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查看完整报告房地产抵押登记的效力冲突是如何的
我国目前的不动产登记是“多头执政”,各部门所依据的法律也各不相同。在分别登记的情况下,登记的法律基础不统一,导致登记的效力冲突。如按照我国担保法,在不动产上设定抵押权时,如果土地上无建筑物,该抵押权的设立在国土部门登记;如果土地上有建筑物,土地权利上设定抵押权时,地上物同时纳入抵押;而在地上物上设定抵押权时,土地物权也同时纳入抵押,在房产部门和国土部门进行登记。
《中华人民共和国担保法》55条和《中华人民共和国物权法》200条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿”,且《中华人民共和国物权法》180条规定建筑物与建设用地使用权分属可设定抵押的不同财产,这说明法律允许建筑物与土地使用权单独抵押,只是新增建筑物不属于抵押财产。
在实践中,土地权利人常常为开发土地而借贷,并为该债权设定一个抵押权,这个抵押权是在国土部门登记设立的;在土地开发之后即房屋建成后,他为生产经营的需要又要借贷,为该债权他又设定一个抵押权,该抵押权是在房产部门登记的。按照担保法,这两个抵押权的支配范围是重合的,故它们存在着实现的竞争。但是,后来设立的抵押权虽然在时间上居后,但是抵押权人对先前在土地上设定的抵押权并不知情,法律也没有提供让其知情的机会,故上述两个抵押权人当然认为自己是第一顺位的抵押权人。由于这两个抵押权登记在不同的登记簿上,故它们之间在法律上没有顺位的先后,故并不能依法确定哪个权利先实现,那个权利后实现。在这种情况下,不论是采取那一种解决方案,都会违背立法的本意,也会对两个抵押权人不公平。这就是分别登记导致权利实现的法律不能,即法律本身妨害着权利的正常实现。在这种情况下,只能认定法律规定的一并抵押实质为一并处分,强调建筑物与土地使用权同时转移,确保权利归属为同一主体。土地与地上物分别抵押时,两个抵押权人的抵押权均属有效;实现抵押权时,应当一并处分土地和地上物,但二者应当分别估价,之后就拍卖价款分别受偿,从而避免两个权利人顺位的困境。
华律小编提醒您,对于登记部门来说,可以从申请要件审查中灵活把握“房地一体”原则,要求两证(《房屋所有权证》和《国有土地使用证》)登记一致,并以注记形式提醒抵押权人房屋与土地的抵押现状。以上就是为您总结的相关资料,希望可以帮助到您,本网站致力于打造优秀的法律咨询平台,如果您还有疑问,欢迎进入律师咨询。
四川升科律师事务所组建于2012年,汇聚了资深律师和法律专家,旨在整合优质法律资源,为当事人提供优质、高效的法律服务。团队部分律师曾在政府部门、企事业单位任职,不仅具有深厚的法学理论功底,同时具有丰富的法律实践经验和广泛的人脉资源。律所一直秉持“真诚、专业、高效”的服务理念,以法律顾问、诉讼、非诉讼等方式为当事人提供专业法律服务,并不断深化和拓展法律服务领域。专业分工造就专业律师,专业律师成就专业案件。为了给当事人提供专业、优质、高效的法律服务,团队律师实行专业化分工,主要业务以经济纠纷、合同纠纷、婚姻继承、公司法务、人损工伤、房产纠纷、刑事辩护、交通事故、债务债权、资产重组等为主。各部门实行主管律师负责制,对办案质量跟踪考核,并将专业化分工与团队合作相结合,切实提高办案质量。四川升科律师事务所团队以敬业精神和专业、高效的法律服务不断赢得当事人的赞誉及法律界的认可。“真诚”、“专业”、“高效”已成为特色,也是团队一直推崇和坚持的执业理念,也将秉承这一宗旨,继续提升自身素质,超越过去,不断为广大当事人提供专业、优质、高效的法律服务。详细>>
在线咨询房地产按揭贷款通常是允许以房产作为担保物进行抵押贷款的一种方式。具体的操作步骤如下:首先,寻求合适的贷款金融机构是至关重要的;贷款申请人填写完备的抵押贷款申请文件并提交相应的基础资料至该机构;接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
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承租人可以继续居住被抵押的房子。国法律规定,房屋在承租人按照租赁合同占有的期限内被抵押的,不影响租赁合同的效力,承租人可继续享有租赁合同中的权利和承担合同中的义务。关于“承租人还可以继续居住被抵押的房子吗”的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
抵押期间之内,抵押人有权对抵押财产做出出售决定。但如果各方在签订合同时有特别约定的条款,则应严格遵守这一约定。当抵押财产发生转让时,抵押权不受任何影响依然保持有效。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
至于各大银行对于按揭房屋二次贷款的具体要求,则因银行而异,因此我们强烈推荐您向当地银行分支机构进行更为细致的咨询了解。我们也可以选择通过寻找可靠的担保公司进行贷款。尽管这种方式无需提前偿还贷款债务,但是贷款总额度通常无法超出所抵押房产的现有剩余价值。接下来华律网小编整理了相关的一些知识,供大家参考一下,一起来看看内容吧。
确实是如此,倘若您名下的按揭房产已经偿还了一定期限的贷款后,依然有剩余的支付能力,那么便有可能向同一家银行再次申请抵押贷款,这也就是我们通常所说的“二次抵押贷款”。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
最高额抵押的概念:为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。关于什么叫最高额抵押的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
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抵押车拆零件卖是违法的,因为拍卖或者变卖抵押物,除抵押人同意外,应通过法院进行,私自销售抵押物,会被追究连带的法律责任。未经抵押人同意,抵押车是不能买的,因为存在债务或者担保关系。关于抵押车拆零件卖是否违法的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
属于抵押权人权利的有:抵押保全的权利。适用于债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形;处分抵押物的权利;优先于其他债权的优先权。关于属于抵押权人权利的有什么的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
根据我国国家的规定,土地使用权和房屋所有权是不能分别抵押的,以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。在土地使用权和房屋所有权抵押中的抵押物是不一样的,在抵押时应当遵循同时抵押的原则。关于土地使用权和房屋所有权是否可以分别抵押的问题,下面由华律网小编为你详细解答。
查询二手房是否被抵押的方式:拿着房屋产权证号或产权证原件,到当地的房地产登记和交易中心办事大厅的自动查询柜台机上查询即可;输入产权证编号,点击查询抵押登记情况,若是有抵押则显示有抵押状态,无抵押则显示无抵押状态。关于怎样查询二手房有没有抵押的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
银行可以拍卖抵押房产,只要双方协商一致;如果无法达成一致意见的话,银行不能强行拍卖抵押的房产,只能通过向法院起诉,由法院进行抵押房产的拍卖。关于银行可以拍卖抵押房产吗的问题,下面华律网小编为您进行详细解答。
抵押房屋买卖不一定形成诈骗,是否形成诈骗由房屋是否能真实交付来决定。如果被抵押了的房屋,签署买卖合同之后,并不具有交付给购买方的可能性,那么就极有可能会形成诈骗。关于抵押房屋买卖是否构成诈骗的问题,下面华律网小编为您详细解答。