的《协议书》第2条中关于”周xxx承诺将名下30%的份额全部无偿转让给周xx，周xxx不再拥有原合同中30%的份额，涉案房产100%的份额归周xx所有”的内容及第3、5条;二、驳回周xx的诉讼请求;三、驳回周x的其他反诉请求。案件本诉受理费4450元(已由周xx预交)、反诉受理费50元(已由周x预交)，因适用简易程序，分别收取2225元和25元，均由周xx负担。

上诉人周xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令撤销(2011)深福法民三初字第842号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求或发回原审法院重审;2、判令被上诉人承担本案二审诉讼费。事实理由：一、原审认定争议房产的权属及赠与成立与否的事实不清。本案首先是确权争议，原审认定涉案房产30%产权的事实错误。原审认定该30%产权登记在被上诉人名下，就认定被上诉人为实际权利人是错误的，主要理由如下：1、签署《协议书》的内容、目的明确即被上诉人仅是挂名权利人。因被上诉人并无出资，不享有实际所有权的实际状况，为明确产权关系，双方在购房五年之后签署明确产权关系的《协议书》签署的目的非常明确，即在于明确被上诉人并非实际产权人而仅系挂名权利人。该协议的内容也十分明确，即被上诉人周x不享有涉案房产的实际权利，其对30%的份额仅是挂名，有义务将挂名份额转回给上诉人周xx。2、出全资购买并单独行使所有权多年可证明上诉人系涉案房产的实际投资人和实际的全部产权人。该房产属于投资性质的商业房产，实际投资人系上诉人，至今享有实际收益的人也是上诉人，担保物权的受益人也是上诉人，均可以证明上诉人系30%份额的实际权利人、投资人，被上诉人并非该部分房产的实际权利人、投资人。3、上诉人在特定的历史背景下为考虑妹妹的户籍利益而挂名，具有充分的合理性，原审不予采纳没有依据。按照我国户籍管理办法，办理暂住手续、常住户口、工商登记等手续都必须依托于房产，即固定的不动产或场所的所有或租赁关系为连接点。本案上诉人作为姐姐，在购房时考虑到妹妹的户籍利益，而将其作为挂名产权人，使其成为一个名义的产权人，便于其办理各种户政、工商税务等办理，是挂名的历史背景和事实上的原因。4、被上诉人如若是实际共有产权人在长期不主张所有权的收益不符常理。被上诉人在一审中对于涉案房产由上诉人单独出租、收益的事实，并未主张收益权是这样认为的：因为上诉人拥有涉案房产的70%产权，所以并未主张收益的权利。按照常理，如若双方共同投资购房，或者是上诉人口头约定将涉案房屋30%的份额赠送给被上诉人，则被上诉人应从登记为产权人之日起就开始主张收益权了。而本案涉案房产从购买至今长达七年之久均系上诉人单独行使所有权进行出租、享有收益，被上诉人长期以来没有提出任何异议，甚至仅是希望上诉人优先将涉案房产出租给自己做生意而已，因涉案房产已经租给了双方共同的侄女周x，所以没能租给被上诉人。因此，假若被上诉人享有实际所有权而长期不主张所有权、收益权的行为，于情于常理不合。这一点也可从侧面论证该份额并非有被上诉人的主观态度和客观表现。5、被上诉人在一审中多次陈述、自认与客观证据之间均出矛盾，原审未作出对其不利的判定是错误的。被上诉人在庭审中一方面主张向上诉人支付过购房款人民币18万元，应该享有争议房屋30%的产权，另一方面又主张系上诉人的家人而应该享有相应份额的共同财产权，显然其对此没有明确、确定的认识。协议书第二条明确表明：被上诉人没有出资购房，显然被上诉人出资的谎言不攻自破，与客观证据形成了矛盾。以上的基础矛盾说明被上诉人为了取得不当利益作了大量的虚假陈述，编造了系列谎言，企图歪曲事实，典型的投机博取不当利益的主观心态。而原审法院未加辨别，没有审查出被上诉人的陈述与事实证据之间的矛盾，而未作出对其不利的判定，是错误的。二、原审适用法律错误。原审在没有查清实际权利人的情况下，驳回上诉人的诉讼请求，支持被上诉人的反诉请求系适用法律错误，主要理由如下;1、原审法院对明确产权关系的《协议书》第二条断章取义将该条理解为单纯的赠与合同是非常错误的。原审认定争议标的属于被上诉人所有而对赠与进行撤销，主要系采登记推定主义，认定争议标的属于被上诉人所有，继而适用协议书第二条”周x承诺将名下30%的份额无偿转让给周xx”继而认定赠与成立予以撤销。上诉人认为，原审法院理解第二条断章取义，在查明事实的论述中故意遗漏了关联词”因此”。第二条的整句表述是”鉴于现周x没有承担任何购房款，且全部购房款均由周xx支付，因此周x承诺将名下30%的份额无偿转让给周xx”。显然，这个句子是一个原因复句，以关联词”因此”为界，前面分句是原因分句，后面分句是结果分句，是一个典型的因果和推论关系的语句，即原因--结果，前提--结论的论述语句。前提和原因是全部购房款是周xx付的，结果和结论就是周x不享有所有权，应无条件将在其名下的份额过户、转让给周xx。过户的表现形式也是转让，转让当然是”无偿”的，这是为了防止周x在协助办理过户转让手续时再提出其他的不当条件，这样的约定合情合理，是非常贴近生活现实的一种朴素的认识。这里的”承诺”的意思是周x必须、确定的要将争议的标的过产、转让给周xx，而不是脱离本协议语境的单纯理解为赠与意义上的”承诺”。这整句话的隐含的意义是：明确房屋是周xx一人出资购买，周xx才是全部产权的权利人，因此周x不享有所有权，其只是挂名的权利人，周x必须无条件将30%转让回周xx。据此，来认定”赠与”完全是断章取义的结论，是完全没有事实依据的错误认识。2、原审法院未从《协议书》的签署目的去理解和认识该份证据的条款和文字语句的意思与内容，是错误的。从原审查明的事实来看，上诉人于2004年购置该房产后，为了考虑到妹妹即被上诉人的户政利益而将被上诉人挂名。但是在随后的2007年时还清银行的全款需要办理注销抵押手续、上诉人又于同年向深圳市商业银行民田支行贷款六十万，需要用争议房屋作抵押，又需要被上诉人办理共同抵押登记，其间，被上诉人都是因为被上诉人要求租用涉案房屋做生意未能如愿等琐事不太予以配合，需要办理结清手续时，均是被上诉人一再拖延配合，在此种情况下，上诉人为了厘清产权关系，防止被上诉人因对上诉人不满而滋生其它企图和麻烦，作为姐姐的上诉人虽然要求妹妹签署了明确权利归属的协议书，但也没有立即要求妹妹办理过户手续。那是因为作为姐姐上诉人还是考虑到了当初挂名的初衷，仍然念及手足之情，仍然希望能够照顾到妹妹的户政利益。直至2010年11月25上诉人有要求被上诉人配合办理商业银行注销抵押手续时，妹妹百般刁难，在拖延了三个多月后才终于协同办理了抵押注销手续，在这种情况下，作为姐姐的上诉人这才最终走到了法院要求确权方式拿回挂名在妹妹名下的部分产权。因此，双方在购房登记五年后再行签署了这份明确产权归属性质的协议书的目的就是为了明确全部产权归上诉人所有这一事实，被上诉人不享有任何实际产权，只是挂名的权利人。一审法院在理解该份协议书时，不应单纯断章取义，而应该从该份协议签署的背景和原因，特别是目的去理解和认识该协议，应当参照法律解释学上的目的解释方法去理解和解释该协议的内容。3、原审法院未从《协议书》的整体的、全局的观念出发去理解该份证据的条款和文字语句的意思与内容，是错误的。一审法院在使用协议书作为证据时，没有考虑到协议书的整体性、全局性，是非常片面、错误的认识和理解。该协议第一条仅是陈述了房屋登记的现状，即双方均作为购房人签署了购房合同，上诉人名下70%、被上诉人名下30%的登记现状，这是对客观存在的登记现状做了描述，是协议书的签署的缘由;接下来的第二条即说明被上诉人为出资的事实，不享有权利，所以应该无偿将挂名的份额转让给周xx，转让后，周x不在享有30%份额的名义权利;第三条随即明确规定房产的全部权利义务均由周xx享有，与周x无关，是关于明确周xx享有完全所有权的约定;第四条是关于双方债务的约定，与本案争议标的没有关系;第五条也同时约定，”至于房产证中有周x的名字”，该条款隐含的意义就是房产证中名字仅是挂名，没有实际权利的内容，随后规定”五条件”配合……”取消”房产证上周x的名字等等。通篇文字的核心就是确定权利人是周xx，周x是挂名权利人，这里的”承诺”也是确定、必须的意思，不是赠与意义上的承诺。从物权法的观念来看，双方签署的协议书虽没有明示的”挂名”、”实际权利人”的表述，但是从整体来理解，前后均多次论述这一事实，因此完全能够得出的结论就是”周x是挂名人”、”周xx是全部产权实际权利人”的内容。由此可见，原审断**义地拘泥与个别字眼去取代整体的意思，是典型的以偏概全、片面认识事物的错误方法。三、原审将双方的权利本末倒置，颠覆了双方的权利体系导致了错误的判决。原审在审理本案中，本应先审理上诉人的确权纠纷，通过协议书等证据来确认涉案房屋30%份额属于上诉人所有，然后再审理被上诉人的反诉诉求。而原审法院完全忽视了权属的争议和在案证据足以证明该争议份额属于上诉人所有，而直接依据登记推定原则推定30%份额属于被上诉人所有，并断章取义认定被上诉人所签署的协议书为赠与协议，被上诉人有权撤销而驳回了上诉人的诉讼请求。原审法院审理案件本末倒置，颠覆了双方的权利体系，是制造重大冤假错案的源头。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，做出了不当的判决，该原判有失公平和正义，特提起上诉，请二审法院在依法查清事实后改判为感!

被上诉人周x辩称：1、本案是确权纠纷与赠与合同纠纷合并的诉讼，赠与协议的内容是由上诉人起草的，其欺骗被上诉人在该协议中签字。上诉人主张本案30%的产权属于上诉人是没有任何依据的。只有两种情况才有可能使被上诉人30%的产权属于上诉人所有。第一种情况是国土部门登记错误。第二种情况是被上诉人明确表示30%产权是代上诉人持有。第一种情况显然是不可能存在。第二种情况，本案并没有任何证据证明被上诉人代上诉人持有30%的产权。被上诉人是有按比例支付首期款和按揭款，只是被上诉人鉴于姐妹情而没有保留这方面的证据。被上诉人以自有的30%的产权向两家银行进行抵押贷款，该行为就是行使自己的权利。被上诉人与上诉人是孪生姐妹的关系，所以被上诉人对上诉人一直是非常信任的，所以从来没有提防过上诉人，因此被上诉人就在上诉人起草的协议中签字并按手印。根据本案合同，我们认为本案是合同之诉，而不是确权之诉。2、关于赠与协议。我们认为赠与协议是上诉人利用欺骗手段，趁被上诉人身体不好而欺骗被上诉人签订。我们认为一审判决对事实认定是清楚，虽然对我们的请求部分没有支持，但我们为了息事宁人所以没有上诉，我们请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。

本院认为，本案为所有权确认纠纷。不动产物权登记具有公示和公信效力，但公示效力并不能否定实际权利人与挂名权利人之间的内部约定，实际产权人与登记的权利人之间产生争议时，不能当然推定登记权利人为实际权利人，而应当根据不动产的真实权利状况确定实际权利人。本案中，被上诉人在上诉人购买涉案房产时并未实际出资和参与偿还贷款，双方在《协议书》第二条中明确了这一事实，《协议书》第三条约定上诉人拥有对涉案房屋的全部处置权以及相关权利义务均由上诉人承担，与被上诉人无关，且涉案房屋从购买至今一直由上诉人占有、使用、收益，双方之间也未就涉案房产的占有、收益发生争议，结合协议书签署的目的和整体内容来看，应认定该协议书的性质是对涉案房产实际归属的明确，系确权性质的协议。结合《协议书》上下文的表述，其第2条的”无偿转让”应理解为：因涉案房产系上诉人出资购买，被上诉人并未出资购买而不享有权利，因此被上诉人应无条件将涉案房产转让给上诉人，即明确涉案房产的权利属于上诉人的意思表示。因此，《协议书》的表述的内容足以确认涉案标的系上诉人所有，被上诉人仅系挂名权利人的事实。原审判决认定《协议书》为赠与性质的协议并撤销《协议书》第2条中关于”周xxx承诺将名下30%的份额全部无偿转让给周xx，周xxx不再拥有原合同中30%的份额，涉案房产100%的份额归周xx所有”的内容及第3、5条，适用法律错误，本院予以纠正。对于被上诉人请求撤销双方签署的《协议书》的反诉请求，依法应予以驳回。上诉人请求确认涉案房产属于上诉人所有，理由充分，应予支持。上诉人请求被上诉人协助办理过户手续的诉讼请求，符合《协议书》的约定，依法应予支持。

综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、撤销深圳市福田区(2011)深福法民三初字第842号民事判决;

二、确认登记在被上诉人周x名下的深圳市福田区xxx路与xx路交汇处xx福滨苑108号房屋30%的产权为上诉人周xx所有;

三、被上诉人周x于本判决生效之日起十日内协助上诉人周xx办理深圳市福田区xxx路与xx路交汇处xx福滨苑108号房屋30%产权的转移登记手续;

四、驳回上诉人周xx的其它诉讼请求;

五、驳回被上诉人周x的反诉请求。

本案一审案件本诉受理费人民币2225元，由周xx负担275元、周x负担1950元;反诉费人民币25元，由周x负担;二审案件受理费4450元，由周xx负担550元、周x负担3900元。

本判决为终审判决。

审判长武**

审判员杨**

代理审判员张*

二〇**年**月***日

书记员(兼)李**

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